北京樓市正經(jīng)歷一場深刻的價值重構(gòu)。

去年末，北京出臺新一輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，涉及社保年限調(diào)整、多子女家庭購房傾斜、房貸利率定價、公積金貸款首付比例等方面，精準發(fā)力優(yōu)化調(diào)控措施，試圖在穩(wěn)市場與防風(fēng)險之間尋找更精細的平衡。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年11月一線城市新房價格環(huán)比下降0.4%，庫存去化周期普遍拉長。在全國商品房銷售面積同比仍處低位、購房者觀望情緒濃厚的背景下，北京市場的結(jié)構(gòu)性機會卻悄然顯現(xiàn)——高端改善型、稀缺資源型產(chǎn)品逆市突圍，成為少數(shù)能持續(xù)點燃市場熱情的板塊。

北京潤園實景圖

位于順義后沙峪的北京潤園，正是逆行的少數(shù)派之一。2025年12月5日，項目首次開盤即實現(xiàn)35億元銷售額，其后26日內(nèi)，更是以超22億元的網(wǎng)簽金額，一舉奪得2025年12月北京商品住宅市場（普宅+別墅）成交金額與面積的雙料銷冠，成為別墅成交金額、面積、套數(shù)毫無爭議的三冠王。

在持續(xù)性斷層領(lǐng)先下，北京潤園乘勢而上，又開放了763㎡院墅全新樣板間，以完整的空間敘事與生活場景，為市場遞上一份新的“低密墅居新答案”。

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重啟中央別墅區(qū)

在北京，“土地即資產(chǎn)”的邏輯從未改變，尤其是在中央別墅區(qū)，土地斷供的稀缺性被放大到極致。

2010年之后，在“禁墅令”的嚴格政策下，中央別墅區(qū)幾乎進入全面斷供的狀態(tài)。十余年沒有新墅問世，只有存量二手房維持著價格的堅挺。區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品逐漸老化，而市場對高品質(zhì)別墅的需求卻從未消退，反而在改善周期與財富增長的疊加下愈發(fā)強烈。

這是一種長達十年的供需錯配，直到華潤置地以60.24億元摘得這塊黃金地，中央別墅區(qū)才得以重啟。

北京潤園實景圖

十余年斷供再生，是市場對稀缺性最直白的投票，而比之更難得的，是北京潤園1.01的超低容積率。在全國幾乎不再可能落地容積率1.0 以下別墅類產(chǎn)品的制度框架下，北京潤園能做到1.01，意味著未來北京極難再出現(xiàn)同等級密度的高端住區(qū)，北京潤園處在了一個已經(jīng)終結(jié)的政策窗口。

對于一個社區(qū)而言，低容積率意味著社區(qū)承載更少的住戶，據(jù)中原地產(chǎn)測算，容積率每降低0.1，就意味著樓間距要增加2米、日照增加15分鐘，被鄰居吵到的機會減少20%，綠地率增加1%、小區(qū)新增100棵樹等，開發(fā)成本將指數(shù)級增加。

但對有實力、有野心的房企來說，這是一個難得的打造顛覆性產(chǎn)品的時機。

這里北接溫榆河生態(tài)帶，南鄰首都機場臨空經(jīng)濟區(qū)，西靠未來科學(xué)城，東連順義新城核心區(qū)，既保留了自然生態(tài)的靜謐，又承接了國際交往的功能需求。

北京潤園效果圖

更珍貴的是，項目嚴格限高24米，決定了建筑只能建造低密洋房或墅居，真正實現(xiàn)了“把土地還給生活”的愿景。在這里，園林景觀不再是建筑的“配角”，而是生活的“主角”。

對于北京潤園，一位資深地產(chǎn)分析師曾這樣點評，“當北京六環(huán)內(nèi)低密宅地近乎絕跡，后沙峪這塊'十年等一回的土地，本身就為北京潤園的價值托底。它不是在賣房子，而是在賣一種“錯過不再有'的土地所有權(quán)。"

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時代新貴圈層密碼

土地稀缺性是北京潤園的“先天優(yōu)勢”，精準錨定的客群與生活方式，則是其“后天制勝“的關(guān)鍵。

北京潤園的客群畫像清晰而鮮明。項目首開數(shù)據(jù)顯示，成交客戶與以往別墅客群不同，80后新貴群體占有較大比例，他們多為家族企業(yè)繼承者或新經(jīng)濟領(lǐng)域的高凈值從業(yè)者。他們成長于物質(zhì)豐裕的時代，擁有別墅居住經(jīng)驗，對居住的需求早已從“有天有地”的基礎(chǔ)滿足，進階為“生活方式的迭代與精神其鳴”。

這一群體的共性特征，決定了他們對“國際化"“圈層純粹性“與“生活效率”的高度敏感。而北京潤園恰好錨定了這些需求。

北京潤園實景圖

國際教育資源的密集覆蓋層面，項目周邊3公里內(nèi)聚集了北京順義國際學(xué)校（ISB）、德威英國國際學(xué)校、青苗國際雙語學(xué)校等北京約80%的國際學(xué)府，其中ISB更是被稱為“中國最難進的國際學(xué)校之一”。對于重視子女教育的家庭而言，這種“步行可達”的教育資源，不僅是便利，更是對孩子成長環(huán)境的長期投資。

國際化生活場景方面，以北京潤園為圓心，短距生活半徑內(nèi)薈萃國際學(xué)校、精品商業(yè)、國際醫(yī)療、高端俱樂部、私藏藝術(shù)場館等高濃度頂奢配套，隨時隨刻開啟全球生活。

北京潤園近鄰首都國際機場，坐擁四橫四縱一軌道的立體路網(wǎng)，暢達燕莎使館區(qū)、國貿(mào)CBD等全城繁華坐標，不僅是交通樞紐上的重要坐標，更是國際生活方式的薈萃之地。

這些配套不是簡單的資源堆砌，而是精準匹配了目標客群的生活方式剛需。北京潤園的客群多為二次或多次置業(yè)者，他們普遍擁有海外生活經(jīng)歷或?qū)H文化有深度認同。這種背景，讓社區(qū)天然具備同頻對話的可能。

北京潤園實景圖

對北京潤園客戶來說，他們買的不是一套房子，而是一種“不用解釋的生活方式”。相似的生活理念、相近的審美品位、相通的價值觀，讓一個圈層的精神共鳴，在這片土地的滋養(yǎng)下自然而然地默契生長。

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重新定義低密墅居

產(chǎn)品主義時代下，北京潤園的熱銷絕非僅靠地段與客群，其產(chǎn)品力的突破，才是重新定義低密別墅標準的底氣。

在產(chǎn)品鍛造上，華潤置地依托創(chuàng)新機制與創(chuàng)新能力兩大超級底盤，聚焦“資源獨占、自然共融、無界景觀、空間重構(gòu)、尊享服務(wù)、極致性能”多重象限，從“藏品級建筑工藝、獨棟感空間進化、花園式地下會所”三大維度創(chuàng)新定制，為北京開啟全新四代墅時代。

建筑形態(tài)方面，北京潤園溯源紐約漢普頓、倫敦漢普斯特德等全球豪宅的設(shè)計美學(xué)，將法國古典的秩序感、希臘柱廊的典雅以及文藝復(fù)興的人文精神等經(jīng)典建筑語匯，塑新統(tǒng)一語境之下多元融合的建筑語言。

北京潤園實景圖

結(jié)構(gòu)層面，北京潤園又大膽創(chuàng)新，把房子變成一個可被生活重寫的容器。本次開放的建面約763㎡院墅樣板間，對以往的院墅產(chǎn)品實現(xiàn)了降維打擊。比如這一戶型面寬更大，尺度更奢闊，地上部分全部南向三面寬，南向最大面寬超13米，采光通風(fēng)也更好，地下2層全部擁有3向采光，直接對標獨棟產(chǎn)品。

實景圖

內(nèi)部空間邏輯也從“戶型組合”整體躍遷為“體驗組合”，餐廳可以變成會客劇場，書房可以長成家庭研究所，客廳可以延展為多代人共享的超大陽光空間，地下室更像一張可無限拓展的人生底圖。這種設(shè)計語言，契合了80后客群自由拓展與去符號化的審美偏好。他們要的不是“像別墅的房子”，而是符合當代審美的居住藝術(shù)品。

先規(guī)劃景觀，再落位建筑方式，是北京潤園的造園邏輯。通過溫榆河、公園與墅區(qū)景觀一體化設(shè)計，以“一溪、一環(huán)、三軸、九境”的整體規(guī)劃，北京潤園真正做到了讓河、園、院成為同一幅連續(xù)的生活畫卷。

項目在園區(qū)外部融入溫榆河公園和流動水岸的詩意，讓河岸消隱于林間同時，也精心設(shè)計引水入園，以水為鏈，以溪谷連接南北，在園區(qū)內(nèi)營造自然游逸的多重體驗。社區(qū)內(nèi)部，項目一方面以景觀大師的高定設(shè)計精致造園，營造南法臺地、疏朗草坪，自然溪谷等不同風(fēng)情的自然體驗；另一方面也將社區(qū)園林景觀與業(yè)主私享的院墅空中庭院、平/空墅多重露臺相融合，營造自然無界的私家觀景臺。

之所以稱北京潤園重新定義北京別墅標準，很大程度上就在于其真正踐行了院落主權(quán)，把別墅和院子的體驗感，做得前所未有地徹底。

建面約763㎡院墅，擁有南北雙院和雙入戶。首層超高挑高與落地玻璃窗設(shè)計直接銜接庭院，窗外的花草綠植與室內(nèi)空間無縫融合，負一層雙向超大采光井和威盧克斯天窗，充分接觸自然。地上空間的每一層都有空中露臺設(shè)計，讓庭院平權(quán)真正落地。

實景圖

當前，北京豪宅同質(zhì)化嚴重，缺少了以往別墅類產(chǎn)品的“墅感”。而北京潤園把“墅感”重新帶回到真正的土地、尺度、結(jié)構(gòu)、院子里。

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樓市調(diào)整期的“確定性答案”

站在去年12月的節(jié)點回望，北京潤園的熱銷絕非偶然。

當市場從普漲時代進入分化時代，當購房邏輯從追漲殺跌轉(zhuǎn)向價值為錨，真正能穿越周期的，永遠是那些不可復(fù)制的土地、不可替代的生活方式、不可超越的產(chǎn)品力的復(fù)合體。

北京潤園的意義，不僅在于為北京樓市貢獻了一個三冠王的銷售案例，更在于它以實踐證明了：即使在調(diào)整期，只要精準把握城市發(fā)展的脈絡(luò)、客群需求的變遷與產(chǎn)品創(chuàng)新的邊界，依然能定義新的標準。

正如項目案名“潤園“所隱喻的——“潤”是滋養(yǎng)，“園“是歸處。在這個充滿不確定性的時代，一座真正的好房子，或許就是我們能為家人守護的最確定的溫暖。