代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

在過去的11月，不止新房成交規(guī)模維穩(wěn)，二手房也傳來了好消息。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，重點監(jiān)測30城中，二手房成交面積較10月出現(xiàn)了回升，環(huán)比上漲14%。

廣州也不例外，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月廣州二手房成交面積80.06萬㎡，環(huán)比10月增長10%，成交均價24610元/㎡，環(huán)比上漲2%。

從走勢圖可見，這是廣州二手房成交規(guī)模連降7個月以后，首次迎來好轉(zhuǎn)。

不僅如此，小編還發(fā)現(xiàn)，進入11月后，廣州二手房東爭取到了一定的“價格主動權(quán)”。

在議價空間上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月廣州二手房平均議價空間12%，環(huán)比10月收窄2%。

但具體到11月廣州各區(qū)二手房成交結(jié)構(gòu)上看，存在著明顯的分化：

01

量價齊降，議價空間擴大

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，廣州11區(qū)中，11月番禺、增城二手房成交面積突破10萬㎡。

還可以看到，與上月相比，除南沙與從化外，其余區(qū)域二手房成交規(guī)模有不同程度的好轉(zhuǎn)。

價格方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11區(qū)中有4區(qū)二手房成交均價環(huán)比下跌，主要集中在近/遠郊區(qū)域，其中番禺、南沙環(huán)比下跌5%，為所有區(qū)域最高。

但與南沙不同，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月番禺二手房成交面積環(huán)比增長2%，而南沙環(huán)比減少3%，為4.51萬㎡。

量價齊降，成為了上月南沙二手房市場的一個顯著特征。

不僅如此，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近十三月南沙二手房平均議價空間15%，僅有3個月議價空間低于全市平均值，在9月份更是達到了19%。

或許我們不妨得出結(jié)論，現(xiàn)階段的南沙的二手房價格在持續(xù)觸底，有不少意想不到的價格福利等著購房者挖掘。

為什么會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？

02

二手市場回暖，總體需求穩(wěn)定

先來回顧南沙今年以來的二手房整體成交情況：

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-11月南沙二手房成交面積57.25萬㎡，較去年全年增長2%，為近六年來的最高峰。

同樣規(guī)模攀高的還有南沙二手房的掛牌量，根據(jù)貝殼上顯示，截至2025年12月11日，南沙二手房掛牌量達到了9993套。

按照今年以來月均503套去化計算，需要19個月才能消化完畢。

為盡快出貨，業(yè)主之間的價格“內(nèi)卷”也在不斷加劇。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月南沙二手房成交均價15437元/㎡，按照總價段劃分，總價200萬元以下二手房成交351套，占比達到了80%，環(huán)比上月擴大6%。

這或許也是11月南沙二手房平均議價空間環(huán)比10月提升的原因。

另一方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，盡管今年1-11月南沙二手房累計成交占比達到了49%，穩(wěn)坐半壁江山。但從9月以來，新房營銷再度發(fā)力，已經(jīng)連續(xù)三個月占據(jù)主動權(quán)。

新房對于二手的分流，或許是二手房議價空間擴大的另一個原因。

而造成分流的原因，不僅有新房價格下調(diào)，還有一個原因在于新房產(chǎn)品力的提升。

今年8月，南沙區(qū)住建局印發(fā)《南沙區(qū)“好房子”建設專項行動計劃（2025-2027年）》的通知。

這是廣州首個區(qū)級“好房子”建設行動計劃。

例如在上個月，南沙先從土地端出發(fā)，供應了三宗在下半年以來廣州市內(nèi)幾近“絕唱”的“陽臺率25%”的超新規(guī)用地：，號召房企在南沙建設“好房子”，提升未來業(yè)主的居住體驗。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。