好房子 從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變④

隨著“五一”黃金周的到來，廣州樓市進(jìn)入營銷沖刺狀態(tài)。近兩周來，房企取證節(jié)奏明顯加快，多個新項(xiàng)目在4月底密集“搶跑”入市，荔灣、海珠、白云、番禺等中心區(qū)全新盤扎堆亮相，產(chǎn)品覆蓋從剛需小戶型到高端改善型。據(jù)統(tǒng)計，“五一”及前夕，全市12個項(xiàng)目，共1500多套單位推新。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》落地，將給“五一”樓市帶來強(qiáng)心針。在“好房子”的政策導(dǎo)向下，樓市競爭邏輯也從以往的優(yōu)惠、得房率比拼，邁入地段、配套、社區(qū)品質(zhì)的全方位角逐。

核心地段成新盤標(biāo)配 300萬元以上樓盤迎利好

“今年‘五一’樓市的最大特點(diǎn)，是新盤基本位于配套成熟的核心地段。”房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志指出。隨著廣州持續(xù)優(yōu)化戶型設(shè)計規(guī)范、鼓勵“好房子”建設(shè)，中心城區(qū)此前出讓的優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目紛紛加快入市節(jié)奏?！靶卤P多、新貨多、看房客戶多，市場熱度已從二手房逐步轉(zhuǎn)向新房?！编嚭浦颈硎?。

觀察近期入市項(xiàng)目，幾乎全部位于海珠、荔灣、白云、番禺等區(qū)的成熟板塊。盡管戶型新規(guī)對部分項(xiàng)目的空間利用率有所影響，但開發(fā)商普遍在交通區(qū)位、公共空間、園林景觀和社區(qū)配套上投入更多資源，以提升整體產(chǎn)品競爭力。

海珠區(qū)是本輪全新盤的供應(yīng)焦點(diǎn)。其中，位于江燕路板塊的保利海韻尤為引人注目，該項(xiàng)目地塊在2025年12月經(jīng)76輪競價、以27%溢價率成交，一度引發(fā)市場熱議。“樓盤學(xué)鐵商醫(yī)園全維配套步行即達(dá)，是海珠西難得的低密非超高層社區(qū)，還帶小區(qū)園林會所?！表?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目以南洋雅奢風(fēng)格打造約40萬㎡低密花園綜合體，涵蓋90㎡-170㎡全生命周期戶型，周邊有2、8、11號線三條地鐵環(huán)繞，目前已開放樣板房。同在海珠，廣州大道南的中海萬辰華府也在“五一”前公布了吹風(fēng)價。全盤僅154戶，主力戶型為165平方米，采用全系板樓設(shè)計，定位純粹高端改善。荔灣白鵝潭板塊同樣表現(xiàn)活躍。聚龍灣首發(fā)住宅項(xiàng)目“源舍”在“五一”前搶先開盤，以“4字頭”起步單價入市。

此外，海珠、天河、番禺、白云等區(qū)也有多個項(xiàng)目推新。其中，番禺亞運(yùn)城板塊的中海環(huán)宇熙和作為該大盤的收官之作，也是其首個符合新規(guī)戶型的產(chǎn)品，市場關(guān)注度頗高。此外，保利天奕、萬博和臻、天河都薈、長嶺雅居、星河?xùn)|悅府、中建白云之星、中鐵諾德閱瀧、云樾和鳴等項(xiàng)目也紛紛加推。

普睿數(shù)智廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，廣州《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》在“五一”前出臺，措施明確“賣舊買新”最高補(bǔ)貼3萬元，補(bǔ)貼總額2億元，政策細(xì)則還提到，補(bǔ)貼金額按所購新房貸款總額的1%來補(bǔ)貼?！斑@意味著只有貸款且額度超過300萬元的置換客戶才能拿到3萬元的足額補(bǔ)貼，尤其利好房價較高的中心區(qū)樓盤以及近郊區(qū)的改善樓盤?！?/p>

從“賣房子”到“賣生活” 花式引流激活市場

在新盤密集入市的同時，房企的營銷打法也在全面升級。除了一口價特惠單位、送物管費(fèi)、團(tuán)購置業(yè)優(yōu)惠等傳統(tǒng)促銷模式，多個樓盤還推出了交標(biāo)升級、購房補(bǔ)貼、送車位、家電禮包、以舊換新立減、老帶新獎勵等福利。為了吸引市民到訪，部分項(xiàng)目更是通過打造多元化消費(fèi)場景、引入潮流元素，撬動市場活力。

不少房企以傳遞生活理念來吸引客戶。珠實(shí)地產(chǎn)啟動了“五一好房潮玩GO——超級引力計劃”，聯(lián)動旗下各大紅盤，打造覆蓋“游購賞住、吃喝玩樂”的全鏈條消費(fèi)場景。在珠江·天河都薈，宇樹機(jī)器人“賽博舞團(tuán)”帶來沉浸式智趣體驗(yàn)；珠江花城則展出了飛行汽車靜態(tài)座艙；品實(shí)·云湖花城上演了元宇宙花神巡游節(jié)；公交珠實(shí)·花城云著則打造了城市星空營地影音場。

保利玥璽灣在4月起，則舉辦“藝術(shù)季”系列活動，以人文藝術(shù)詮釋“好生活”。“我們通過藝術(shù)展覽、文化沙龍等活動，傳遞項(xiàng)目的人文理念，吸引了大量高端客戶關(guān)注。”該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，項(xiàng)目乘勢加推6棟約350平方米產(chǎn)品，單月認(rèn)購再破20億元，成交單價環(huán)比提升5%。此外，越秀地產(chǎn)在“五一”期間也推出涵蓋“1000萬購房補(bǔ)貼”的五大團(tuán)購權(quán)益。廣州多個TOD項(xiàng)目則聯(lián)合推出“五重置業(yè)禮”，包括地鐵文創(chuàng)禮品、溫泉酒店套票、親子研學(xué)名額等組合福利。

“今年房企的營銷更加注重體驗(yàn)感和情感共鳴，不再單純依靠價格吸引客戶，而是通過打造特色場景、傳遞生活理念，提升項(xiàng)目的吸引力?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，這種營銷模式的轉(zhuǎn)變，也體現(xiàn)了房企從“賣房子”向“賣生活”的轉(zhuǎn)型，有利于推動市場向更高質(zhì)量發(fā)展。

市場熱度幾何？去化率成“試金石”

從一季度成交數(shù)據(jù)來看，廣州樓市已呈現(xiàn)復(fù)蘇升溫態(tài)勢。

廣州世聯(lián)研究院副院長崔登科告訴記者，年假復(fù)工后，市場熱度呈現(xiàn)快速恢復(fù)趨勢，3月最后三周的市場熱度已略超去年同期水平。“目前廣州‘五一’期間的新房供應(yīng)量預(yù)計在4000-5000套。從一季度整體看，廣州實(shí)現(xiàn)‘量價齊升’。這其中有結(jié)構(gòu)性原因，即高價改善盤成交占比提升，拉動了均價。從區(qū)域成交金額看，成交量集中在中心區(qū)，十一區(qū)中，天河、黃埔、南沙表現(xiàn)優(yōu)秀。”他補(bǔ)充道，目前廣州全市可售庫存去化周期仍在25.3個月的高位震蕩，除天河、從化外，其他各區(qū)庫存接近近三年中高位。

在庫存壓力猶存的背景下，新項(xiàng)目的定價策略和開盤表現(xiàn)備受關(guān)注?！昂饬恳粋€項(xiàng)目是否熱銷、定價是否合理，開盤首日的去化率是一個核心指標(biāo)。”崔登科給出了一個業(yè)內(nèi)參考標(biāo)準(zhǔn)：開盤去化率達(dá)到三成，相當(dāng)于與去年市場持平；達(dá)到四成，表現(xiàn)良好；達(dá)到五成，即為非常好；若能突破六成，則屬于優(yōu)秀水平。記者了解到，個別在“五一”前搶跑的項(xiàng)目，首日去化率已達(dá)到40%至60%之間，為“五一”樓市奠定了良好基礎(chǔ)。

“開發(fā)商依然誠意滿滿，就算核心區(qū)的新盤，也沒有因?yàn)樽罱袌龊?，就搞作秀式漲價?！编嚭浦颈硎荆M管市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，但開發(fā)商定價策略較為謹(jǐn)慎，多數(shù)仍以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品配合務(wù)實(shí)價格打動市場。

■專題策劃：丁燦

■專題采寫：新快報記者 何璐詩