關(guān)于天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司在（2025）津0106民初2283號(hào)糾紛評(píng)估活動(dòng)中違法出具虛假評(píng)估報(bào)告的投訴與控告

被投訴/控告單位：天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼： 91120104718264494H

法定代表人/負(fù)責(zé)人： 馬樂(lè)

執(zhí)業(yè)估價(jià)師： 吳立國(guó)（注冊(cè)號(hào)：2220140032）、安莎（注冊(cè)號(hào)：1220200008）

聯(lián)系方式/地址： 天津市南開(kāi)區(qū)賓水西道與凌賓路交口奧城國(guó)際寫(xiě)字樓A3-505

涉及糾紛： （2025）津0106民初2283號(hào)離婚糾紛（天津市紅橋區(qū)法院）

評(píng)估對(duì)象： 天津市紅橋區(qū)千某花園房產(chǎn)

評(píng)估報(bào)告編號(hào)： 津星房地產(chǎn)（2025）第207號(hào)

評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)： 2025年8月18日

報(bào)告出具日期：2025年11月3日

報(bào)告收到日期：2025年12月11日

投訴與控告事由：

天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司（下稱(chēng)“星馳公司”）及其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師吳立國(guó)、安莎，在受天津市紅橋區(qū)法院非法委托，對(duì)上述經(jīng)生效判決認(rèn)定不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)進(jìn)行司法評(píng)估的過(guò)程中，存在嚴(yán)重違反《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等法律法規(guī)及行業(yè)準(zhǔn)則的行為，涉嫌出具虛假、失實(shí)且嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告，干擾司法審判，侵害當(dāng)事人合法權(quán)益。具體事實(shí)與理由如下：

一、 評(píng)估程序嚴(yán)重違法，違反“司法評(píng)估”的基本原則

1. 超越評(píng)估前提與范圍：本案所涉千某花園房產(chǎn)，已由天津市第一中級(jí)法院（2023）津01民終6903號(hào)生效民事判決明確認(rèn)定為“無(wú)論何種情形均不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。星馳公司在接受委托時(shí)，未審慎核查該房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)及相關(guān)生效法律文書(shū)，對(duì)依法不屬于離婚訴訟可分割范圍的結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行所謂“市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估”，其評(píng)估行為本身缺乏合法前提和正當(dāng)目的，評(píng)估結(jié)論自然不具備法律上的關(guān)聯(lián)性與必要性，其行為涉嫌違規(guī)承接并開(kāi)展無(wú)效評(píng)估業(yè)務(wù)。

2. 評(píng)估啟動(dòng)程序違法性傳導(dǎo)：法院在審理階段對(duì)權(quán)屬已決的結(jié)婚前財(cái)產(chǎn)啟動(dòng)評(píng)估，程序違法。星馳公司作為專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)此應(yīng)有基本審查義務(wù)。其未盡審查義務(wù)而徑行評(píng)估，構(gòu)成對(duì)違法程序的“配合”與“背書(shū)”，其出具的評(píng)估報(bào)告自始存在根本性程序瑕疵。

二、 評(píng)估報(bào)告內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)，構(gòu)成虛假評(píng)估

（一）、評(píng)估方法應(yīng)用形同虛設(shè)，嚴(yán)重違反《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》：

1、報(bào)告聲稱(chēng)采用“比較法”和“收益法”，但全篇未提供任何具體可比實(shí)例（如成交時(shí)間、位置、面積、單價(jià)、交易情況等），亦未披露任何交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的具體系數(shù)、計(jì)算過(guò)程及依據(jù)。

2、對(duì)于“收益法”，完全未披露選取的可比租賃案例、客觀租金水平、報(bào)酬率（資本化率）等關(guān)鍵參數(shù)的取值及詳細(xì)測(cè)算過(guò)程。

3、該評(píng)估報(bào)告僅有結(jié)論性數(shù)字，而無(wú)支持該結(jié)論的具體分析、測(cè)算和數(shù)據(jù)支撐，屬于典型的“空話套話堆砌”，嚴(yán)重違反了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中關(guān)于估價(jià)過(guò)程應(yīng)“清晰、完整、邏輯嚴(yán)密”的核心要求，估價(jià)結(jié)果完全無(wú)法驗(yàn)證，喪失了評(píng)估報(bào)告應(yīng)有的客觀性、科學(xué)性和可信度。

（二）、評(píng)估結(jié)果與真實(shí)市場(chǎng)行情嚴(yán)重背離，存在故意高估嫌疑：**

1、根據(jù)投訴人從該小區(qū)正規(guī)、大型房產(chǎn)中介平臺(tái)（德祐地產(chǎn)/貝殼找房）獲取的真實(shí)成交記錄顯示，在2025年10月至11月期間，千某花園同類(lèi)房源的實(shí)際成交單價(jià)約為21,000元/平方米至21,666元/平方米。按估價(jià)對(duì)象面積140.99平方米計(jì)算，合理市場(chǎng)總價(jià)約為296萬(wàn)元至305萬(wàn)元。

2、星馳公司出具的評(píng)估報(bào)告給出的單價(jià)為26,009元/平方米，總價(jià)高達(dá)366.7萬(wàn)元，顯著高于當(dāng)前真實(shí)市場(chǎng)成交價(jià)約20%以上。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不斷下行的背景下，此評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重虛高，完全脫離市場(chǎng)實(shí)際，涉嫌人為操縱或故意出具不實(shí)評(píng)估。

（三）、關(guān)鍵估價(jià)假設(shè)與客觀事實(shí)嚴(yán)重不符，導(dǎo)致評(píng)估基礎(chǔ)完全失效：

1、市場(chǎng)穩(wěn)定假設(shè)不成立：報(bào)告假設(shè)“房地產(chǎn)市場(chǎng)行情在報(bào)告期內(nèi)理性發(fā)展，不發(fā)生重大波動(dòng)”。事實(shí)是，自2025年下半年以來(lái)，天津乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)顯著下行，價(jià)格波動(dòng)劇烈，該假設(shè)完全違背基本經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。

2、產(chǎn)權(quán)完整假設(shè)不成立：報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)完整。但報(bào)告自身引用的查詢結(jié)果顯示，該房產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)已處于法院查封狀態(tài)（查封期限至2026年11月21日）并設(shè)有抵押。報(bào)告雖聲明“不考慮查封影響”，但這僅是脫離現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。在真實(shí)的房產(chǎn)交易中，查封和抵押狀態(tài)會(huì)嚴(yán)重阻礙交易、大幅增加買(mǎi)方風(fēng)險(xiǎn)和法律成本，必然導(dǎo)致其市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)低于無(wú)權(quán)利瑕疵的同類(lèi)房產(chǎn)。星馳公司以假設(shè)掩蓋重大價(jià)值減損因素，評(píng)估結(jié)論嚴(yán)重失真。

3、實(shí)物狀況假設(shè)缺乏依據(jù)：評(píng)估師未進(jìn)入室內(nèi)實(shí)地查勘，對(duì)房屋內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)、裝修檔次、設(shè)施狀況等決定價(jià)值的關(guān)鍵因素一無(wú)所知。僅依據(jù)一方當(dāng)事人介紹即假設(shè)為“精裝修”“四室兩廳”，缺乏任何客觀證據(jù)支持，導(dǎo)致實(shí)物狀況評(píng)估嚴(yán)重失實(shí)。

（四）、報(bào)告內(nèi)容存在矛盾與低級(jí)錯(cuò)誤：

報(bào)告第8頁(yè)與第10頁(yè)關(guān)于“估價(jià)報(bào)告有效期”的表述存在前后矛盾，且年份書(shū)寫(xiě)出現(xiàn)錯(cuò)誤。此等低級(jí)錯(cuò)誤反映出評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)師工作極不嚴(yán)謹(jǐn)，報(bào)告質(zhì)量低劣。

三、 星馳公司及估價(jià)師的違法違規(guī)行為

1. 違反《資產(chǎn)評(píng)估法》：違反該法第四條（評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展業(yè)務(wù)）、第十三條（評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評(píng)估方法）、第二十條（評(píng)估報(bào)告不得存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏）等規(guī)定。

2. 違反《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》：涉嫌違反該辦法第三十一條（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得出具虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的估價(jià)報(bào)告）等相關(guān)規(guī)定。

3. 違反行業(yè)職業(yè)道德：作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師，吳立國(guó)、安莎在執(zhí)業(yè)過(guò)程中未能保持應(yīng)有的職業(yè)審慎和獨(dú)立性，出具了嚴(yán)重偏離市場(chǎng)、方法空洞、假設(shè)失實(shí)的報(bào)告，嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用、勤勉盡責(zé)的職業(yè)道德。

四、 投訴與控告請(qǐng)求

鑒于天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司及其估價(jià)師吳立國(guó)、安莎的上述行為，已嚴(yán)重違反國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范及職業(yè)道德，出具的評(píng)估報(bào)告虛假、失實(shí)，不僅不能作為司法審判的依據(jù)，更嚴(yán)重干擾了司法程序的正常進(jìn)行，侵害了當(dāng)事人的合法權(quán)益�，F(xiàn)特此向貴主管部門(mén)提出正式投訴與控告，懇請(qǐng)依法：

1. 立案調(diào)查：對(duì)天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司及其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師吳立國(guó)、安莎在本案評(píng)估活動(dòng)中的違法違規(guī)行為進(jìn)行立案調(diào)查。

2. 認(rèn)定報(bào)告無(wú)效：依法認(rèn)定其出具的關(guān)于天津市千某花園房產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告（編號(hào)：津星房地產(chǎn)（2025）第207號(hào)）為虛假、失實(shí)報(bào)告，不得在任何場(chǎng)合采信。

3. 予以行政處罰：根據(jù)調(diào)查結(jié)果，依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等規(guī)定，對(duì)星馳公司及相關(guān)責(zé)任估價(jià)師處以警告、罰款、暫停執(zhí)業(yè)、吊銷(xiāo)執(zhí)業(yè)資格等相應(yīng)的行政處罰，并將其違法行為記入誠(chéng)信檔案。

4. 通報(bào)司法機(jī)關(guān)：將調(diào)查處理結(jié)果通報(bào)委托法院（天津市紅橋區(qū)法院），并建議法院在審理中對(duì)該評(píng)估報(bào)告不予采信，并追究相關(guān)干擾司法的責(zé)任。

我們堅(jiān)信，貴部門(mén)能夠依法履職，嚴(yán)肅查處評(píng)估行業(yè)的害群之馬，維護(hù)法律法規(guī)的尊嚴(yán)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康有序發(fā)展。

#中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) 行業(yè)自律與維權(quán)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)

#天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處

#天津市紀(jì)委監(jiān)委駐市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委紀(jì)檢監(jiān)察組 張志遠(yuǎn) 組長(zhǎng)

# 天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 王士敏 副主任

#天津市紅橋區(qū)法院 民四庭 成永哲庭長(zhǎng)、李波副院長(zhǎng)、周宏院長(zhǎng)

#天津市第一中級(jí)法院 民一庭 康朝、程志巍、楊阿榮法官及王曉燕庭長(zhǎng)、劉莉副院長(zhǎng)

#天津市高級(jí)人民法院 審判管理辦公室、技術(shù)室、督查室