童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀律、實盤分享。未來大號《朱羅紀》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號多為企業(yè)價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關注交流。要強調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請大家結(jié)合自身風格與偏好謹慎操作。祝你投資順利，日進斗金。

信悅灣這個項目相信是許多房產(chǎn)人的“一號”項目，在限價政策未放開時，大家都卯足了勁兒等它面市。不是因為佳兆業(yè)出了問題，可能這個項目在2023年就出來了。當時我還跟一些粉絲探討，如果限價維持，那么大家可以合伙去打新。那時候，我對它的遠期估值是在大約30萬/平米。

等它開價之后，我注意到，本地自媒體許多觀點談到，中信信悅灣均價24.4萬/平米、最高38萬/平米的價格，一點兒也不貴。（E棟74套302平米戶型，總價介乎5326萬-8051萬，均價20.8萬/平米；B棟80套370平米戶型，總價介乎7920萬-1.15億，均價26.3萬/平米；2套頂復，519平米總價1.87億，單價36萬/平米、657平米戶型總價2.5億，單價38萬/平米）。

這是睜眼說瞎話，它的確開價太貴了。我認為它應該開價到18萬/平米左右為佳，最高不應該突破20萬/平米。昨天我也和幾位開發(fā)商大佬交流了這一點，大家不約而同給的價格也是18。即便我非常看好深圳超級豪宅的遠景，但我也認為，在當前的市場邏輯轉(zhuǎn)換之下，1年時間市場中樞價從13萬+/平米到突破24萬/平米的開價，太夸張了！信悅灣的價格不但是深圳最貴，還是全國最貴——已經(jīng)超過上海最豪的高層開價，這是“牛市的價格”。以這個價格面市，貼近了極限，已經(jīng)完全喪失了性價比，扣除相關成本，買家的資產(chǎn)安全墊，在很長時間里都將會“薄得可憐”。

對深圳今年的豪宅，我先前談過一些看法。一是，2025年是深圳超級豪宅的復興元年，始自2024年上海的天價豪宅熱潮會呈現(xiàn)擴散之勢，現(xiàn)在深圳已經(jīng)用事實說明了。站在行業(yè)角度說，2025年深圳出現(xiàn)的超級豪宅，也成功接續(xù)上了紅樹西岸——深圳灣壹號的豪宅傳統(tǒng)，是一個好事。

我還提到，當下的市場是一個典型的“K型市場”——表現(xiàn)為高端與低端好賣，中端滯銷。我看有一些觀點現(xiàn)在也開始使用了這個說法，但我要提醒的是，K型市場是一個階段狀態(tài)，它是一個不健康、不具備持續(xù)性的市場。

自古熊市出樓王，香港的天璽、上海的湯臣一品，都是過往的代表。大熊市里，超級豪宅反而創(chuàng)出歷史最高價，這不是什么新鮮事，也說明不了什么。市場整體依然是一個熊市，這一點我們應當冷靜看到。所以，大方向依然是速度賣貨無疑。

在討論信悅灣開價之前，我認為有必要再強調(diào)一下超級豪宅在當下面臨的環(huán)境，應該說是“過去20年最友好的環(huán)境”。正是因為這個友好環(huán)境，才促使開發(fā)商在今日敢于開價。有三個表現(xiàn)。

其一，政策環(huán)境：強監(jiān)管政策的解除催生了超級產(chǎn)品的出現(xiàn)。去年開始，決策層在一級土地市場和二級住房市場兩個層面都開始去監(jiān)管化，在賣地時降低容積率、在產(chǎn)品上去除90·70、在價格上取消限價政策，這是房地產(chǎn)過去20年的第一重要事件。讓商品房開始快速回歸自由市場，正是開發(fā)商加大研發(fā)做出好產(chǎn)品、推出天價豪宅的機會窗。今天我們在上海、深圳、杭州看到的超級豪宅云集涌現(xiàn)，都是得益于這些監(jiān)管解除。

其二，市場環(huán)境：富人群體多年受壓抑的改善需求釋放。房地產(chǎn)自2003年取消低密度用地出讓至2016年推行限價以來，基本上超級豪宅是處于長期中斷狀態(tài)。這導致了富人群體的對豪華居所的需求長期被壓抑，而隨著如今政策環(huán)境的轉(zhuǎn)變，這批需求有條件釋放出來。這對于現(xiàn)今面市的超級豪宅，恰恰形成了良好的供需匹配?？紤]經(jīng)濟環(huán)境的逆轉(zhuǎn)，預計這個釋放周期會低于預期。

其三，輿論環(huán)境：輿論對天價地王、天價豪宅變得友好。往前想想，但凡有一個地王、樓王出現(xiàn)，輿論經(jīng)常是“群起而攻之”，挾帶憤怒的“民意”強烈呼吁政府干預。像金陵華庭、高福云境、沄璽、信悅灣這些價格爆出，在以往，上市公司都要展開危機公關的。而今這一切不再了，輿論在面對一個接一個出現(xiàn)的天價地王、天價豪宅，反而表現(xiàn)出了“喜悅與欣賞”。這個機會難得，意味著開發(fā)商會在一段時間里不用畏首畏尾的去做好產(chǎn)品。

總之，當前和未來一段時間，這樣的環(huán)境，非常有利于開發(fā)商開發(fā)超級產(chǎn)品的，盡情的把產(chǎn)品做大、做豪，在這一場殘酷的市場出清中勝出。這是深圳灣沄璽、中信信悅灣敢于喊出高價的底層，也是深圳灣一號重新選擇推出剩余單位的考量。

但這樣的好環(huán)境，絕不意味著市場一夜之間可以接受“牛市的價格”。對于市場而言，所有商品都有市價，一個樓盤就像IPO一樣，市場不會傻到因為你護城河寬就不管開什么價格他都接受，行業(yè)者進行這樣的推論也將面臨邏輯不足。而市場一旦出現(xiàn)遲疑，裂痕就會出現(xiàn)。

中信信悅灣的開價，在我看來，偏過度樂觀。理由有如下四個。

其一，信悅灣客群基礎更窄。以我理解，信悅灣的客群會比沄璽客群年齡段更大一些、更偏向富一代“老錢”一些。沄璽所處的地段可以描述為“繁華的商務重奢圈”，其樣板房設計思路相對也是偏向“新貴”（包含富二代）。信悅灣強大的競爭力在于：永久性繁華海景。面向深圳灣無敵寶貴的濱海長廊，全城無兩，可做永居。但老登會更喜歡，作為人生奮斗的自我犒賞，是非常自豪的事。中登要買可能要有其它前提，比如增值的前提，僅僅是無敵海景未必能夠打動。過往恒二、半三吸引了大量的新貴階層不惜上杠桿，底層也是在于增值邏輯。

基于這一點，在兩者面積段類似的條件下，信悅灣的客群基礎，會更窄一些（考慮到兩者驗資門檻的不同，也顯示了這一點）。

其二，地標感不及深圳灣一號。從定價策略、驗資門檻看，信悅灣顯然是要做深圳NO.1，超越上一代深圳超豪——深圳灣一號。這份勇氣可嘉，但我認為其價格在對標，但產(chǎn)品有不及。到目前為止，全行業(yè)公認，過去10年來，可稱為豪宅天花板的存在、能代言深圳城市站位的樓盤，唯深圳灣一號，再無其它。在產(chǎn)品打造、產(chǎn)品營銷的精細度上，這個項目的確做到了后無來者，且不輸于全球級地標豪宅。它一個樣板房可以花上億的錢，并且可以慢慢一棟一棟的賣樓，到今天看不到別個可以做到。絕大部分公司做樓盤，是既想要超級豪宅的定價，又不想接受漫長的去化周期，結(jié)果往往是：得了豪宅的價格，但得不到行業(yè)地位。深圳灣一號從一出生就引起了全國轟動，外地來觀摩的同行不可計數(shù)，而后來多年深圳本地許多樓盤經(jīng)常打出來的銷售話術就是：“我們樓盤的用材和深圳灣一號看齊”。這本身就說明了市場地位。而深圳灣一號當年打出的“上海上海灘、深圳深圳灣”的口號，也第一次讓深圳灣開始成為深圳整體城市形象的代言人，至今仍是行內(nèi)佳話。也是因為這些，這個盤成為了當時高端買家不看增值只看身份買入的獨一號產(chǎn)品，至今在深圳能夠稱得上頂級圈層的代表者，依然可以說是深圳灣一號。對于富人群體而言，這里是一個不言自明的標簽。

但以上這些，信悅灣目前看不到，尤其是沒有做到可以讓富人群體只為“收藏”而買入，未來我也沒有發(fā)現(xiàn)有可以對標的線索，但是它的價格卻幾乎趕超了深圳灣一號。你的產(chǎn)品沒有做到它的極致，但是價格上卻挑戰(zhàn)了它，市場自會對賬。

如果同類可比，這意味著深圳灣一號必須要再漲至少20%，信悅灣的價格競爭力才能顯示出來。

這個市場……太難了。

其三，新盤IPO定價上升過快。6-7月間，我與深圳灣沄璽交流時，當時他們的預期是20萬/平米，我的看法是太高了，最好在15-16萬/平米這一檔。最終沄璽開盤的價格是16.8萬/平米，比我預期略微高了一些。我當時的看法是基于，在那之際，市場依然停留在深圳灣玖序開盤之后、限價剛剛?cè)糠砰_的試探中，市場對于超豪的定價理解是在15萬/平米左右。從沄璽的開盤結(jié)果證明，這是一個可以獲得良好去化效果的定價策略，對于開發(fā)商、客戶都是一個利益最大化的選擇。在開發(fā)商，可以快速回籠資金；在客戶，與二手價格比價關系合理可以促動他們改善居所，并且擁有資產(chǎn)安全墊（當然，如果以我的樂觀期望，真的要做超豪，應該以數(shù)十套為單位慢慢賣，但那又需要完全不同的產(chǎn)品打造策略）。

信悅灣現(xiàn)今開價突破20萬/平米，并且逼近25萬/平米，一下子躍升了太多個價格段，絕對價格比上海還要高。完全突破了深圳現(xiàn)有合理的價格體系，讓深圳超豪價格從年中市場共識預期的15萬級，快速跨越20萬級直接躍升到了25萬級，這個跨越我認為市場會比較難以接受。

其四，客戶賺不到錢的現(xiàn)實。最后一個因由，當前市場的熊市邏輯與往昔的牛市邏輯，已經(jīng)截然不同。過往幾年的市場，客戶在買房時已經(jīng)越來越放棄了增值邏輯，這意味著他們不會或者選擇很少的杠桿，買入也會基于性價比考慮。這和以往是完全不同的，有投資邏輯的條件下，老錢新貴乃至合伙打新者都會涌入，沒有，則一夜消失。目前這樣的市場垮塌之下，千萬不要動輒就跟那些身家過億乃至幾十億的客戶妄談“買我的這個樓盤可以實現(xiàn)資產(chǎn)穿越周期”，穿越周期有多難他可能比你更清楚。事實更可能是，放眼未來3-5年，買任何資產(chǎn)都賺不到錢，包括超級豪宅在內(nèi)。賺不到錢不意味著富人他們不買房（上面有解釋，就像你股市賺到了錢會給你老婆買個LV一樣），但是他們會考慮：以這個價格買，我要圖的是什么？你要從邏輯與事實上解決客戶的這個疑問。信悅灣產(chǎn)品的確是有足夠的壟斷性（也有潛質(zhì)做出“收藏品”的地位），但再有錢的主，也不會不考慮價格。

單純從價格上講，歷史經(jīng)驗顯示，過于激進的定價，即便是在牛市，客戶也要花比預期更長的時間才能賺到錢。比如2005年的紅樹西岸定價、2009年的湯臣一品定價、2017年的深圳灣一號定價，這是“硬幣的另一面”了。而在如今的市場走勢下，激進定價，很可能意味著……客戶虧損。也許未來的10年、20年后，它漲起來了，但是這個忍耐期你愿不愿意支付。

解決這個問題不壞的辦法是開發(fā)商定價減少激進，為未來市場的不確定走勢預留出緩沖。假如說信悅灣整體定價在我上面說的，開到18萬/平米左右，乃至更高一點，到達20萬/平米的關口，也OK，一者，它可以成功實現(xiàn)“截胡”沄璽，把后者的客戶搶走一批，再者，也將會有力的把深圳市場再拉升一個高潮。從這個角度，也許開發(fā)商會自認為利潤有損，即便它可以銷售更快。

另外，還有“確定性”相關的問題，這個市場都看得到。超級豪宅，對“充分的確定性”有高度的要求，我相信超豪的買家們對這個不太會容忍有瑕疵，這無關相不相信，要做出來才算數(shù)。但在信悅灣上面，有兩點不夠明確。一是未來交付質(zhì)量的確定性，中信曾經(jīng)引以為傲的房地產(chǎn)最后都被中海收走了，要說品牌溢價所剩無幾，再打央企的招牌市場信心未必有想象的足。二是后期開發(fā)的確定性，若是期待它對標深圳灣一號，則其后期的非住宅類開發(fā)就顯得極為重要，但在這一點上坦率說還看不到，不知道他們的商業(yè)、寫字樓、酒店準備如何打造。這些，既然定位是超級豪宅按理說應該及早披露。這些單看信悅灣可能還可以存僥幸之心，但與其它超豪相比起來，劣勢就出來了。