來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 林振興

僅隔7天，京城地產(chǎn)一哥中建智地，剛剛還在大興激戰(zhàn)，轉(zhuǎn)頭又殺進(jìn)了懷柔。

但這結(jié)果，一點(diǎn)也不讓人意外。畢竟地塊往北500米左右，就是去年北京樓市的“遠(yuǎn)郊黑馬爆款”——建工嘉棠澐璽。

北京建工地產(chǎn)在去年5月拿地，9月21日開(kāi)盤(pán)，224套供應(yīng)，目前網(wǎng)簽213套，地價(jià)覆蓋率超231%，賣(mài)一套賺一套的節(jié)奏。

土拍現(xiàn)場(chǎng)，一手加價(jià)75萬(wàn)元，兩家舉牌節(jié)奏極快，咬得很緊。

全程只用了7分鐘！中建智地以7.56億元競(jìng)得懷柔新城6001地塊，樓面價(jià)約1.69萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率2.44%。

中建智地這回跑到懷柔搶地，不是心血來(lái)潮，實(shí)則是一次精準(zhǔn)的戰(zhàn)略卡位。

過(guò)去幾年，頭部房企往往為了維持市場(chǎng)份額和行業(yè)排名，擠在核心區(qū)，搶破頭也要拿“地王”，導(dǎo)致樓面價(jià)甚至逼近或超過(guò)周邊售價(jià)，埋下巨大隱患。

而現(xiàn)在，當(dāng)多數(shù)房企仍在熱門(mén)區(qū)域?yàn)槲⒗N身肉搏時(shí)，中建智地選擇避開(kāi)高溢價(jià)、高成本的“雙高”紅海，轉(zhuǎn)向懷柔這樣的遠(yuǎn)郊價(jià)值洼地。

這一拿地策略的核心在于規(guī)避無(wú)效內(nèi)卷。以較低的拿地成本和可控的溢價(jià)，鎖定了項(xiàng)目的安全邊際，為后續(xù)的利潤(rùn)空間和產(chǎn)品打磨留足了余地。

尤其在當(dāng)下，房企普遍審慎、拿地拿地門(mén)檻值下降的窗口期，這種“農(nóng)村包圍城市”的打法，反而更容易守住現(xiàn)金流的安全墊。

說(shuō)到底，這是一次對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)收益比”的極致算計(jì)，不再為單純的“地王”光環(huán)買(mǎi)單，而是務(wù)實(shí)地尋求確定性收益。

01

對(duì)于懷柔地塊，中建智地已悄悄“搶跑”了。

2月27日，北京興瀾房地產(chǎn)一口氣甩出四則招標(biāo)計(jì)劃，涵蓋土方工程、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)，總投資估算3.2961億元。它的目標(biāo)很明確——懷柔新城0103街區(qū)HR00-0103-6001地塊。

興瀾地產(chǎn)是什么來(lái)頭？

別被這新名字唬住，它其實(shí)是中建智地的全資子公司，2月14號(hào)剛注冊(cè)，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，法人兼董事長(zhǎng)樊飛軍（中建智地董事長(zhǎng)），經(jīng)理為張夢(mèng)燦（中建智地京東公司執(zhí)行總經(jīng)理）。

這步棋，走得有點(diǎn)“反�！�。

要知道，中建智地這幾年在北京那是相當(dāng)風(fēng)光，重倉(cāng)朝陽(yáng)、昌平。

尤其是去年9月底，它豪擲43.15億拿下太陽(yáng)宮地塊，樓面價(jià)干到了9.42萬(wàn)/平，溢價(jià)率39%，也是帝都2025年溢價(jià)最“貴”的地。

為此，中建智地高管團(tuán)隊(duì)還遠(yuǎn)赴國(guó)外，考察學(xué)習(xí)頂豪項(xiàng)目。但由于地塊涉及地鐵聯(lián)通，以及地鐵退線太多，只能做超級(jí)大平層。

但至今，規(guī)劃圖還沒(méi)掛出來(lái)。據(jù)說(shuō)，大概率是北京第四座宸園，房源只有138套。

反觀這次的懷柔地塊，雖然還沒(méi)正式上架，但中建智地已經(jīng)提前進(jìn)場(chǎng)了。

中建智地這步棋，其實(shí)很有意思。一邊是太陽(yáng)宮的“高處不勝寒”，頂豪產(chǎn)品雖然面子足，但去化壓力不小，還得小心翼翼地設(shè)計(jì)規(guī)劃；

另一邊是懷柔的“藍(lán)海市場(chǎng)”，沒(méi)有那么多神仙打架，拿地成本可控，利潤(rùn)空間也足，還能用自己成熟產(chǎn)品力去降維打擊。

看來(lái)，京城這位“地產(chǎn)一哥”也想明白了，與其在核心區(qū)紅海中跟人拼得頭破血流，不如換個(gè)賽道，去遠(yuǎn)郊找藍(lán)海。

這不僅是拿地策略的調(diào)整，更是一種生存智慧。

02

懷柔這塊地一路綠色通道直接上架，還讓中建智地提前“埋伏”，有什么吸引力？

具體來(lái)看一下。

項(xiàng)目占地3.19公頃，地上建面約4.47萬(wàn)㎡，容積率1.4，限高24米（優(yōu)化后）。

出讓文件提到的幾項(xiàng)規(guī)劃要點(diǎn)：

1、鼓勵(lì)在建筑設(shè)計(jì)階段精細(xì)化戶型設(shè)計(jì)，結(jié)合“好房子”政策提升得房率，打造高品質(zhì)住宅。

2、要求居住區(qū)綠地率不低于30%，并且在項(xiàng)目的后續(xù)設(shè)計(jì)中，貫徹落實(shí)首都花園城市建設(shè)理念，注重生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的融合，加強(qiáng)綠地綠化彩化效果。

3、建筑色彩搭配宜與周邊建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，建筑材質(zhì)鼓勵(lì)采用綠色、環(huán)保材質(zhì)，避免采用大面積涂料。建筑屋頂宜采用平坡結(jié)合形式。地塊內(nèi)綠地宜通過(guò)慢行步道融入到整體綠化體系中。

4、依據(jù)已有資料，有活動(dòng)斷裂疑似從場(chǎng)地或附近通過(guò)，本項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展區(qū)域性地震安全性評(píng)價(jià)工作，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。

近期，它還傳來(lái)了一個(gè)好消息。

南側(cè)6006地塊降低建筑高度，調(diào)降到24米，產(chǎn)生的日照遮擋范圍大大縮小，直接為6001地塊解鎖了更多的可利用空間，少了一些不利因素。

03

新地塊位于懷柔區(qū)龍山街道，距離懷柔區(qū)政府約1公里。

西側(cè)臨近懷柔水庫(kù)，東側(cè)臨近懷柔城市森林公園，主打低密生態(tài)。周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套在懷柔都屬于頂配。

根據(jù)實(shí)施方案規(guī)劃，6001地塊周邊還配建有公園和廣場(chǎng)用地，合計(jì)0.8公頃；另有公共服務(wù)配套0.38公頃，待深入研究后再批復(fù)具體規(guī)劃指標(biāo)。

今年2月13日，6001地塊拆除工作已經(jīng)正式啟動(dòng)。

地塊往北500米左右，就是建工嘉棠澐璽。

嘉棠澐璽所在地塊，由北京建工地產(chǎn)于去年5月，以3.59億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)1.65萬(wàn)元/㎡，簡(jiǎn)直是白菜價(jià)。

全盤(pán)7棟6F-10F洋房，共224戶，主力建面80-140㎡，產(chǎn)權(quán)得房率76%-84%區(qū)間。

它的地價(jià)縫差很誘人。目前，嘉棠澐璽網(wǎng)簽213套，成交均價(jià)39415.42元/㎡，頂著4.05萬(wàn)元/㎡的預(yù)售均價(jià)成交；

住宅成交額超8.3億元，地價(jià)覆蓋率超231%。這是什么概念？開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把地價(jià)翻倍揣進(jìn)兜里了。

懷柔這種遠(yuǎn)郊，以前大家覺(jué)得只能蓋蓋“剛需糙盤(pán)”，結(jié)果嘉棠澐璽證明了：只要房子蓋得夠好，改善客戶大把大把地往外掏錢(qián)。

相比之下，新供應(yīng)的6001地塊大概是它的2倍。

除此之外，兩塊地的素質(zhì)非常接近，容積率和建筑高度相當(dāng)，就連地塊形狀都很像。

加上出讓文件中也明確提到了提升得房率，打造“好房子”，6001地塊已有“爆款預(yù)備役”之姿。

而中建智地手里有牌——產(chǎn)品研發(fā)能力是練過(guò)的，品牌號(hào)召力是攢下的。手握“宸系”、“府系”等王牌產(chǎn)品線，它進(jìn)了懷柔，不跟本地小盤(pán)卷價(jià)格，直接上產(chǎn)品力降維打擊。

更狠的是，這種“好房子”不光吃本地市場(chǎng)。一旦產(chǎn)品力夠強(qiáng)，連中心城區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力都能虹吸過(guò)來(lái)——同樣的總價(jià)，在朝陽(yáng)買(mǎi)個(gè)老破小擠電梯，還是在懷柔住個(gè)四代宅曬太陽(yáng)？有些人已經(jīng)開(kāi)始算這筆賬了。

結(jié)果是啥？定價(jià)權(quán)有了，去化速度有了，利潤(rùn)空間也有了。