近日，上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)布公告，16個(gè)住宅項(xiàng)目即將入市，涵蓋黃浦、徐匯、楊浦、浦東、普陀等區(qū)域，合計(jì)供應(yīng)房源1679套，成為年內(nèi)少見的大批量推盤潮。

此次集中推盤恰逢房企年終業(yè)績(jī)沖刺關(guān)鍵期，高性價(jià)比項(xiàng)目與豪宅產(chǎn)品同臺(tái)競(jìng)技，上海新房市場(chǎng)年末“收官大戰(zhàn)”已然拉開序幕。

上海陸家嘴豪宅 孫婉秋/攝

豪宅盤扎堆

從價(jià)格維度看，本次入市的16個(gè)項(xiàng)目既有單價(jià)超17萬元的頂級(jí)豪宅，也有3.4萬元起的剛需優(yōu)選，適配不同購房群體需求。

頂豪陣營(yíng)的價(jià)格博弈尤為吸睛。

徐匯濱江板塊的安瀾上海以17.88萬元/㎡的均價(jià)成為本次單價(jià)最高項(xiàng)目，主力戶型為192—588㎡大平層，總價(jià)門檻約2700萬元，定位高端改善客群，計(jì)劃入市211套房源。

這一價(jià)格其實(shí)低于此前業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)的18.5萬/㎡—19萬/㎡的首開預(yù)期，較同板塊今年5月入市的綠城·潮鳴東方（備案均價(jià)19.5萬元/㎡）也低1.62萬元/㎡，盡管后者因距黃浦江僅400米的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更突出，但安瀾上海的“定價(jià)誠(chéng)意”仍引發(fā)不小關(guān)注。

安瀾上海所屬的東安項(xiàng)目是目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目。

今年9月，中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成的聯(lián)合體，通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所正式完成徐匯東安城市更新項(xiàng)目核心地塊（127b-24、125-31）的股權(quán)交易，獲取上海徐匯區(qū)核心區(qū)位約50萬方大體量開發(fā)權(quán)，總出讓金額高達(dá)439.5億元，刷新全國(guó)涉宅用地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

單價(jià)第二高的黃浦老西門板塊綠城·黃浦ONE二期，取證均價(jià)17.2萬元/㎡，較上期上漲2000元，主力戶型為155—193㎡的3—4房，共56套新房?；仡櫼粋€(gè)多月前的一期開盤，56套房源獲得77組認(rèn)購，認(rèn)購率138%；截至發(fā)稿網(wǎng)簽33套，網(wǎng)簽率約59%，這主要由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后性。

此外，浦東后灘的澐啟濱江二期、楊浦平?jīng)龅耐鉃┑蓝趦蓚€(gè)13萬+項(xiàng)目也同臺(tái)競(jìng)技。

澐啟濱江二期取證價(jià)13.97萬元/㎡，較一期（13.67萬元）上漲約3000元，推出125—507㎡的房源225套。據(jù)悉，項(xiàng)目一期于11月底開盤，122套房源收獲259組認(rèn)購，認(rèn)購率212%，也是當(dāng)時(shí)的“日光盤”。

反觀外灘道二期，取證均價(jià)13.88萬元/㎡，較一期僅上漲300元/㎡，漲幅乏力或與其一期銷售不暢相關(guān)，一期于11月23日開盤，121套房源獲115組認(rèn)購，認(rèn)購率95%。目前網(wǎng)簽39套住宅，網(wǎng)簽率剛過三成，主要受楊浦區(qū)高端供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈影響。

普陀真如板塊的全新盤中海環(huán)宇玖章則以“樓王首開”策略搶占市場(chǎng)，其取證價(jià)11.8萬元/㎡，預(yù)計(jì)推出123—144㎡的3—4房共90套，試圖憑借核心產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)“一炮而紅”。上述5個(gè)10萬+高端產(chǎn)品，認(rèn)購入圍比均設(shè)定為2.5。

入圍比為2的僅有1個(gè)，寶山淞南板塊的招商序，均價(jià)6.86萬元/㎡，這已是其年內(nèi)第5次入市。不過此前四期均未觸發(fā)積分制，前三期351套房源，目前網(wǎng)簽了182套；第四期于11月11日開盤推出101套房源，目前網(wǎng)簽數(shù)為0。為加速去化，部分自媒體渠道已推出“傭金優(yōu)惠”政策攬客。

此外，入圍比為1.8的有7盤，1.3的有3盤，其中單價(jià)最低的臨港新城的港城云湖文創(chuàng)嘉園低至3.44萬元/㎡，主打138—182㎡戶型，可滿足剛需及新上海人需求，供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化。

銷冠之爭(zhēng)倒計(jì)時(shí)

這場(chǎng)推盤潮的背后，是房企年末業(yè)績(jī)沖刺的迫切需求。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1—11月TOP 50上海房企銷售排名未出現(xiàn)大幅變動(dòng)，僅相鄰位次房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，年終排名格局已基本清晰。其中，頭部三強(qiáng)格局穩(wěn)固，華潤(rùn)置地、招商蛇口、保利發(fā)展三大央企分列上海房企權(quán)益銷售額前三，彼此差距不過2億左右，變數(shù)頗大，年終銷冠無意外將在這三家央企中產(chǎn)生。

年底沖刺，三大巨頭表現(xiàn)不一：華潤(rùn)置地本次推出澐啟濱江、時(shí)代之城；招商蛇口表現(xiàn)最為激進(jìn)，一次性推出安瀾上海、招商序、招商時(shí)代潮派、招商林嶼湖畔等5個(gè)項(xiàng)目，沖頂意圖明顯；保利發(fā)展則未在本批次發(fā)力，12月6日批次中其加推了保利虹橋和頌，但項(xiàng)目單價(jià)不足4萬元，貢獻(xiàn)或許有限。

左宇/攝

值得關(guān)注的是，去年的銷冠中海地產(chǎn)今年步伐放緩，1—11月上海權(quán)益銷售額168.38億元，位列第五，較去年全年的645.19億元的成績(jī)差距顯著。本次其攜安瀾上海、中海環(huán)宇玖章兩盤入市，若能熱銷有望助力中?？s小與頭部陣營(yíng)的差距，但能否逆襲仍存懸念。

隨著12月剩余時(shí)間的推移，各大項(xiàng)目的認(rèn)購、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將逐步兌現(xiàn)?！叭A招保”三大央企的年終沖刺賽已進(jìn)入最后階段，2025年上海樓市銷冠究竟花落誰家，答案即將揭曉。