塵埃落定！2025年最后一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，最近央行已經(jīng)公布了——5年期以上LPR保持在3.5%的位置，和上個(gè)月一樣

也就是說(shuō)，大家期待的降房貸利率再次落空，這結(jié)果不禁讓很多業(yè)內(nèi)人士坦言：沒(méi)想到高層這么樂(lè)觀。畢竟現(xiàn)在的市場(chǎng)數(shù)據(jù)并沒(méi)有那么好看。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為29119億元，同比下降10.7%，降幅較前10月擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，賣(mài)地收入還在下降。

這也說(shuō)明，房企們的信心其實(shí)并沒(méi)有預(yù)期那么好，而房企都不看好了，普通購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心也就可想而知了。

.01

為啥市場(chǎng)一般，利率卻不降？

其實(shí)深入分析有兩個(gè)方面的原因：

第一，銀行自身的經(jīng)營(yíng)壓力，說(shuō)白了也得喘口氣。

銀行賺錢(qián)的主要方式——凈息差已經(jīng)很低了。早在去年，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度，商業(yè)銀行凈息差為1.52%，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，仍低于1.8%的警戒線。

而到了今年，截至三季度末，商業(yè)銀行的凈息差為1.42%，環(huán)比保持穩(wěn)定，同比則減少了11個(gè)基點(diǎn)。

有分析稱(chēng)，這種情況下，就大大降低了報(bào)價(jià)行主動(dòng)下調(diào)加點(diǎn)的動(dòng)力。畢竟它們也需要一點(diǎn)利潤(rùn)空間來(lái)維持健康運(yùn)營(yíng)。

第二：年底了，政策求穩(wěn)。

年底將至，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)完成得也差不多了，比如全年“5.0%左右”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)已無(wú)太大懸念，逆周期調(diào)節(jié)加力的迫切性暫時(shí)不高。這時(shí)候貨幣政策通常不會(huì)有大動(dòng)作。

不過(guò)，在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，利率不動(dòng)，本身就在傳遞一個(gè)信號(hào)：決策層覺(jué)得經(jīng)濟(jì)基本面正在企穩(wěn)，而不是“失速”。

.02

有兩類(lèi)人下個(gè)月房貸能少還點(diǎn)！

雖然LPR保持不變，但從下個(gè)月開(kāi)始，依然有兩類(lèi)人的房貸要降低了。

第一類(lèi)，公積金貸款的朋友：

根據(jù)政策，2025年5月8日之前發(fā)放的公積金貸款，其利率將在2026年1月1日起自動(dòng)下調(diào)。屆時(shí)，首套5年期以上的公積金貸款利率將從原來(lái)的2.85%降至2.6%。

也就是說(shuō)，如果你是2025年5月8日之前辦的首套房公積金貸款，利率會(huì)自動(dòng)從2.85%降到2.6%。算筆賬：100萬(wàn)貸30年，每月利息大概能省133元，30年總共能省近4.8萬(wàn)元。

第二類(lèi)，選了“1月1日調(diào)價(jià)”的商業(yè)貸款客戶(hù)：

如果在簽訂商業(yè)貸款合同時(shí)，你將 “重新定價(jià)日”選擇在每年1月1日，那么你的房貸利率就會(huì)在下個(gè)月1號(hào)那天根據(jù)最新LPR重新計(jì)算。

雖然這次LPR沒(méi)變，但今年5月降過(guò)一次，下調(diào)過(guò)10個(gè)基點(diǎn)，所以比起去年，你的利率實(shí)際上還是降了點(diǎn)。

其實(shí)這種調(diào)整也很精準(zhǔn)，既減輕了部分人的還貸壓力，又沒(méi)有“大水漫灌”影響整個(gè)市場(chǎng)，體現(xiàn)了當(dāng)前政策“穩(wěn)中求進(jìn)”的精細(xì)化思路。

.03

更大的變化：二手房成了市場(chǎng)主角

來(lái)自權(quán)威部門(mén)的數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)變：2025年1月至11月，全國(guó)二手房交易面積占住宅交易總量的比重已達(dá)45%。這也就意味著，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在堅(jiān)定地從以新房銷(xiāo)售為主的“增量時(shí)代”，邁向新房與存量房并重的“存量時(shí)代”。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，一線城市的表現(xiàn)尤為顯著：

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，11月，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積約1704萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14%。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市成交套數(shù)超4.9萬(wàn)套，創(chuàng)下自5月以來(lái)7個(gè)月的新高，環(huán)比增幅高達(dá)20%，甚至超過(guò)了傳統(tǒng)“金九”的成交水平。

具體來(lái)看，上海二手房網(wǎng)簽成交近2.3萬(wàn)套，環(huán)比上漲約24%，創(chuàng)下年內(nèi)成交量第三高；

北京二手住宅成交超1.4萬(wàn)套，環(huán)比漲幅接近20%；深圳、廣州的二手住宅網(wǎng)簽量也分別環(huán)比上漲6.6%和22.89%。

監(jiān)測(cè)的20個(gè)二線城市成交規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)13%，成都、武漢等城市成交量持續(xù)放大。部分三、四線城市也止跌回穩(wěn)，呈現(xiàn)同環(huán)比齊增的積極態(tài)勢(shì)。

可見(jiàn)，市場(chǎng)交易的“基本盤(pán)”正在發(fā)生深刻的結(jié)構(gòu)性變化。

當(dāng)二手房交易占到快一半江山時(shí)，政策的關(guān)注點(diǎn)就不再只盯著鼓勵(lì)大家買(mǎi)新房了，還得考慮如何盤(pán)活現(xiàn)有的房子、如何讓普通家庭的資產(chǎn)更健康。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是：利率大局求穩(wěn)，部分人月供減負(fù)，而市場(chǎng)的真實(shí)熱度，越來(lái)越多地體現(xiàn)在二手房交易里了。