每經(jīng)記者：包晶晶 每經(jīng)編輯：陳夢妤

12月19日，“全國地王”安瀾上海項目認(rèn)籌首日，售樓處門口嚴(yán)防死守。

安瀾上海售樓處位于上海市徐匯區(qū)零陵路，當(dāng)天上午起，門口短短幾百米距離至少安排了6位固定保安，此外還有不斷走動和換崗的工作人員。接待人員也在售樓處門口不斷巡邏，發(fā)現(xiàn)“可疑對象”便會上前詢問，并立刻用對講機(jī)溝通。

“1、2、3、4、5??‘小蜜蜂’不少??！”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）在現(xiàn)場聽到兩位保安的對話。

他們所指的“小蜜蜂”，是專門守在售樓處門口，試圖將客戶帶去其他新樓盤參觀的分銷人員。不過，上海近些年的市區(qū)高端改善項目幾乎個個“日光”，分銷人員拉客的現(xiàn)象多出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊樓盤，核心區(qū)域極少能看到。

但畢竟頂著“全國地王”的光環(huán)，安瀾上海的話題度始終不減。

最貴一套1.46億元

12月13日，上海官宣了一批即將入市的新房，安瀾上海不出意外地成為同批次單價最高的項目。不過，安瀾上海首批次17.88萬元/平方米的過會均價，低于此前業(yè)內(nèi)18.5萬元~19萬元/平方米的預(yù)期。對比同板塊潮鳴東方上半年的開盤備案均價19.5萬元/平方米，價格端吸引力十足。

項目方面此前曾對每經(jīng)記者透露，安瀾上海推出建筑面積約192~365平方米戶型，營銷中心累計來訪已突破3000組。

從同批次過會新盤的價格和區(qū)位來看，“南園公館”（推廣名綠城黃浦ONE）這樣同價位、面積段相似、實(shí)力相當(dāng)?shù)母偲?，難免與“濱江安瀾庭”（推廣名安瀾上海）直面競爭。

這兩個項目僅相距5公里車程，從總價段來看，綠城黃浦ONE與安瀾上海在建筑面積約193平方米的戶型上總價接近。不過，每經(jīng)記者從一房一價表看到，此次安瀾上海開盤的大面積段戶型總價在4200萬元以上，如588平方米的房源單價達(dá)到24.78萬元/平方米，總價約1.457億元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信對每經(jīng)記者分析：“近期豪宅市場熱度較此前稍有下降，首次開盤價格給市場驚喜可以理解，畢竟是上海住宅新規(guī)后的典型之一，產(chǎn)品有不少亮點(diǎn)。如果銷售流速理想，后續(xù)開盤價格也會逐步提高，更符合營銷習(xí)慣?！?/p>

作為上海市《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》首個落地項目，安瀾上海首次采用全地塊4米以上整層抬板設(shè)計，將傳統(tǒng)的垂直結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為“平行生活”系統(tǒng)。

“當(dāng)然，同價位段也有競爭，比如綠城黃浦ONE項目的確會分流一批準(zhǔn)客戶。”盧文曦說。

陸續(xù)入市

每經(jīng)記者在營銷中心外大約逗留了2個小時，這期間，從保安到門口工作人員，始終精神高度集中，只要舉起手機(jī)拍攝，就會有人看鏡頭。

他們的目光始終聚焦在門口一位抱著文件夾的男子身上，而后者也神情自若，始終保持同一個姿勢。

每經(jīng)記者詢問他是哪家樓盤派來的，他立刻警覺地反問：“怎么了？”

溝通之后，他坦言自己代表的是外區(qū)一個新房項目，但具體名稱不便透露。

不過，這樣的引流方式似乎不奏效。每經(jīng)記者停留期間，車輛接二連三從零陵路直接駛?cè)霠I銷中心，隨后再原路開出，“小蜜蜂”們完全沒有機(jī)會接觸他們的潛在客戶。

截至18時，安瀾上海發(fā)布喜報稱，已經(jīng)完成163組認(rèn)籌。

2025年5月，上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司和上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司通過協(xié)議出讓方式，分別拿下徐匯區(qū)東安新村兩宗地塊（徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31），總成交金額439.53億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，上述地塊連同127b-23地塊，共同組成了上海史上最大單地塊一次性征收項目，合計超過523億元，也刷新全國總價地王紀(jì)錄。

7月1日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所捆綁轉(zhuǎn)讓上述兩家公司各90%股權(quán)，涉及的正是此次兩宗地塊。直到9月5日，由中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯(lián)合組成的開發(fā)主體，通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所正式完成對徐匯東安城市更新項目的股權(quán)交易。至此，價值約440億元地塊的開發(fā)權(quán)正式落定。

同月，中華企業(yè)、宸嘉發(fā)展聯(lián)合體以29.87億元總價獲得上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司旗下新楓安100%股權(quán)，獲得了127b-23地塊的開發(fā)權(quán)。

而隨著安瀾上海入市，“全國地王”正式開啟了入市節(jié)奏。

臨近年末，有市場人士認(rèn)為，即使在上海，區(qū)域內(nèi)如此大體量的項目入市，仍然存在一定銷售壓力；另一方面，項目總價較高，購房人趨于謹(jǐn)慎。

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