導(dǎo)讀：在住宅小區(qū)土地征收實(shí)踐中，共有部分的權(quán)屬歸屬與補(bǔ)償分配問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)是被征收人與征收部門之間爭(zhēng)議最為集中的焦點(diǎn)之一。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這一“共有”的法律屬性，意味著共有部分的土地權(quán)益并非無(wú)主財(cái)產(chǎn)，更非開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可以單獨(dú)處分的對(duì)象，而是全體業(yè)主共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

1、業(yè)主共有部分的法律屬性與權(quán)利歸屬

業(yè)主共有部分的法律概念，在《中華人民共和國(guó)民法典》中有明確界定。民法典第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這一規(guī)定確立了一個(gè)基本法律原則：凡是建筑區(qū)劃內(nèi)不屬于專有部分、也不屬于市政公共設(shè)施的部分，其所有權(quán)歸全體業(yè)主共同享有。

從土地權(quán)屬的角度看，共有部分所占據(jù)的土地使用權(quán)，在商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其成本已經(jīng)通過(guò)房?jī)r(jià)分?jǐn)偟姆绞接扇w業(yè)主共同承擔(dān)。雖然土地初始登記時(shí)通常登記在開(kāi)發(fā)商名下，但隨著房屋的銷售和業(yè)主共有權(quán)的形成，該土地使用權(quán)的事實(shí)權(quán)利人已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿w業(yè)主。這一法律邏輯在司法實(shí)踐中得到了明確支持。有法院在相關(guān)案件中認(rèn)定，土地的成本已經(jīng)計(jì)入房?jī)r(jià)由業(yè)主分?jǐn)偅m然房產(chǎn)證中未記載，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定理應(yīng)歸業(yè)主共有。這意味著，共有部分的土地使用權(quán)是業(yè)主購(gòu)房對(duì)價(jià)的組成部分，是業(yè)主支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)后取得的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

業(yè)主共有部分的法律屬性決定了其在征收補(bǔ)償中的權(quán)利主體地位。共有部分并非開(kāi)發(fā)商的留存資產(chǎn)，也不是物業(yè)管理企業(yè)的管理財(cái)產(chǎn)，其所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主。因此，當(dāng)共有部分因公共利益需要被征收時(shí)，征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主，而非開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或任何其他第三方。征收部門應(yīng)當(dāng)將共有部分納入征收補(bǔ)償范圍，對(duì)共有部分的土地使用權(quán)價(jià)值和地上附著物價(jià)值進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，并將補(bǔ)償款支付給全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。

2、共有部分征收補(bǔ)償?shù)莫?dú)立評(píng)估問(wèn)題

共有部分在土地征收中是否應(yīng)當(dāng)獨(dú)立評(píng)估，是決定補(bǔ)償公平性的關(guān)鍵問(wèn)題。從法律層面看，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十一條第一款規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。第十四條第一款進(jìn)一步規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

最高人民法院在相關(guān)裁判中對(duì)此問(wèn)題作出了明確的司法回應(yīng)，土地使用權(quán)價(jià)值及業(yè)主共有面積及設(shè)施的價(jià)值屬于被征收房屋價(jià)值評(píng)估的內(nèi)容，被征收房屋價(jià)值評(píng)估已考慮涉案院落因素的，對(duì)當(dāng)事人提出的對(duì)共有院落未作補(bǔ)償?shù)闹鲝埐挥柚С?。這一裁判要旨表明，共有部分的價(jià)值并非獨(dú)立于被征收房屋價(jià)值之外的可有可無(wú)項(xiàng)目，而是被征收房屋價(jià)值評(píng)估中應(yīng)當(dāng)考慮的必要因素。如果征收評(píng)估報(bào)告僅對(duì)被征收人的專有部分進(jìn)行評(píng)估，而對(duì)共有部分的價(jià)值未予體現(xiàn)，該評(píng)估報(bào)告即存在重大瑕疵，可能構(gòu)成征收補(bǔ)償決定違法的獨(dú)立事由。

在實(shí)踐操作層面，共有部分的獨(dú)立評(píng)估面臨一定的技術(shù)困難。共有部分通常不單獨(dú)登記在每個(gè)業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上，其面積往往以“公攤面積”的形式體現(xiàn)在總建筑面積中，或者未在證書中單獨(dú)列明。然而，這一技術(shù)性問(wèn)題并不改變共有部分的權(quán)屬性質(zhì)和法律地位。評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)合理的方法將共有部分的價(jià)值納入評(píng)估范圍，具體可以采取分?jǐn)傇u(píng)估的方式，即對(duì)共有部分的總價(jià)值進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估后，按照各業(yè)主專有部分的面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。征收部門不得以共有部分未單獨(dú)登記為由，拒絕將其納入評(píng)估范圍或拒絕向全體業(yè)主支付補(bǔ)償。

值得注意的是，在征收實(shí)踐中，存在征收部門僅與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議、將共有部分補(bǔ)償款支付給開(kāi)發(fā)商的情形。這種做法在法律上是錯(cuò)誤的，開(kāi)發(fā)商在房屋售出后，對(duì)共有部分不再享有所有權(quán)，無(wú)權(quán)代表全體業(yè)主處分共有部分的征收補(bǔ)償權(quán)利。

3、共有部分征收補(bǔ)償?shù)姆峙湟?guī)則

共有部分征收補(bǔ)償款的分配，涉及全體業(yè)主的共同利益。在法律框架下，共有部分補(bǔ)償款的分配應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)則。

第一，補(bǔ)償款歸全體業(yè)主共有。共有部分是全體業(yè)主共同所有的財(cái)產(chǎn)，其征收補(bǔ)償款當(dāng)然歸全體業(yè)主共同享有。任何第三方——包括開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、個(gè)別業(yè)主等——均無(wú)權(quán)單獨(dú)處分或占有多數(shù)補(bǔ)償款。

第二，分配方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。補(bǔ)償款的分配方案屬于典型的共有管理事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)按照法定程序表決通過(guò)。在尚未成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，應(yīng)當(dāng)盡快依法成立業(yè)主委員會(huì)，或者在屬地街道辦事處的指導(dǎo)下，組織全體業(yè)主就補(bǔ)償款分配方案進(jìn)行表決。

實(shí)踐中已有案例表明，在小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)、未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下，征收部門因缺乏合法有效的主體代表全體業(yè)主進(jìn)行商談，導(dǎo)致補(bǔ)償協(xié)議無(wú)法簽訂。這一案例提醒業(yè)主，應(yīng)當(dāng)盡快建立合法的業(yè)主組織，確保共有部分的征收補(bǔ)償權(quán)利得到有效行使。

第三，補(bǔ)償款的分配比例，原則上應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。這一分配原則與業(yè)主在共有部分中享有的權(quán)益份額相對(duì)應(yīng)，體現(xiàn)了公平、合理的原則。業(yè)主之間也可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議約定其他分配方式，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)法定多數(shù)業(yè)主同意。

第四，在補(bǔ)償款分配過(guò)程中，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同行使權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。這意味著，任何業(yè)主都不能以放棄對(duì)共有部分的共有權(quán)為代價(jià)，拒絕參與補(bǔ)償款的分配或拒絕承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

4、業(yè)主的權(quán)利保障路徑

共有部分征收補(bǔ)償問(wèn)題，業(yè)主可以采取以下法律路徑保障自身權(quán)益：

在征收程序啟動(dòng)之初，業(yè)主應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注征收公告的內(nèi)容，確認(rèn)征收范圍是否涉及小區(qū)的共有部分。如果征收范圍包括共有部分，業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求征收部門將共有部分納入評(píng)估范圍，并提交獨(dú)立的分戶評(píng)估報(bào)告。如果征收部門拒絕將共有部分納入評(píng)估，業(yè)主可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百四十三條關(guān)于征收應(yīng)當(dāng)給予公平、合理補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，依法提出異議。

在補(bǔ)償協(xié)議的簽訂環(huán)節(jié)，共有部分的補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主的共同代表——業(yè)主委員會(huì)簽訂。如果小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)盡快依法成立。在業(yè)主委員會(huì)尚未成立的情況下，可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定，由業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議授權(quán)若干業(yè)主代表簽訂補(bǔ)償協(xié)議，但該授權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法定多數(shù)業(yè)主同意。

如果共有部分補(bǔ)償款已經(jīng)由征收部門支付給開(kāi)發(fā)商或其他第三方，業(yè)主有權(quán)要求該第三方返還。若第三方拒絕返還，業(yè)主可以依法提起共有物分割糾紛訴訟，請(qǐng)求法院判令返還補(bǔ)償款并賠償損失。在訴訟中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、購(gòu)房合同等證據(jù)，證明共有部分的成本已經(jīng)由業(yè)主分?jǐn)?、共有部分的所有?quán)屬于全體業(yè)主。

結(jié)語(yǔ)：共有部分在土地征收中是否應(yīng)獨(dú)立評(píng)估并補(bǔ)償全體業(yè)主，其法律答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。從《中華人民共和國(guó)民法典》確立的業(yè)主共有權(quán)制度，到最高人民法院相關(guān)裁判所確認(rèn)的評(píng)估范圍，法律框架已經(jīng)為共有部分的征收補(bǔ)償提供了明確的制度依據(jù)。共有部分的土地使用權(quán)價(jià)值并非無(wú)主財(cái)產(chǎn)，更非開(kāi)發(fā)商可以獨(dú)立處分的資產(chǎn)，而是全體業(yè)主支付了對(duì)價(jià)后合法取得的共有財(cái)產(chǎn)。

征收部門在進(jìn)行征收評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)將共有部分的價(jià)值納入評(píng)估范圍，不得以技術(shù)性困難為由予以回避。業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極行使共有權(quán)利，通過(guò)合法途徑——包括成立業(yè)主委員會(huì)、參與征收程序、依法提起異議或訴訟——確保共有部分的征收補(bǔ)償權(quán)益得到全面、公平的實(shí)現(xiàn)。