今年是“丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”舉辦的第十個年頭。

從2016到2026，從烈火烹油到深度調(diào)整，這場每年一度的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布會，在紛繁復雜的情緒中，迎來了自己的第十年。

過去一年里，我們看過不少新盤開盤遇冷的故事，也見證過上?？們r過億的頂豪被全部掃清的市場奇跡；聽過太多悲觀的預判，卻也總能看到意料之外的火熱與韌性。

十年風雨兼程，穿越周期起伏，所有人都在等一個答案：

市場何時才能回暖？

地產(chǎn)人的未來在哪里？

我們究竟還能做些什么？

2026年1月7日下午，丁祖昱團隊用整整三個小時，通過線上直播的方式復盤了2025年的行業(yè)現(xiàn)實，給出了一個讓所有人都始料未及的判斷：

“2026年，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，才剛剛開始。”

就在剛剛，艷姐拿到了發(fā)布會的完整PPT，整整96頁，一字未刪。

今天這篇推文，是我們為你劃出的重點、問出的問題、和找到的答案。

01

復盤2025：

市場、城市、企業(yè)的深度調(diào)整

如果說過去我們習慣于在增量市場中尋找機會，那么2025年則是整個行業(yè)徹底退回存量、并被迫重新學習規(guī)則的一年。

2025年全年，全國商品房的成交面積、銷售金額、新開工規(guī)模以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額，這些衡量行業(yè)體量的根本性指標，已經(jīng)系統(tǒng)性、不可逆轉(zhuǎn)地回落到了2010年，甚至2009年之前的水平。

這意味著什么？這意味著，那個我們曾經(jīng)無比熟悉的、只要高杠桿、高周轉(zhuǎn)、快速擴張就能躺贏的時代，已經(jīng)正式畫上了句號。

過去那一套玩法，失效了。

那么，新的游戲規(guī)則是什么？2025年用一整年的時間，告訴了我們一個非常清晰的答案：

“結(jié)構(gòu)性分化”。

簡單說，就是“好的更好，壞的更壞”。

首先，是城市在分化。

當前的市場熱度高度集中在極少數(shù)核心城市。以成交面積論，成都位居榜首；以成交金額看，上海遙遙領先。但除了這些“尖子生”，絕大多數(shù)城市的新房成交量都在顯著下滑。

從房價來說，盡管新房價格穩(wěn)定，僅有北京、上海等屈指可數(shù)的幾個“優(yōu)等生”能夠維持同比增長，大部分城市的價格曲線已進入下行通道。

買房的邏輯，已經(jīng)從“遍地開花”變?yōu)?strong>“精挑細選”。

其次，產(chǎn)品在分化。普通住宅和豪宅，根本就是兩個完全不同的世界。

在普通住宅市場承壓的同時，高端市場仿佛自成體系。在上海，3000萬以上的豪宅乃至5000萬以上的頂豪成交依然堅挺。去年一整年，上海總價過億的頂豪甚至全部售罄。

二手房市場同樣如此，千萬級別的高端二手房，成交量甚至在普遍增長。

你看，不同資產(chǎn)等級的房產(chǎn)，其價格邏輯和客群基礎已經(jīng)徹底分離。“大佬”們的資產(chǎn)配置邏輯，跟咱們普通老百姓的剛需、改善，已經(jīng)不太搭邊了。

這就如同經(jīng)濟的大海里，普通的船在顛簸中飄蕩，而豪華游輪卻行駛在自己的航道上，穩(wěn)固如初。

最后，是企業(yè)在分化。

行業(yè)格局的洗牌比預期更為劇烈。央企，比如保利、中海、華潤這些國家隊，正在全面接管賽場。從賣房、拿地到融資，他們占據(jù)著絕對的主導權。在去年一年里，全行業(yè)千億銷售額級別的房企僅剩10家，其中僅有1家是民營企業(yè)。

與此同時，大量的民企同行仍在債務重組和戰(zhàn)略收縮中艱難求生。這場淘汰賽，已進入生死存亡的階段。

不過，在這么劇烈的調(diào)整浪潮中，我們觀察到有一個角色的地位發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變 ，那就是二手房。

二手房取代新房，掌握了市場的定價權與主導權。2025年，30個重點城市的二手房成交面積創(chuàng)下新高，占據(jù)了住宅總交易量的近七成。價格層面，這些城市的二手房價格，相較其歷史最高點平均已回調(diào)約39%。

它意味著，買房子的人，主要看的、選的、買的，已經(jīng)是二手房了。

在艷姐看來，這組數(shù)據(jù)至關重要。它表明，決定市場真實溫度與價值中樞的，不再是開發(fā)商定價的新房，而是由無數(shù)個體交易博弈形成的二手房市場。新房的“價格幻覺”正在消退，二手房的“價值共識”正在成為新的錨點。

2026年，一個追求規(guī)模的舊時代已經(jīng)落幕，一個崇尚分化的新時代正在加速成型。

我們失去的是一個狂飆突進的市場，而我們迎來的，是一個需要憑借精準認知、專業(yè)能力和長期主義才能生存的全新賽場。

02

研判2026：

底部信號、新均衡與“好房子”革命

聊完了市場現(xiàn)在的局勢，咱們也得說說未來的希望在哪。

首先，結(jié)果很明確：

截至目前，房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟發(fā)展支柱。

其次，關于房價。

丁祖昱團隊的報告里，其實給出了幾個非常關鍵的“見底信號”。艷姐把它總結(jié)為四個“確定性”，咱們一個一個來看。

首先，是“政策確定性”。

當前，地產(chǎn)行業(yè)的政策風向已經(jīng)完全改變了。以前是“限購、限貸、限售”這種需求端的調(diào)控，現(xiàn)在呢？反復被提及的是“建設好房子”“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

這就是在告訴我們地產(chǎn)人，別指望再來一輪“大水漫灌”把房價炒起來了。未來的政策，是要從供給側(cè)入手，建立一個長期、穩(wěn)定的制度框架，鼓勵甚至倒逼行業(yè)去蓋更好的房子。

第二，是“房價確定性”。

在這里，丁祖昱要給大家吃一顆“定心丸”。大家最關心的房價，其實已經(jīng)跌出了一個“安全墊”。

在克而瑞報告中，重點城市的二手房價格，相比歷史最高點，平均已經(jīng)跌了接近40%。咱們算筆賬，1000萬的房子，現(xiàn)在可能600多萬就能買到。

同時，租售比的中位數(shù)回到了2.06%左右，一些地方的新房和二手房價格也基本接軌了。這些指標都在暗示，在部分城市、部分區(qū)域，房價里的泡沫已經(jīng)被擠掉不少，開始進入一個相對有“價值支撐”的區(qū)間了。

當然，這話也不是說房價當下馬上要漲，而是說繼續(xù)下跌的空間，可能不大了。

第三，是“產(chǎn)品確定性”。

以前大家買房，主要看地段、看規(guī)劃、看概念?，F(xiàn)在不行了，購房者越來越“內(nèi)行”，逼著開發(fā)商必須在產(chǎn)品上真刀真槍地競爭。

新版住宅規(guī)范的出臺，加上市場的倒逼，反而讓“好房子”的標準越來越清晰了。從戶型設計、建材用料，到收納空間、智慧家居，形成了一套可復制、可比較的升級路徑。

也就是說，什么樣的房子才算“好”，行業(yè)和消費者正在慢慢形成一個具象化的、標準化的共識。

第四，是“供應確定性”。

這個好理解，就是“源頭”的水龍頭擰緊了。開發(fā)商拿地的規(guī)模和新開工的面積，這兩年都在大幅收縮。

報告里提到，全國百城的房子供求比已經(jīng)降到了0.81。理論上，房子已經(jīng)不夠賣了，進入了“緊平衡”狀態(tài)。

長期來看，這有助于慢慢消化掉過去積壓的庫存。供應減少了，對穩(wěn)住市場基本面是個好事。

這幾個信號加起來，其實是在告訴我們：市場最恐慌、最無序下跌的階段，可能正在過去。一個由新政策、新價格、新產(chǎn)品和新供應關系構(gòu)成的底部區(qū)域，正在慢慢形成。

當然，底部區(qū)域不等于馬上反彈。丁祖昱團隊預判，未來幾年，全國一二手房加起來的年交易量，大概率會穩(wěn)定在大約8到9億平方米這個平臺。其中，新房大概占到約3到4億平方米。這個數(shù)字，只有最高峰時期的一半左右。

所以，所有房企都必須認清現(xiàn)實：那個靠規(guī)模擴張、躺著賺錢的時代，一去不復返了。未來的競爭，是在一個總量穩(wěn)定的池子里，去搶存量、找結(jié)構(gòu)性的機會。

那么，機會到底在哪呢？丁祖昱給了兩張非常關鍵的“地圖”。

第一張是“城市價值地圖”。他們大膽地重新劃分了中國城市的能級。

它基于一二手房綜合市場規(guī)模，提出了“5個一線城市”（上海、北京、杭州、成都、廣州）、“10個二線城市”（包括深圳、西安、武漢等）和45個三線城市。

對于整個地產(chǎn)行業(yè)而言，這個劃分非常現(xiàn)實，它赤裸裸地告訴房企：錢和資源應該重點押注在哪些城市里。這是未來投資的生命線。

第二張，也是更重要的，是“產(chǎn)品生存地圖”。

在確定了去哪座城市之后，你靠什么活下去？答案只有一個：“好房子”。

發(fā)布會用了大量篇幅證明，產(chǎn)品力已經(jīng)成為穿越周期的唯一“通行證”。而且，現(xiàn)在的“卷產(chǎn)品”已經(jīng)不是一個點，而是四個維度的全面戰(zhàn)爭：

第一戰(zhàn)，是頂層設計的“降維打擊”。

未來的項目競爭，首先是藍圖和資源的競爭?！?strong>造房子”只是開始，“造城市”才是答案。

比如廣州的中建·海絲城，先給你建好22個公園、15所學校，把藍圖兌現(xiàn)了，再談賣房子的事情；深圳的天安云谷，則是用產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化把整個片區(qū)的面貌進行了升級。

還有的項目，像華潤和中海的深圳灣澐璽，把車庫、商業(yè)、社區(qū)花園垂直疊起來，在空中造出公共空間；鄭州的越秀項目，把地鐵、公園和居住功能完全融合在一起。這都是在用更宏觀的規(guī)劃能力，創(chuàng)造普通項目沒有的價值。

第二戰(zhàn)，是顏值和質(zhì)感的“軍備競賽”。

房子嘛，首先就是要好看，住起來讓人倍兒有面子。

于是，門頭成了項目的名片。武漢建發(fā)望湖打造了約83米寬，如同像故宮大殿一樣的“廡殿頂”；上海建發(fā)海晏則匠心打造約65米長的“玉蘭門庭”，歸家的儀式感拉滿。

項目的外立面也不再是廉價的涂料，公建化的玻璃幕墻、鋁板、石材、陶瓷板成了標配，拼的就是細節(jié)和工藝。

在核心城市，低密度的地塊更是珍寶，像上海外灘樾的容積率1.3、北京潤園的容積率1.01，這些純粹的低密社區(qū)，賣的就是稀缺和舒適。

景觀打造方面，各個項目更是八仙過海各顯神通。成都招商錦城序的川西秘境、呼和浩特萬錦梧桐樾的2000㎡熱帶溫室花園，只有你想不到，沒有企業(yè)做不到。

第三戰(zhàn)，是功能和場景的“貼身肉搏”。

房子，終歸是用來住的。項目光好看不行，關鍵還得“好用”。

這就卷到了產(chǎn)品的方方面面：

首先是面積大戰(zhàn)：通過送飄窗、送陽臺、送入戶花園，把“實得率”做到極致。有的戶型，產(chǎn)證面積100平，實際能用到近150平。

其次是精裝大戰(zhàn)：一方面，精裝標準實打?qū)嵉乇焕吡艘粋€維度，另一方面，業(yè)主在交付時也有了更自由、更多樣，甚至可以個性化定制的選擇。

在普遍狹小擁擠的都市空間里，收納空間成了設計的核心。金茂的“鯨吞式”收納、上海的“MAX收納體系”，能把一個140平的房子，做出超過兩萬升的儲物空間，堪比小型倉庫，非常酷炫。

再次，是空間大戰(zhàn)：以前被忽視的“灰空間”價值被挖掘出來。舉個例子，架空層不再是空的，而是變成了兒童樂園、健身房、書吧等全齡段泛會所；車庫也不再陰暗，出現(xiàn)了可以定制儲物柜、充電樁的“私庫車位”，滿足感拉滿。

再再再然后，還有歸家大戰(zhàn)：每天工作如此奔波，回家的路也要有體驗感。雙入戶大堂、電梯廳花園入戶、先經(jīng)過空中花園再進家門……這些設計都在營造儀式感和私密性。

最后，是科技大戰(zhàn)：精裝可以像點菜一樣模塊化選擇；科技系統(tǒng)則圍繞“恒溫恒濕恒氧”形成各家的標準體系，比如金茂的3.0系統(tǒng)、龍湖的“九恒”系統(tǒng)，舒適與健康幾乎觸手可及。

當然，還有我們今年爆火的四代宅，在鋼筋水泥的城市中實現(xiàn)自然與生活的高品質(zhì)共生：

第四戰(zhàn)，是服務和社群的“情感綁定”。

房子交付之后，服務才真正開始。

會所不再是為了炫富的存在，而是實打?qū)嵉匾袑嵱玫挠境?、健身房和親子空間；

物業(yè)也不再只是保安保潔，中海物業(yè)會為獨居老人建立服務臺賬，招商積余甚至提供綠植養(yǎng)護、寵物照看這種有溫度的服務。

最特別的，是像華潤的“潤BA”業(yè)主籃球賽、華發(fā)的“龍獅少年”非遺社群、成都麓湖的“漁獲節(jié)”和“龍舟節(jié)”，開發(fā)商主動搭建平臺，讓業(yè)主自己玩起來，形成有文化凝聚力的社群IP。艷姐覺得，這賣的就不是房子，而是一種生活方式和圈子了。

所以你看，未來的房地產(chǎn)市場，房企需要同時具備城市運營的眼光、產(chǎn)品制造的精工、生活場景的營造和社區(qū)服務的長情。任何一環(huán)的短板，都可能被淘汰。

而這，就是丁祖昱為我們描繪的，房地產(chǎn)“下半場”真正殘酷又充滿挑戰(zhàn)的賽場。

03

企業(yè)未來：

生存路徑與行業(yè)標桿

聊完了市場大勢和未來展望，咱們得看看，在這樣的新規(guī)則下，房企自己應該如何更好地生存下去。

其實，現(xiàn)在還在場的玩家基本分成了兩類，大家走著兩條完全不同的路。

第一類，是全國性巨頭，尤其是央企和少數(shù)幾家頭部國企。

他們的打法就一個字：“聚”。戰(zhàn)略高度聚焦，幾乎把80%以上的錢都砸在了一線和新一線城市。

他們的核心競爭力是什么？首先是國家信用背書帶來的超低融資成本，這別人學不來；其次就是對核心城市的深刻理解和精準卡位。

總而言之，他們玩的是資本和戰(zhàn)略的游戲。

第二類，是區(qū)域性的深耕者。

我們看到，有不少地方國企和活得很好的本土民企，同樣在過去的一年大放異彩。他們的策略是：“深”。

我不去全國搶地王，我就守著我最熟悉的三四線甚至縣城，做到市場占有率第一。比如綠城在義烏，就是絕對的老大。他們的核心能力，在于對本地客戶需求的深度理解和超高的運營效率。

總結(jié)一下，他們的閃光點，是在本地人心中的口碑和信任。

不過，無論你是哪一類玩家，有一個變化是所有人都逃不掉的：那就是經(jīng)營模式的徹底轉(zhuǎn)變。

過去那個“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”的神話已經(jīng)破滅了。現(xiàn)在和未來的核心，必須是“快銷售、慢開發(fā)”。

意思很簡單，就是房子要賣得快，回款要快，但開發(fā)建設要更精細、更從容。同時，要像守護生命線一樣，管好預售監(jiān)管賬戶里的資金，公司的生死存亡，就看經(jīng)營性現(xiàn)金流能不能跑正。

那么，具體怎么才能活得好呢？丁祖昱團隊在發(fā)布會上給出的十大案例，就是十份活的參考答案，揭示了四種在“下半場”致勝的核心能力模型。

第一種能力，叫“價值鍛造力”：在別人看不上的地方，煉出金子來。

當“地段論”暫時失靈，產(chǎn)品本身就成了最硬核的“地段”。

比如上海金茂·棠前，項目在寶山，并非傳統(tǒng)高端區(qū)。但金茂用頂級產(chǎn)品系、高定會所和度假園林的組合拳，實現(xiàn)了對區(qū)域改善需求的降維打擊，證明了好產(chǎn)品自己能創(chuàng)造價值高地。

再看上?？刀ㄒ际熬?/strong>，處在市中心一個界面復雜、地塊零碎的尷尬位置。他們通過全架空臺地處理、把公共通道埋到地下，再用激光雕刻的石材立面和九曲花街般的園林，把所有劣勢變成了獨一無二的特色和記憶點。

上?！そòl(fā)朗玥作為遠郊改善標桿核心路徑：在板塊能級普遍不足的金山通過降維打擊級的產(chǎn)品力，精準滿足當?shù)刂髁鞲纳瓶蛻舻娜嫔壭枨?，實現(xiàn)單盤市占率領先。

在未來，大量的存量地塊和新興板塊，都需要這種“點石成金”的能力。

第二種能力，叫“生態(tài)構(gòu)建力”：從賣房子到“運營一座小城市”。

對于動輒萬畝的超級大盤，你賣的不能只是一套套房子，而是一整套可持續(xù)的城市生態(tài)系統(tǒng)和未來生活提案。這就需要長期主義的投入，先砸錢把學校、公園、商業(yè)這些公共配套做實，再用持續(xù)的運營讓社區(qū)活起來。

廣州黃埔新城就是這么干的。他們先投入巨資建好學校、公園、商業(yè)街和文化館，把藍圖變成實景，建立起信任。然后通過像“融德里”街區(qū)這樣的文化運營，持續(xù)激活社區(qū)的生命力，讓大城自己造血。

成都麓湖生態(tài)城以千畝湖泊生態(tài)為底，成功孵化了“漁獲節(jié)”、“龍舟節(jié)”這種具有強大文化認同感的城市級IP。業(yè)主深度參與社群共建，讓這里從一個樓盤，演變成了一個有強大向心力的“品牌國度”。

所以，大盤開發(fā)必須徹底告別“賣完就走”的思維。核心競爭力在于運營，核心資產(chǎn)是社群關系和文化IP，盈利模式也會更長期、更多元。

第三種能力，叫“價值兌現(xiàn)力”：在頂端市場，做到無可爭議的第一。

在頂級豪宅市場，客戶買的是一張“稀缺資源占有憑證”和圈層歸屬感。成功的關鍵，不僅在于你占有了江景、核心地段這些稀缺資源，更在于你有沒有能力把這些資源，轉(zhuǎn)化成客戶可感知、可享受、甚至可炫耀的頂級生活體驗。

廣州保利玥璽灣就是例子。它獨占南向一線珠江景觀，然后用“立體臨江花園、八恒科技系統(tǒng)、私家藏庫”等毫無短板的頂配產(chǎn)品，加上純粹的高總價門檻來篩選圈層，一舉突破廣州房價天花板，實現(xiàn)首開銷售百億。

這證明，頂端的購買力，只為“絕對第一”的天花板買單。

上海雲(yún)啟濱江也一樣，在高手云集的前灘南板塊，以“華潤頂序系”最高標準，用“上大下小”的觀江戶型、全域架空庭院等極致設計，實現(xiàn)了產(chǎn)品力的“代際差”，從而脫穎而出。

成都·嘉佰道，在一環(huán)邊10.86高容積率地塊上，打造擁有近8000㎡、8個亞洲TOP級主題會所的“藏品級”大平層。引入CARE荷蘭管家認證服務體系，發(fā)布《嘉人生活指南》，銷售代表“黑金生活”的圈層身份與極致服務。

這個市場已經(jīng)進入硬碰硬的直球?qū)Q。唯有實打?qū)嵉?、能?jīng)得起比較的頂級配置和無可復制的資源，才能贏得那些最挑剔的高凈值客戶。

第四種能力，叫“信任重構(gòu)力”：用確定性，對抗行業(yè)的不確定性。

在行業(yè)信用整體受損的背景下，重建客戶信任，成了最有效的營銷。誰能從根本上解決客戶對交付不確定的最大痛點，誰就能贏得市場。

三亞萬科灣的現(xiàn)房銷售模式就是很好的例證。在度假市場，他們用“快開發(fā)”實現(xiàn)“現(xiàn)房實景”展示，讓客戶“所見即所得”，徹底消除了對期房的疑慮。

這直接把購買決策，從“賭一個美好的未來”，變成了“買一個確定的當下”。

南京賢坤花園則提供了另一種思路：主動現(xiàn)房+熟人社區(qū)。

項目在開賣前，就呈現(xiàn)了大部分實景，并且提前一年搭建業(yè)主社群、孵化主理人，構(gòu)建出溫暖的“熟人社區(qū)”預期。用看得見的確定性和情感連接，來驅(qū)動銷售。

結(jié)語：

朋友們，故事已經(jīng)翻篇了。

過去二十年，那個鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴的房地產(chǎn)“上半場”，正式終場哨響。那個靠金融杠桿驅(qū)動、閉著眼睛都能普漲的時代，被永遠地留在了昨天。

從今天起，我們踏入的，是一個截然不同的“下半場”。

這里的游戲規(guī)則，已經(jīng)徹底改寫。驅(qū)動市場的，不再是熱錢和預期，而是房子最本真的價值。在這里，沒有雨露均沾，只有殘酷的結(jié)構(gòu)分化。城市與城市之間、板塊與板塊之間、樓盤與樓盤之間，甚至同一棟樓里的不同戶型，命運都可能天差地別。

有沒有“讀城”的眼力，“造物”的功力，“服務”的心力，直接決定了一個項目、一家企業(yè)的生死存亡。

所以，請所有還在這個賽場上的朋友們，徹底丟掉幻想，告別僥幸。

過去，我們追逐風口。未來，讓我們親手創(chuàng)造確定性。

下半場的哨聲已經(jīng)吹響，賽場已然清晰。你，準備好用真正的價值，奔赴這場全新的征程了嗎？

信息來源：丁祖昱評樓市

主編：張艷

責編：行輪

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