法拍市場(chǎng)從不缺故事，但今天的劇情足夠震驚廣州豪宅圈！

琶洲板塊公認(rèn)的標(biāo)桿、被譽(yù)為終極藏品的保利天悅樓王單位，首次上法拍，直接打5折，竟然流拍了！

這套建面約768㎡的稀缺大宅，起拍價(jià)約7706萬，折算單價(jià)剛過10萬/㎡，僅為同樓棟在售二手房掛牌價(jià)的5折左右。

然而，這場(chǎng)看似撿漏的法拍，卻以無人出價(jià)、一拍流拍告終。

一套如此核心、如此稀缺的豪宅，為何會(huì)淪落到無人敢接盤的地步？

不是所有豪宅都叫樓王

保利天悅法拍房有多稀缺

要理解這場(chǎng)流拍的戲劇性，首先要明白這套房源的稀缺性。

該房源位于保利天悅1號(hào)樓 ， 這棟樓本身就是項(xiàng)目的“皇冠”。

其采用一層一戶+兩梯一戶設(shè)計(jì)，整棟樓僅29套（3-31層），小區(qū)僅此一棟。

除頂復(fù)900+㎡外，其余樓層都是700+㎡戶型，樓間距大，獨(dú)占園林，私密性極強(qiáng)。

圖源：廣州PLUS攝

即便是這次拍賣的4樓房源，也能無遮擋直望珠江后航道的壯觀江景。

這種配置，在廣州豪宅市場(chǎng)中屬于絕對(duì)的第一梯隊(duì)，比匯悅臺(tái)更勝一籌。

圖源：廣州PLUS攝

目前， 同樓棟類似戶型僅有1套在高樓層掛牌，面積756㎡，掛牌價(jià)高達(dá)1.48億，單價(jià)突破19.5萬/㎡。

戶型方面，同一棟房源布局相差不大，可以大概參考下：

4套房都是明衛(wèi)+1書房+1次臥+1保姆間+1儲(chǔ)物間，主次動(dòng)線分明，主套帶L型陽臺(tái)，戶型非常好。

圖源：貝殼。保利天悅756㎡掛牌房源戶型

公開記錄顯示，同戶型上一次成交還是在2023年，成交總價(jià)達(dá)到1億。

不過正因?yàn)橄∪保＠鞇倶峭鯒澠裰怀山涣?套，總價(jià)都以“億”為單位。

可以說，每一套樓王房源的放出，都是資產(chǎn)市場(chǎng)上的一次大事件。

因此，當(dāng)法拍房比市場(chǎng)價(jià)低7000萬起拍時(shí)，理論上應(yīng)引發(fā)激烈爭(zhēng)奪。

但現(xiàn)實(shí)是冰冷的流拍，這只能指向一個(gè)結(jié)論：

價(jià)格之外的隱形成本，高到令所有富豪望而卻步。

流拍真相：

省下的7000萬全是雷

其實(shí)，法拍公告和公開信息，已經(jīng)揭示了這筆便宜買賣背后的風(fēng)險(xiǎn)。

公告指出，該房源由被執(zhí)行人（房主）占有使用，存在抵押，法院不做任何擔(dān)保。

正因?yàn)楸徽加惺褂茫ㄔ何茨苓M(jìn)入室內(nèi)，內(nèi)部構(gòu)造并不明朗，或存在違建情況，且截至2025年6月已欠物業(yè)費(fèi)1萬多。

換言之，法院只負(fù)責(zé)法拍環(huán)節(jié)，不負(fù)責(zé)房子的清場(chǎng)交付。

若是買家競(jìng)拍成功，就意味著要跟房主開展一場(chǎng)無休止的“拉鋸戰(zhàn)”，且沒有幫手，簡單點(diǎn)說，就是7700多萬買了一個(gè)燙手山芋回來。

房子的物理風(fēng)險(xiǎn)只是冰山一角，水下的金融風(fēng)險(xiǎn)更為可怕。

該房產(chǎn)存在多次抵押，最高一筆債權(quán)數(shù)額高達(dá)8100 萬， 已超過起拍價(jià)。

更棘手的是，該房產(chǎn)還被越秀、天河、花都、茂名市電白區(qū)等多地法院輪候查封。

這兩個(gè)信息疊加，意味著房產(chǎn)背負(fù)的債務(wù)網(wǎng)絡(luò)非常復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)歸屬在清償過程中充滿變數(shù)。

鎖定 房源權(quán)屬人信息，在企查查同樣有發(fā)現(xiàn)。

兩人都是被執(zhí)行人，都有多宗司法案件，關(guān)聯(lián)企業(yè)多而雜，預(yù)估債務(wù)遠(yuǎn)超1個(gè)小目標(biāo)。

保利天悅這套法拍房，一言以蔽之：錯(cuò)綜復(fù)雜、亂纏。

法拍起始價(jià)才7700多萬，估計(jì)都不夠還的。

圖源：廣州PLUS攝

說到底，這套房子不是沒人要，是沒人敢要。

表面上看是打了五折，但背后欠的債、摸不清的抵押、還有房主占著不走的麻煩，加起來可能比省下的錢還貴，更別說還有高總價(jià)后的高稅費(fèi)。

7706萬拍下來的，是一堆“蘇州”（粵語，指別人留下的爛攤子/麻煩事），和一套不知道什么時(shí)候才能住進(jìn)去的房子.

圍觀的人多，是因?yàn)榇蠹叶枷肟纯矗降渍l會(huì)接這個(gè)盤。

所以，流拍是意料之中。它的下一次拍賣，或許會(huì)以更低的價(jià)格起拍。

但可以肯定的是，只要那些根本性的風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)沒有解除，它依然會(huì)是一座令人生畏而又昂貴的“空中樓閣”。

在法拍市場(chǎng)，便宜從來都不是白撿的。有時(shí)候，不買才是最劃算的買賣。

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