如無(wú)意外，房地產(chǎn)一定是2026年的關(guān)鍵詞。

就在2026年的第一天，中共中央機(jī)關(guān)刊主辦的《求是》發(fā)布了一篇由雜志特約評(píng)論員撰寫，名為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》的文章。

圖源：求是網(wǎng)

里面涉及不少內(nèi)容，包括提到房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來(lái)源、當(dāng)下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間依舊十分廣闊、房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定的重要性等，還提到了從“保持政策力度、做好供給管理、加強(qiáng)信息和輿論引導(dǎo)”等維度出發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)高質(zhì)量發(fā)展。

其中的“保持政策力度”里，有兩個(gè)提法值得關(guān)注：

1、政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)。

2、取消相關(guān)限制性措施。

圖源：求是網(wǎng)

從兩個(gè)提法，可以大概猜想一下，2026年房地產(chǎn)的政策力度，應(yīng)該不會(huì)小。基于房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位以及對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要性，2026年房地產(chǎn)依舊值得期待。

回顧2025年，在房地產(chǎn)業(yè)為支柱性行業(yè)的這一年里，出現(xiàn)不少標(biāo)志性事件。

今天我們圍繞多個(gè)標(biāo)志性事件，挑選了，一起來(lái)回顧2025年灣區(qū)樓市，同時(shí)也展望一下2026年……

01.

三個(gè)開(kāi)盤百億豪宅

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度回調(diào)期的2025年，灣區(qū)同樣迎來(lái)了“豪宅元年”。這一年，廣深兩座城市推出了多個(gè)豪宅項(xiàng)目。

2025年首開(kāi)銷售130 億的深圳灣澐璽概念方案 示意圖

如：廣州的琶洲樾·華樾、保利天曜、保利天奕、金茂越秀·璞樾墅以及保利玥璽灣，深圳的新世界香蜜四季家園、深圳灣澐璽、聯(lián)泰超總灣、中信信悅灣以及后海招商璽等，均為核心區(qū)有大面積的豪宅項(xiàng)目。

從入市節(jié)點(diǎn)來(lái)看，2025年下半年是豪宅“井噴”的節(jié)奏，尤其是11月、12月，廣深兩個(gè)城市合計(jì)開(kāi)了有5個(gè)豪宅項(xiàng)目，其中廣州的保利玥璽灣，深圳的深圳灣澐璽、中信信悅灣這三個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤就拿下了“超百億”的銷售額，成為2025年全國(guó)僅有的三個(gè)開(kāi)盤就銷售破百億的項(xiàng)目。

早些年，超級(jí)豪宅多聚集在北京、上海，深圳和廣州的聲音相對(duì)來(lái)說(shuō)比較小。隨著時(shí)間的推進(jìn)，廣深超級(jí)豪宅影響力也漸漸提升，一個(gè)是近年來(lái)深圳的單次開(kāi)盤破百億的豪宅多了起來(lái)，一個(gè)是2025年廣深兩城出現(xiàn)三個(gè)單次開(kāi)盤破百億的豪宅。

梳理廣深三大“百億豪宅”的產(chǎn)品亮點(diǎn)，可以看到百億豪宅不再只聚焦做大面積的產(chǎn)品，還注重“產(chǎn)品的深度”，均邀請(qǐng)了國(guó)際知名設(shè)計(jì)大師團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)打造，各有亮點(diǎn)。

保利玥璽灣效果示意圖，僅供參考

中信信悅灣效果示意圖，僅供參考

保利玥璽灣的灣流立面，深圳灣澐璽共筑的“微笑曲線”天際線，中信信悅灣的鑄鋁外立面……

不僅灣區(qū)核心城市豪宅迎來(lái)“百億銷售”元年、產(chǎn)品也越來(lái)越有看頭，2025年全國(guó)也迎來(lái)了“豪宅大年”。

如：

北京，2025年截至12月21日，套均總價(jià)1500萬(wàn)以上豪宅累計(jì)成交2851套，同比增長(zhǎng)10.6%；

上海，2025年總價(jià)5000萬(wàn)以上新房成交金額超970億，比2024年高出47%，創(chuàng)近10年新紀(jì)錄；

香港，2025年1-11月總價(jià)5000萬(wàn)以上港元一二手豪宅累計(jì)成交769套，同比分別上升11.8%、34.1%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整的2025年，豪宅走出了屬于自己的一波行情。

02.

核心區(qū)宅地或不再稀缺

在「中期看土地」的房地產(chǎn)周期里面，宅地的供應(yīng)一定程度上左右著未來(lái)3-5年間地產(chǎn)的趨勢(shì)。

而在2025年，壹地產(chǎn)觀察到，無(wú)論是廣州，還是深圳，都有一個(gè)動(dòng)作：。即：將核心區(qū)或重點(diǎn)熱門板塊規(guī)劃未明確或非宅用地，明確調(diào)整為二類居住用地，而后部分掛牌出讓。

比如深圳，2025年出讓的12宗涉宅地塊中，就有10宗出讓前有過(guò)調(diào)規(guī)動(dòng)作，占比超83%。

除了已出讓的地塊，目前深圳的核心板塊香蜜湖、深圳灣以及寶中，還有33宗未定性地塊，不排除在2026年會(huì)進(jìn)行調(diào)規(guī)。

廣州方面，2025年核心區(qū)也多次出現(xiàn)地塊調(diào)規(guī)情況，尤其在下半年，不僅荔灣老西關(guān)片區(qū)的中山八將原來(lái)的貨運(yùn)交通用地調(diào)整為二類居住用地，天河珠江新城原來(lái)的體育用地馬場(chǎng)也改為住宅、商務(wù)、公園等用地，而天河金融城和白云新城的調(diào)規(guī)地塊，也已在2025年12月成功出讓。

核心城市核心板塊即便當(dāng)下沒(méi)有宅地供應(yīng)，但假如按照“體育用地→宅地、醫(yī)療用地 →宅地，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 →宅地……”這個(gè)節(jié)奏來(lái)看，未來(lái)核心城市核心地段宅地或不再稀缺。

03.

好房子的另一面

不同于其他城市普遍在討論“好房子”，2025年的灣區(qū)樓市產(chǎn)品市場(chǎng)上還有一個(gè)詞值得關(guān)注，那就是——四代宅，是有別于第一代茅草屋、第二代磚瓦房，第三代電梯房的新一代住宅。

雖然目前官方?jīng)]有明確的“四代宅”標(biāo)準(zhǔn)，但市面上已有的四代宅普遍都是以垂直生態(tài)園林、戶屬空中花園為產(chǎn)品核心，真正的將地面庭院“放入”高層建筑中，實(shí)現(xiàn)“空中院墅”的居住體驗(yàn)，和早期成都的七一城市森林花園有異曲同工之妙。

2021年中國(guó)工程標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)發(fā)布的《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中，就有相關(guān)的建筑指標(biāo)。

彼時(shí)，也有不少城市如廣州、泉州、福州、濟(jì)南、蘇州、南通等，出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，其中戶屬空中花園相關(guān)指標(biāo)主要集中在「需要大于2個(gè)自然層高層高，以及進(jìn)深限制、覆土深度要求以及面積限定」。

但隨后，相關(guān)的建筑并沒(méi)有大規(guī)模推廣。

直到近兩年，灣區(qū)多個(gè)城市開(kāi)始“吹”起「四代宅」風(fēng)，重點(diǎn)在于“立體園林的打造以及陽(yáng)臺(tái)率的提升”，如中山、廣州、珠海、惠州等城市，2025年多個(gè)入市的四代宅就是如此。

比如，中山2025年入市的第一個(gè)四代宅項(xiàng)目——建華龍湖香山頌，就是“試點(diǎn)立體園林住宅”，在招拍掛階段就有具體要求：

• 允許設(shè)計(jì)戶屬空中花園，高度不小于兩個(gè)自然層高，外挑不超過(guò)3.6米；

• 允許在住宅標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)高度不小于兩個(gè)自然層、與住宅建筑公共空間鏈接、客供全體業(yè)主共同使用的公共綠化平臺(tái)；

• 允許每戶設(shè)置一個(gè)入戶花園；

• 可以將地庫(kù)的結(jié)構(gòu)頂板高出地面的上限由1.5米提高到3.9米。

產(chǎn)品出來(lái)后，陽(yáng)臺(tái)占比高達(dá)20%，使用率更是高達(dá)130%。

建華龍湖·香山頌建面約139平戶型示意圖，圖源：網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

再如，廣州首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目——招商林嶼境。要知道，2023年那會(huì)廣州陽(yáng)臺(tái)占比雖然陸續(xù)放寬，但封頂也只20%，而招商林嶼境一下子干到了25%的陽(yáng)臺(tái)占比，同時(shí)還有40%的空中花園占比，實(shí)際使用率最高達(dá)140%，將「空間感」直接拉到滿級(jí)了。

以建面約82平的戶型為例：實(shí)際使用面積在110-126平之間，能擁有一個(gè)約30平的空中花園，LDKB社交一體化的空間約有36平。

招商林嶼境建面約82㎡戶型（奇/偶數(shù)層），圖源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

產(chǎn)品越來(lái)越好，一定是發(fā)展趨勢(shì)。

目前四代宅為“好房子”的另一面，優(yōu)點(diǎn)突出，但也存在一些爭(zhēng)議，如

一是，四代宅在隱私方面，未必能做得非常好。比如空中花園部分普遍采取的是「錯(cuò)層設(shè)計(jì)打造」，上下層之間陽(yáng)臺(tái)室內(nèi)空間視野難免交錯(cuò)，或影響居住私密性。

二是，目前市面上的四代宅，普遍要比同地段的非四代住宅售價(jià)要更貴。如：廣州南沙的招商林嶼境可以賣到3萬(wàn)+/平，旁邊非四代宅新房只有2萬(wàn)+/平；中山的建華龍湖·香山頌均價(jià)約2萬(wàn)/平，板塊內(nèi)非四代宅新房普遍1萬(wàn)/平。

不過(guò)要相信，未來(lái)在行業(yè)的時(shí)間浪潮中，一切都會(huì)往好的方向修正。

04.

盤活舊改、去庫(kù)存新招

這個(gè)關(guān)鍵詞，最早出現(xiàn)是在2015年。

2015年，全國(guó)第一張房票從河南鄭州發(fā)出，提出「房票安置」的創(chuàng)新「拆遷補(bǔ)償」方式。這種“安置”兼具產(chǎn)權(quán)安置、貨幣安置屬性的同時(shí)，打破了傳統(tǒng)的區(qū)域安置限制以及房源限制，不僅給到被拆遷人有更多的自主選擇權(quán)，購(gòu)房后房票兌付余額還可以在使用期滿后兌換為現(xiàn)金。通過(guò)這種靈活性的市場(chǎng)化手段，可以實(shí)現(xiàn)「盤活舊改+去庫(kù)存」雙重目標(biāo)。

如今11年過(guò)去了，截至2025年年底，全國(guó)已有超90個(gè)城市執(zhí)行或推進(jìn)「房票安置」制度，其中包括四大一線城市，以及廈門、寧波、合肥等熱門城市。

而大灣區(qū)最早推行「房票安置」，是在2024年。

彼時(shí)的廣州規(guī)自局印發(fā)了《廣州市房票安置實(shí)施方案》，也成為了大灣區(qū)首個(gè)提出并推行房票安置的城市，也是第一個(gè)推行房票安置的一線城市。

廣州第一張房票，圖源：@廣州荔灣發(fā)布，僅供參考

隨后在灣區(qū)除了江門、東莞外，另外6個(gè)城市先后提出要探索房票制度，重點(diǎn)集中在2025年。

截至2025年年底灣區(qū)中的廣州、惠州、深圳已開(kāi)始發(fā)放房票，推行「房票安置」制度，其他城市或在2026年集中“推進(jìn)”。

而在房票政策方面，目前不僅已推行「房票安置」的三個(gè)城市已有細(xì)則出臺(tái)，珠海、肇慶也已有房票政策的相關(guān)細(xì)則。

如：

• 使用期限上：除了珠海外，其他城市在「房票」使用期限上均有約定，最長(zhǎng)的是深圳——24個(gè)月，最短的在惠州僅有12個(gè)月，肇慶“居中”——整體18個(gè)月，廣州大多執(zhí)行18個(gè)月的期限，部分區(qū)域如越秀、白云、增城只有12個(gè)月。
  

• 使用范圍上：灣區(qū)四大城市的房票均可購(gòu)買商品房，其中廣州更是明確了車位也能用房票進(jìn)行兌換，而深圳方面房票持有人購(gòu)買商品房不受限購(gòu)政策限制。

有意思的是，廣州的房票除了用于全市行政區(qū)內(nèi)各類住宅的征收補(bǔ)償外，還為爛尾樓盤項(xiàng)目業(yè)主發(fā)放房票。

• 2025年7月，廣州黃埔區(qū)政府向部分保交樓項(xiàng)目業(yè)主提出房票解決方案——以“等價(jià)置換”為原則，業(yè)主將獲得一張票面價(jià)值等同于首付和已支付貸款本息的房票，可在2025年12月30日前用于購(gòu)買對(duì)應(yīng)“房源超市”中的項(xiàng)目。房票金額需全部用于購(gòu)房，多余部分不退，不足部分需補(bǔ)足差價(jià)。升龍·學(xué)府上城和實(shí)地常春藤兩個(gè)爛尾樓項(xiàng)目有近200名業(yè)主可獲得保交樓房票。

• 2025年10月24日，全國(guó)首張保交房安置房票在廣州黃埔成功兌換并網(wǎng)簽。

圖源：羊城晚報(bào)，僅供參考

從城中村舊改征收補(bǔ)償?shù)奖＝粯?，廣州的「房票安置」走出了屬于自己的模式。

于地產(chǎn)的效用來(lái)看，2025年，房票在去庫(kù)存方面有著不錯(cuò)的成績(jī)。

• 廣州：較早發(fā)放房票，推行「房票安置」制度，截至2025年年底累計(jì)發(fā)放2931張房票，已使用1741張，消化存量商品房1351套，通過(guò)房票認(rèn)購(gòu)房源約6671套，認(rèn)購(gòu)資金超百億。

• 惠州：作為「后來(lái)居上」的城市亦不遑多讓，截至2025年年底一共發(fā)放超2000張房票，完成兌付的有1961張。

隨著「房票安置」的推行與實(shí)施，出現(xiàn)一些「房票非法買賣、套利」亂象，目前有多個(gè)城市已經(jīng)發(fā)文規(guī)范房票使用。

截圖自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考（2026年1月6日）

推行→實(shí)施→使用→修偏，大灣區(qū)的「房票安置」制度，正逐步完善。

毋庸置疑，在2025年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的大背景下，能助力去庫(kù)存的“房票安置”，在推行與實(shí)施上有著強(qiáng)大的支撐，也成為了2025年灣區(qū)樓市的關(guān)鍵詞之一。

2026年房地產(chǎn)主基調(diào)之一，依舊有「去庫(kù)存」。在這行業(yè)發(fā)展背景之下，「房票安置」大概率繼續(xù)成為2026年地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢(shì)。

05.

“補(bǔ)”首付、“貼”月供

，一般指的是貼息政策，這是一種國(guó)家運(yùn)用財(cái)政資金對(duì)符合條件的貸款項(xiàng)目進(jìn)行利息補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)工具，主要用于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和民生領(lǐng)域的信貸支持。

2025年8月，在「促銷費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需」為年度經(jīng)濟(jì)工作關(guān)鍵詞的前提下，財(cái)政部等九大部門發(fā)布《服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體貸款貼息政策實(shí)施方案》、《個(gè)人消費(fèi)貸款財(cái)政貼息政策實(shí)施方案》后，貼息就開(kāi)始在服務(wù)業(yè)企業(yè)端和個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域展開(kāi)。

在個(gè)人消費(fèi)貸&服務(wù)業(yè)企業(yè)端貸款的「貼息范本」下， 來(lái)了。

廣州率先，在去年11月推出首個(gè)“買房貸款補(bǔ)貼”的新盤——海珠西的保利燕語(yǔ)堂悅，做“貸款補(bǔ)貼”的活動(dòng)，明確：在11月28日-12月6日成交的單位，每個(gè)月補(bǔ)貼1000元，連續(xù)補(bǔ)貼30年，合計(jì)貼息36萬(wàn)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

有別于前面的「?jìng)€(gè)人消費(fèi)貸&服務(wù)業(yè)企業(yè)貸款」由中央財(cái)政與省級(jí)財(cái)政共同承擔(dān)貼息資金，廣州這一波是由開(kāi)發(fā)商先行啟動(dòng)。

幾乎在相同的時(shí)間段，彭博社傳：全國(guó)范圍內(nèi)為新購(gòu)房者提供抵押貸款補(bǔ)貼50-100bP。

緊跟著在12月，「房貸貼息」的具體規(guī)模以及細(xì)節(jié)居然也“傳”出來(lái)了：

據(jù)彭博社：2026年準(zhǔn)備給房地產(chǎn)的貸款貼息，規(guī)模在4000億，普遍地區(qū)貼息1%，部分高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)或困難房企貼息2%，貼息期限最長(zhǎng)3年，主要覆蓋特定區(qū)域事件內(nèi)新購(gòu)商品房的按揭貸款。（網(wǎng)傳信息，請(qǐng)以官方正式公布信息為準(zhǔn)）

煞有其事，讓人不由得略期待。

雖截至發(fā)文時(shí)，我國(guó)尚未發(fā)布全國(guó)性、明確的「房貸貼息」政策，但「房貸貼息」并不是新鮮的時(shí)間，不僅國(guó)外有相關(guān)的案例，近年來(lái)國(guó)內(nèi)多個(gè)城市或區(qū)域，也已有相關(guān)的貼息政策，或補(bǔ)貼月供，或補(bǔ)貼購(gòu)房首付款。

這個(gè)在2025年成為年度關(guān)鍵詞，尚未執(zhí)行的，一旦「全國(guó)性落地推行」，將是房地產(chǎn)史上的重要里程碑事件之一。這不僅有利于降低買房人的置業(yè)成本，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，以及銀行等金融機(jī)構(gòu)而言，也是極大的利好。

06.

貸款政策寬松，全面商轉(zhuǎn)公

，相信大多數(shù)人對(duì)這個(gè)詞不陌生。

這是一種由企事業(yè)單位與職工個(gè)人共同在職工賬戶上繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，主要用于解決職工個(gè)人問(wèn)題，最早要追溯到1991年——彼時(shí)上海借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)推出住房公積金制度。隨后，次年（1992年）全國(guó)26個(gè)城市相繼在房改中推行住房公積金制度，同年（1992年）財(cái)政部等發(fā)布了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》，自此全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)始推行住房公積金政策。

也就是說(shuō)， 這個(gè)詞不僅不新，還極具年代感。但它在2025年深度參與地產(chǎn)「政策松動(dòng)+去庫(kù)存」，成為房地產(chǎn)行業(yè)年度不得不提的關(guān)鍵詞之一。

這一年，住房公積金房貸利率降至新低：首套住房5年期以上房貸利率只要2.6%。

在進(jìn)一步降低買房人的供樓成本的同時(shí)，2025年灣區(qū)各城住房公積金也有不少新政出臺(tái)。

2025年里，有7個(gè)城市放松貸款政策，優(yōu)化貸款比例以及提高貸款金額上浮比例以及最高貸款額度。

購(gòu)買首套商品住房用住房公積金進(jìn)行貸款，額度最高的城市是深圳——家庭最高231萬(wàn)；貸款比例方面，購(gòu)房商品住房最低首付比例在20%，購(gòu)買保障性住房最低首付比例在15%。

不僅住房公積金貸款政策寬松，使用渠道也在放松。

如：購(gòu)房住房的范圍放寬，部分城市法拍房也可以用。

再如：截至2025年底，灣區(qū)9城均已支持提取住房公積金支付首付款。

其中，深圳還支持“既提又貸”：你想買A房，提取住房公積金支付A房的首付款后，這筆被你提取的住房公積金依然可計(jì)入賬戶余額中，用作計(jì)算A房住房公積金貸款額度的基數(shù)計(jì)算。

降低購(gòu)房成本同時(shí)，也降低還貸壓力。

2025年你還能看到，灣區(qū)的住房公積金全面支持“商轉(zhuǎn)公”。其中部分城市，還開(kāi)始施行二套房的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。而這些，在提高住房公積金的使用同時(shí)，也優(yōu)化了住房貸款結(jié)構(gòu)，降低部分買房人的月供成本。

總的來(lái)說(shuō)， 這個(gè)看起來(lái)不算新的詞，在2025年成為樓市的關(guān)鍵詞，也走出了一些“新意”，利好買房人。

劃重點(diǎn)：2026年“住房公積金”可能還將迎來(lái)大改革。

原因在于，2025年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出了“深化住房公積金改革”，這是過(guò)去十年來(lái)首次“公積金”被單獨(dú)點(diǎn)名；隨后召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，公積金被提及7次。

如無(wú)意外，2026年住房公積金還會(huì)有“大動(dòng)作”！

寫在最后。

anyway，2025年已經(jīng)成為過(guò)去式。

在當(dāng)下，于今天，我們也從以上6個(gè)關(guān)鍵詞，簡(jiǎn)單回顧了2025年，但更重要的是同步也展望了2026年！

2026年的樓市如何發(fā)展？

地產(chǎn)又將迎來(lái)怎樣波瀾壯闊的年份？

我們一起拭目以待……

注：頭圖來(lái)源，即夢(mèng)AI生成。

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