文/北京進(jìn)深 林振興

2026年朝陽(yáng)土地推介會(huì)，17位央國(guó)企地產(chǎn)大佬來(lái)了，但金茂北京地區(qū)公司總經(jīng)理馬浩卻缺席了。

微妙的是，擬供地計(jì)劃中的三間房D區(qū)棚改項(xiàng)目(6地塊)，正挨著金茂滿曜。

而此刻的滿曜，正為手中400多套未售房源加速去化。

壓力之下，項(xiàng)目操盤手董昊陽(yáng)亮出了最直接的武器：降價(jià)。

去年12月，滿曜網(wǎng)簽53套，成交均價(jià)降至年內(nèi)新低——73,870元/㎡，較6月成交均價(jià)78,030元/㎡，每平便宜了超4000元。

這還不是谷底，開年1月，滿曜成交了1套約115㎡房源，總價(jià)770萬(wàn)元，均價(jià)下探至6字頭——66,889元/㎡。

不知道第一批以高位價(jià)格入手的業(yè)主們，看到這個(gè)成交數(shù)據(jù)，會(huì)作何感想。

為業(yè)主著想，去年滿曜成功遷走了誥封碑。

此舉也拉了一波好感，助推其登上朝陽(yáng)區(qū)2025年新房網(wǎng)簽套數(shù)榜第二、金額榜第三。

成交額前二的北京宸園、萬(wàn)吉玖序都是11萬(wàn)元/㎡左右的頂豪，滿曜以7字頭價(jià)位躋身此列，足見其沖刺之猛。

目前，滿曜網(wǎng)簽312套，成交均價(jià)7.67萬(wàn)元/㎡，成交額30.4億元，全盤去化率43.4%。

01

高手如云的大朝陽(yáng)，滿曜憑借產(chǎn)品定位和定價(jià)邏輯，殺出了一條血路。

它規(guī)劃19棟8-26F洋房 小高層，共計(jì)719套房源。

當(dāng)別家開發(fā)商在朝陽(yáng)拼命卷面積，越做越大，滿曜卻主打“質(zhì)價(jià)比”，吸引預(yù)算有限的客群。

它主推115/116㎡三居和129㎡/133㎡/159㎡四居，少量120㎡和148㎡戶型。

最小的115/116㎡，總價(jià)不到1000萬(wàn)，占比不小，220多套房源。

該戶型分布于3#，4#東邊3個(gè)單元，7#，以及8#、12#、15#、17#、19#的東單元。

因?yàn)榭們r(jià)低、門檻低，小戶型自然成為搶手貨。例如，15#、19#的東單元均售罄了；

3#也網(wǎng)簽了51套小戶型房源。該樓棟南向正前方為園林5大主題中的女神花園，里面種滿了各種櫻花。

115/116㎡的價(jià)格也是真的香，成交均價(jià)從77,823元/㎡（2025年8月），一路下探至73,058元/㎡（2025年12月），再到今年初的66,889元/㎡。

也就是說(shuō)，總價(jià)770萬(wàn)元，就能入手朝青板塊最便宜的南向3面寬的改善型三居。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，金茂也做出了取舍。

最小戶型加贈(zèng)后超100平米的使用面積，完全可以做出四居，但金茂滿曜選擇做大三居，保證每個(gè)房間的舒適度。

然而，并非所有戶型的去化都如此順?biāo)臁?/p>

最令董昊陽(yáng)頭痛的是，129㎡四居戶型，供應(yīng)170多套，目前僅網(wǎng)簽15套。

其中，4#、15#、19#西邊戶，是129㎡戶型，網(wǎng)簽均掛0。

這幾棟129㎡戶型不好賣的原因在于，位置都在項(xiàng)目的邊角，或臨街，或在車行出入口，存在噪音干擾。

加上，129㎡戶型整體贈(zèng)送面積還不如116戶型，不過(guò)入戶門外做了一組儲(chǔ)物柜，偷了一點(diǎn)公攤面積。

相比之下，133㎡戶型的市場(chǎng)表現(xiàn)則亮眼許多，成交均價(jià)在7.7萬(wàn)元/㎡上下，去年最后一個(gè)月跌到了7.47萬(wàn)元/㎡。例如16#、18#（除1單元-901）已售罄。

頂配159㎡四居，分布于9#和10#，一共49套。

目前網(wǎng)簽27套，成交均價(jià)7.96萬(wàn)元/㎡，董昊陽(yáng)還需要努力。

其中，9#樓王棟擬售均價(jià)9.13萬(wàn)/㎡，為小區(qū)唯一均價(jià)超9萬(wàn)的樓棟，采用雙玄關(guān)，客廳面寬高達(dá)6.3米。

02

如若誥封碑未遷走，它或許是董昊陽(yáng)心里一個(gè)隱隱的疙瘩。畢竟與墓地沾邊，大多數(shù)人是忌諱的。

滿曜項(xiàng)目的西北角，原本有一座石文晟墓園，墓園中現(xiàn)存的石文晟繼妻佟氏誥封碑。

石文晟（1643-1720），漢軍正白旗人，清朝大臣。

石碑螭首龜趺，碑身高3.75米，寬1.08米，厚0.44米。龜趺高0.91米，寬1.13米，長(zhǎng)2.76米。碑陽(yáng)碑文清晰，滿漢合璧，漢文七行，碑額書“誥命”。

土地出讓文件白紙黑字寫著，“依法應(yīng)當(dāng)實(shí)施原址保護(hù)”。換言之，這尊碑不可移動(dòng)。

此前，金茂回復(fù)反饋意見，“承諾按照掛牌文件相關(guān)要求對(duì)地塊內(nèi)文物實(shí)施相應(yīng)保護(hù)措施。”

但最終，金茂為業(yè)主著想，費(fèi)盡周折將誥封碑遷走。

將文物移走，金茂并非第一個(gè)吃螃蟹者。

在豐臺(tái)，中海地產(chǎn)110億元拿下的萬(wàn)泉寺24地塊，打造麗金府。里面，有一座明代家族墓地祭祀臺(tái)。北京市考古研究院稱它比較罕見，是明代葬俗的重要新發(fā)現(xiàn)。

最終，中海還是將祭祀臺(tái)移出了地塊。

但它能移出的原因是，文件只要求建設(shè)單位“在今后的規(guī)劃和建設(shè)中進(jìn)行妥善保護(hù)”，沒(méi)有寫明“原址保護(hù)”。

03

去年2月11日，金茂保利聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價(jià)87.3億元。

包括兩幅住宅地塊，其中D區(qū)07地塊，由金茂操盤，打造為北京首個(gè)滿系產(chǎn)品：金茂滿曜。

距離不到1公里的06地塊，即保利朝觀天珺，目前網(wǎng)簽133套，去化率將近25%，成交均價(jià)約8.16萬(wàn)/㎡，成交金額約14億元。

兩個(gè)項(xiàng)目面積段大部分重合，金茂滿曜主力面積段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

朝觀天珺則是拿出了朝青板塊首個(gè)140面積段的四居三衛(wèi)雙套房。

從樓面價(jià)來(lái)看，金茂滿曜地塊4.8萬(wàn)/㎡，朝觀天珺是5.6萬(wàn)/㎡，差出了8000元/㎡。

然而，并肩作戰(zhàn)的劇情在去年下半年悄然轉(zhuǎn)向。

去年9月，中國(guó)金茂一紙公告，宣告了一次關(guān)鍵的“分家”。

提煉出來(lái)就是：金茂增持金茂滿曜股權(quán)至70%，減持保利朝觀天珺股權(quán)至30%。

此前，這兩個(gè)樓盤，金茂和保利各持股50%。

為何要分家？在公告中，金茂給出了答案：有利于促進(jìn)各自操盤項(xiàng)目開發(fā)工作順利進(jìn)行。

緊隨股權(quán)調(diào)整，運(yùn)營(yíng)層面也快速換軌。

年底，滿曜項(xiàng)目公司——北京滿茂置業(yè)進(jìn)行了增資，注冊(cè)資本從20億元增至45億元，

同時(shí)核心團(tuán)隊(duì)“換血”：董事長(zhǎng)吳進(jìn)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人楊少波、董事李凱退出，取而代之的是馬浩、劉洋、李紅亮。

其中，馬浩是金茂北京地區(qū)公司總經(jīng)理，他之前是金茂總部運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理。

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