天津樓市，冷暖并不相通。

市區(qū)更甚，今年的板塊“極化”尤為突出！

土地、供應(yīng)、成交，集中扎堆。

2025年1-11月，天津市區(qū)新房成交量約96萬平米。

40個(gè)板塊中，有3個(gè)板塊占據(jù)了市區(qū)總成交量的三分之一，成為市區(qū)龍頭板塊。

分別為：西站、順馳橋、新梅江。

》》》2025年1-11月市區(qū)板塊成交TOP10

這三大板塊之所以優(yōu)勢(shì)碾壓，原因有二。

其一，成片開發(fā)。

市區(qū)開發(fā)主要依靠“插花地”，很難有大規(guī)模的城市空間。

京津冀同城商務(wù)區(qū)，一期總建設(shè)規(guī)模約120萬平米，二期總建設(shè)規(guī)模約160萬平米；

順馳橋片區(qū)中的工大板塊，有約65萬平米的開發(fā)體量；

新梅江的“場(chǎng)子”也很大，片區(qū)規(guī)劃總建面高達(dá)1800萬平米以上。

也就是說，在成熟現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上還能進(jìn)行大規(guī)模的界面更新，補(bǔ)充交通、商業(yè)、教育、住宅等城市資源。

相當(dāng)于進(jìn)入到了一個(gè)新的開發(fā)周期，能級(jí)更高、要素更全面。

現(xiàn)在的買房需求，都是城市與居住的雙進(jìn)階，城市底盤是非常重要的。

站在樓市的角度，它們也是巨大的“蓄水池”。

有大量的住宅用地，能產(chǎn)生大量的新房供應(yīng)。

況且，市區(qū)本身就“自帶光環(huán)”，需求又正在回流，自然能承載需求。

其二，產(chǎn)品力的“成長(zhǎng)空間”

現(xiàn)在的新盤普遍都具備“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，但前提是有“來者”。

所以在一定程度上，板塊的供應(yīng)也決定了產(chǎn)品力的迭代進(jìn)程。

要知道，天津的產(chǎn)品換代就是從新梅江開始的，而后一次又一次的迭代就是因?yàn)橛写罅康耐恋毓?yīng)。

而西站和順馳橋都是“后起之秀”，未來還能有很大的進(jìn)步空間。

西站屬于有“大故事”，順馳橋板塊甚至都能做出疊拼產(chǎn)品。

先不論創(chuàng)新細(xì)節(jié)，從產(chǎn)品形式上就能提升買房人的“期待值”。

房子賣得好，就會(huì)有新的土地，新的項(xiàng)目持續(xù)補(bǔ)充。

我們具體分區(qū)域來看，每個(gè)板塊在“大同”之下還存在“小異”。

西站

紅橋的聲量和熱度在今年達(dá)到了峰值，西站功不可沒。

一紙“京津冀同城商務(wù)區(qū)”橫空出世，使得板塊成了全市矚目的戰(zhàn)略門戶和超級(jí)引擎。

一來，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向給板塊帶來了城建紅利；二來，高鐵經(jīng)濟(jì)的起勢(shì)引來了資源和人口的增量。

西站周邊難得的大規(guī)模空地，能夠推動(dòng)“超級(jí)城市界面”的形成，且能級(jí)更高。

截至目前，天津?qū)嶒?yàn)小學(xué)紅橋?qū)W校和天津市耀華中學(xué)紅橋?qū)W校九年一貫制學(xué)校確定引入。

天津第二家山姆會(huì)員店，預(yù)計(jì)明年9月正式投用。

同時(shí)，還給出特殊落戶政策，為高端人才解決天津戶籍，打開“綠通”。

在居住模塊上，京津冀同城商務(wù)區(qū)被定位為打造“高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)”。

別看在售僅有兩盤，卻能一舉將西站推向市區(qū)板塊NO.1的位置，而且均能擠進(jìn)市區(qū)TOP3。

》》》2025年1-11月市區(qū)新盤成交TOP10

建投譽(yù)河院，一期、二期相繼售罄之后，三期產(chǎn)品的成交量也保持在高位。

小高層和洋房產(chǎn)品在售，近期加推洋房15號(hào)樓137平米戶型，總價(jià)約430萬，送車位。

建投譽(yù)河院鳥瞰圖

天津金茂府也是市區(qū)“叫好又叫座”的樓盤。

雖然簽約均價(jià)能達(dá)到3萬+，但仍能銷量狂飆，其產(chǎn)品和實(shí)景在內(nèi)卷嚴(yán)重的當(dāng)下，始終保持頭部陣營(yíng)。

天津金茂府實(shí)景圖

天津金茂府實(shí)景圖

目前高層、小高、洋房均有在售。

近期高層109、121平米戶型加推，其中121平米總價(jià)370-420萬。

同時(shí)，洋房6號(hào)樓183平米大平層正認(rèn)籌排卡。

天津金茂府戶型圖

金茂在紅橋的另一個(gè)項(xiàng)目——金茂歐亞達(dá)地塊，據(jù)了解將在明年3月入市。

產(chǎn)品為高配滿系，精裝修交付。

現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)動(dòng)工，位于陸家嘴的臨時(shí)售樓處也將于近期開放。

金茂歐亞達(dá)地塊效果圖

順馳橋

客觀說，河?xùn)|的“環(huán)和平改善帶”一直很好賣。

尤其是工大板塊，買房人和房企對(duì)板塊“雙下注”。

地鐵一環(huán)、區(qū)域頂尖教育資源聚集，疊加約65萬方的城市煥新，板塊帶有多重宜居標(biāo)簽。

再加上“高校地塊”的屬性，進(jìn)一步夯實(shí)了改善的基礎(chǔ)。

更關(guān)鍵的是，在售產(chǎn)品容積率一個(gè)比一個(gè)低。

金茂泮湖滿庭，容積率2.0，6月-11月認(rèn)購額已約20億。

目前主售120平米2梯2戶的小高產(chǎn)品，總價(jià)420-460萬之間。

金茂泮湖滿庭實(shí)景圖

金茂泮湖滿庭實(shí)景圖

格調(diào)爾雅，容積率僅為1.3，105平米洋房已經(jīng)售罄，后期主力為疊拼和139平米洋房。

洋房的簽約均價(jià)在3.5萬/平米左右，售樓處和實(shí)景示范區(qū)已經(jīng)開放。

格調(diào)爾雅實(shí)景圖

格調(diào)爾雅實(shí)景圖

工大 1號(hào)地的容積率更低，僅為1.2。

在板塊形勢(shì)大好的情形下，1號(hào)地的出讓出現(xiàn)了溢價(jià)。

最終由泰鴻房地產(chǎn)和嘉禾城市運(yùn)營(yíng)聯(lián)合體，以總價(jià)4.74億元，成交樓面價(jià)17042元/平米，溢價(jià)1.5%摘得。

作為市區(qū)目前容積率最低的宅地，地塊有可能做出疊拼+洋房社區(qū)，預(yù)計(jì)定位為中等戶型，補(bǔ)充板塊面積段的“缺失”。

新梅江

即便對(duì)新梅江的利空情緒越來越嚴(yán)重，仍難撼動(dòng)它市區(qū)龍頭板塊的地位。

畢竟，板塊的產(chǎn)品力和城市界面都不錯(cuò)。關(guān)鍵是，周邊還有很強(qiáng)的購買力。

在售的7個(gè)盤當(dāng)中，主要面向兩大客群：一，中產(chǎn)改善，二，學(xué)區(qū)置業(yè)。

中海時(shí)光之鏡，小高層237平米已售罄。

僅剩130、143、185平米在售，均價(jià)3.7-4萬/平米。

中海學(xué)府源境，一期僅剩8套洋房在售，108平米總價(jià)360萬起，126平米總價(jià)450萬起。

二期仍在主推高層產(chǎn)品，89平米235-250萬，112平米310-330萬。

中海凌云源境，主推剩余的洋房產(chǎn)品。

110平米總價(jià)380萬左右，129平米總價(jià)450萬左右。

值得關(guān)注的是，預(yù)計(jì)本月底中海凌云源境將迎來交付了。

買房人關(guān)注的中海36號(hào)地也釋放了案名——中海甲叁號(hào)院，預(yù)計(jì)明年3月入市。

中海甲叁號(hào)院效果圖

可以看出，市區(qū)板塊“土地為王”，它是樓市競(jìng)爭(zhēng)中的硬通貨。

只有土地充足，才能為城市提升、住宅提升留有空間。

本質(zhì)上，買房人在市區(qū)買新房就是為了生活品質(zhì)的提升。

僅僅依靠“單盤思維”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

領(lǐng)先的生活方式+極致的產(chǎn)品力，才能撬動(dòng)買房人的需求。