01

回望2025年，雖然樓市形勢(shì)不如人意，但北京作為三大一線城市之一，瘦死駱駝比馬大，還是有不少房企脫穎而出。

例如，中建系在2025年撐起了北京樓市的半邊天。

從中建智地的三大宸園之戰(zhàn)，到中建玖合的通州運(yùn)河大捷，再到中建壹品的輾轉(zhuǎn)掙扎，可以說(shuō)，2025年的中建系，已經(jīng)完全占據(jù)了2023年首開(kāi)的生態(tài)位—— 須知道，2023年的首開(kāi)，可是跟華潤(rùn)、中海三分天下的存在。

▲ 2025年，北京樓市央企“三巨頭”。除了中建系，另外兩家中，中海以量取勝，今年新開(kāi)樓盤(pán)密集程度，當(dāng)屬北京第一；華潤(rùn)通過(guò)頂豪取勝，臻澐、潤(rùn)園等頂豪項(xiàng)目，大殺四方。

此外，招商在通州打造云璟攬閱、電建在門(mén)頭溝打造華曦府，這兩個(gè)爆款樓盤(pán)，一東一西，也是央企系在北京殊為難得的勝利。

再比如，2025年，北京本地和外地的地方國(guó)企持續(xù)活躍。

北京本地國(guó)企，典型如海開(kāi)，依靠旗下頌系產(chǎn)品和海淀拿地優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)；大興興創(chuàng)投資，與中建壹品深度綁定；北京城建，寶刀不老，當(dāng)前已成為北京國(guó)資房企的領(lǐng)頭羊。

而外來(lái)國(guó)企，則以廣州越秀和廈門(mén)建發(fā)兩家房企見(jiàn)長(zhǎng)。越秀拿地很厲害，但產(chǎn)品力一般；建發(fā)產(chǎn)品力優(yōu)秀，2025年更是出了兩個(gè)爆款（北邊的建發(fā)海晏，南邊的建發(fā)觀宸），持續(xù)引領(lǐng)北京樓市。

綜上，去年的北京樓市，雖然二手降價(jià)潮頻繁發(fā)生、一手房也遭遇不小的退房壓力，但機(jī)會(huì)還是有的。畢竟，北京是北方第一大、 全國(guó)第二大的樓市，再加上首都的特殊地位，各大房企不可能放棄北京。

但是，大環(huán)境下，困難也是實(shí)打?qū)嵉?。為此各家房企，有的通過(guò)產(chǎn)品突圍，典型如建發(fā)海晏、華潤(rùn)潤(rùn)園、中建智地宸園；也有的精準(zhǔn)踩中地塊周邊需求和區(qū)位節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，典型如海開(kāi)頤海云頌、中建運(yùn)河玖院、電建華曦府，可謂八仙過(guò)海、各顯神通。

02

剛剛我們說(shuō)，2025年形勢(shì)很難，房企想突圍并非易事。雖然已有不少成功案例，但其實(shí)失敗案例更多。

比如中海，雖然近一年出了中海瑞文里、樹(shù)村安瀾北京等網(wǎng)紅盤(pán)，但開(kāi)盤(pán)的其他很多項(xiàng)目，如中海麗澤叁號(hào)院、中海麗金府等，均陷入了去化困難、庫(kù)存高企的局面；

再比如越秀，市場(chǎng)普遍認(rèn)為其拿地很精準(zhǔn)，去年大熱的功德寺雙子星，兩個(gè)項(xiàng)目都有越秀的身影。但越秀的短板是產(chǎn)品，在京出道五年，并沒(méi)有一個(gè)有標(biāo)桿意義的項(xiàng)目可做參考，旗下操盤(pán)的頂豪項(xiàng)目“香山樾”，開(kāi)盤(pán)兩年還被爆出網(wǎng)簽存在撤銷(xiāo)，也是業(yè)界奇觀。

而另外還有一家房企，這家房企其實(shí)非常努力，對(duì)于產(chǎn)品營(yíng)造很用心，但年終的結(jié)局卻是“叫好不叫座”，這是為啥？

這家房企就是北京全產(chǎn)業(yè)鏈房企——金隅。

是啊，單看產(chǎn)品，你會(huì)覺(jué)得金隅的項(xiàng)目其實(shí)都算是品質(zhì)級(jí)的。

比如隅西頌，是豐科板塊的首個(gè)四代住宅。它的最大特點(diǎn)是把下沉?xí)图芸諏尤跒橐惑w，放大了使用空間。同時(shí)還深諳“偷面積”絕學(xué)， 南向1.8米內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+0.7米花池，算一半面積還白送花池，得房率高達(dá)93%，堪稱(chēng)“買(mǎi)陽(yáng)臺(tái)送房”。

比如隅東序，項(xiàng)目層高都在3米以上， 全系產(chǎn)品均配備了北京人千呼萬(wàn)喚的外置陽(yáng)臺(tái)，就連地庫(kù)也采用了勞斯萊斯的星光頂，現(xiàn)場(chǎng)效果，據(jù)說(shuō)非常震撼。

比如望京云尚，早在2023年就開(kāi)始以好房子標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品（北京2025年春才提好房子），外立面幾乎全部用鋁板，相比周邊的望京樾等其他奶西新盤(pán)，有一種先于時(shí)間的審美。

還有隅海岄，售價(jià) 應(yīng)該是海淀近兩年出讓的地塊里最便宜的，比之前的海淀富華里、棲海云頌（均價(jià)8.5萬(wàn)-8.9萬(wàn)每平）還要便宜。但隅海岄本身的品質(zhì)不錯(cuò)，它三面被城市公園包圍，項(xiàng)目?jī)?nèi)部還有兩個(gè)中央景觀區(qū)，所有的房子，都做到了戶(hù)戶(hù)有窗景。外立面首創(chuàng)"金屬+陶板+石材"豎向插接工藝，這在海淀可以說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二......

顯然，論品質(zhì)，金隅旗下的這些項(xiàng)目都可圈可點(diǎn)，并不輸周邊競(jìng)品。

但一查網(wǎng)簽結(jié)果，金隅的樓盤(pán)可謂相當(dāng)打臉：

豐臺(tái)隅西頌，規(guī)劃有439套住宅，2025年4月28日開(kāi)盤(pán)，截止到日前，隅西頌共網(wǎng)簽104套，網(wǎng)簽均價(jià)約7.87萬(wàn)/平方米，去化率25%左右。

朝陽(yáng)隅東序，規(guī)劃有824套住宅， 2024年11月底入市，截止到日前，隅東序共網(wǎng)簽了229套，網(wǎng)簽均價(jià)7.66萬(wàn)每平，去化率28%左右（據(jù)了解，隅東序2025年全年銷(xiāo)額約為17億，對(duì)應(yīng)網(wǎng)簽大約157套）。

海淀隅海岄，規(guī)劃有458套住宅，2025年11月入市，截止到日前，隅海岄共網(wǎng)簽了47套，網(wǎng)簽均價(jià)8.58萬(wàn)每平，去化率10%左右（對(duì)此有自媒體聲稱(chēng)，隅海岄實(shí)際賣(mài)了100+套，只是暫未網(wǎng)簽。如果以此口徑，去化率大約在25%左右）。

朝陽(yáng)望京云尚，規(guī)劃有472套住宅，2023年6月11日開(kāi)盤(pán)，截至2025年11月5日，在售房源為?218套?，據(jù)此推算已售出約?254套?，去化率為54%左右；其中，2025年全年成交額超5億 元，即大約售出50套。

通州花溪云錦，規(guī)劃有366套住宅，2025年5月23日開(kāi)盤(pán)，截止到日前，花溪云錦共網(wǎng)簽156套，網(wǎng)簽均價(jià)5.37萬(wàn)每平，去化率為43%左右。其中，2015年共成交 10.3億元。

此外還有金隅昆泰云筑，因?yàn)檫@個(gè)樓盤(pán)是2022年開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目，項(xiàng)目三期普遍去化率七八成，目前還有相當(dāng)數(shù)量的尾盤(pán)在售，且項(xiàng)目屬于剛需性質(zhì)，跟品質(zhì)社區(qū)還是有一定差別，所以暫且不表。

如此種種，金隅的品質(zhì)四環(huán)戰(zhàn)略，可以說(shuō)是“叫好不叫座”——或者說(shuō)，作為一個(gè)國(guó)企開(kāi)發(fā)商，金隅憑借此前打造海淀金隅山墅、長(zhǎng)安山麓、金玉府、金隅山樾嘉園等項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，還不足以支撐金隅擁有讓當(dāng)下豪宅市場(chǎng)買(mǎi)單的能力。

但不管怎樣，金隅近一年的項(xiàng)目品質(zhì)升級(jí)可圈可點(diǎn)，是一個(gè)曾寄希望于產(chǎn)品破局的北京樓市悲情英雄。

03

那么，為什么市場(chǎng)對(duì)金隅的產(chǎn)品突圍戰(zhàn)，叫好不叫座呢？

對(duì)此，個(gè)人認(rèn)為，主要是兩點(diǎn)原因：

（1）拿地生不逢時(shí)。

從上述項(xiàng)目看，金隅拿地，拿的大都是周邊已有強(qiáng)大競(jìng)品的地塊。

比如豐科園隅西頌，與中建云境、豐和叁號(hào)院形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)；

十八里店隅東序，與中海朝陽(yáng)ONE、保利朝央和煦甚至自家的云筑三期打成對(duì)局；

寶山隅海岄，與中建壹品海宸元境互相比拼功力；

奶西望京云尚，周邊的望京樾、中建宸園、望京國(guó)譽(yù)府，沒(méi)有一個(gè)是吃素的......

雖然說(shuō)，“雙子”供地是當(dāng)前北京土地供應(yīng)的一個(gè)策略，目的是吸引至少兩家房企共同做熱板塊、做活局面，但在當(dāng)下的樓市環(huán)境下，每一個(gè)板塊的剛需客戶(hù)都是有限的，你多賣(mài)一套我就少賣(mài)一套，在這種情況下，單純強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)的策略并不一定奏效，除非你的產(chǎn)品真能呈現(xiàn)碾壓對(duì)手態(tài)勢(shì)。

這其中，最典型的莫過(guò)于望京云尚，2022年金茂望京樾及中建宸園入市的時(shí)候，朝陽(yáng)區(qū)奶西板塊可謂紅極一時(shí)。新供土地各家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶?zhuān)踔粮?jìng)現(xiàn)房、帶公建也要搖號(hào)爭(zhēng)搶之。但到了2023年下半年，恰好是金隅望京云尚入市的時(shí)候，奶西這個(gè)板塊卻涼了。

▲為啥涼了，有望京核心區(qū)房?jī)r(jià)補(bǔ)跌帶動(dòng)奶西房?jī)r(jià)看跌的因素，但更重要的是，這個(gè)板塊的購(gòu)買(mǎi)力被中建宸園、望京樾吸得差不多了，真正看好奶西的購(gòu)房者早就下手了，只剩下望京國(guó)譽(yù)府、望京云尚這兩個(gè)樓盤(pán)被掛到了樹(shù)上。（圖片來(lái)源：銷(xiāo)冠智庫(kù)）

如今，東洲開(kāi)發(fā)的奶西御林灣又要面市了，未來(lái)，望京云尚的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)更大。

（2）營(yíng)銷(xiāo)踩錯(cuò)節(jié)奏。

如果說(shuō)，望京云尚是因?yàn)槟涛骺腿罕晃闪瞬拍玫匦羁驮斐傻膽K劇，那么營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏沒(méi)把握好，則是金隅操盤(pán)團(tuán)隊(duì)揭不開(kāi)的鍋。

以花溪云錦為例，這一個(gè)樓盤(pán)于2025年5月下旬開(kāi)盤(pán)，相較于區(qū)域內(nèi)同一時(shí)期拿地的招商云璟攬閱晚了近三個(gè)月。

要知道，這個(gè)項(xiàng)目拿地時(shí)間為2024年11月5日，但金隅在2025年1月20日才公布案名，4月26日，才對(duì)外開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心。這一進(jìn)度遠(yuǎn)低于同區(qū)域的競(jìng)品招商云璟攬閱。

在拿地時(shí)間看，招商云璟攬閱比花溪云錦還晚12天。拿地之后不足一個(gè)月，招商蛇口便公布了地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。之后從樣板間開(kāi)放至開(kāi)盤(pán)，更是只花了21天時(shí)間，創(chuàng)造了行業(yè)紀(jì)錄，推售去化率達(dá)到90%！

為什么招商云璟攬閱這么心急火燎的推進(jìn)度？因?yàn)?strong>去年3月初時(shí)，恰逢《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》發(fā)布，招商加快進(jìn)度，卡在政策誕生的時(shí)候搶奪“通州首個(gè)‘好房子’”這一標(biāo)簽，也正是這個(gè)標(biāo)簽，讓招商云璟攬閱成為去年的一個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)。

更重要的是，因?yàn)樘崆鞍l(fā)售，招商云璟攬閱首開(kāi)均價(jià)達(dá)5.8萬(wàn)每平，而花溪云錦在價(jià)格上采取“低開(kāi)”策略，主力戶(hù)型單價(jià)較6.2萬(wàn)元/平方米的指導(dǎo)價(jià)低了近萬(wàn)元。

所以說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)如戰(zhàn)場(chǎng)，上了戰(zhàn)場(chǎng)，先知先覺(jué)的吃肉，后知后覺(jué)的喝湯，就這么簡(jiǎn)單！

04

還記得2024年上半年， 金隅集團(tuán)凈利潤(rùn)為-17.5億元，出現(xiàn)自A股上市以來(lái)近13年首次虧損。

對(duì)此，董事長(zhǎng)姜英武強(qiáng)調(diào)，2024下半年要把治虧扭虧作為頭等大事。

如今過(guò)了一年，根據(jù)最新的2025年北京商品住宅操盤(pán)業(yè)績(jī)排行榜，金隅集團(tuán)以68.5億元的成交金額排名第13。

要知道，2024年金隅在京的拿地金額，就有102.76億元（包括隅西頌、隅東序、花溪云錦三個(gè)項(xiàng)目），再加上今年的隅海岄地價(jià)33.6億，合計(jì)共有136億資金。

仔細(xì)算算，金隅拿了這么多的地，近幾年的幾個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)覆蓋率卻僅有52%，還有約65億資金，沉淀到上述五個(gè)項(xiàng)目上。

所以，當(dāng)金隅的去化總是慢人一步的時(shí)候，金隅的虧損，也就難以避免了。