魯法案例【2025】595

租賃期內(nèi)，

承租方發(fā)出解約通知后自行搬離而未合理交接房屋，

出租方可以要求承租方繼續(xù)支付房租嗎？

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案情簡介

2021年3月，張某（出租方、甲方）與劉某（承租方、乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：乙方承租甲方房屋用于開辦飯店，租賃期自2021年4月1日起至2030年3月30日止，租金按季度繳納，每季度租金7.5萬元。乙方向甲方每季度支付裝修款及酒店用品款5萬元。逾期繳納租金或裝修款及酒店用品款的，甲方有權(quán)終止合同收回房屋，并由乙方承擔(dān)違約金。合同還約定了其他內(nèi)容。后劉某依約向張某支付了2024年7月1日之前的租金、裝修款及酒店用品款等。2024年7月和10月，劉某均向張某轉(zhuǎn)賬8.75萬元（包括每季度租金的一半即3.75萬元、裝修及酒店用品款5萬元）。2024年12月30日，劉某所開辦飯店的負(fù)責(zé)人顧某通過微信向張某發(fā)送涉案房屋內(nèi)照片及拍攝的視頻并告知：“鑰匙給你放在門口花盆里了，老板劉某不租了，所有的東西我都給你錄個視頻?！?2月31日，張某回復(fù)稱鑰匙未找到，顧某未回復(fù)。2025年2月，張某向顧某發(fā)送微信消息告知：“劉某還欠我房租呢，什么時候給？”顧某未回復(fù)。后張某多次催繳無果，遂訴至槐蔭法院，要求被告劉某支付所欠2024年7月1日至2025年3月31日期間的房屋租金15萬元、2025年1月1日至2025年3月31日期間的裝修款及酒店用品款5萬元，以及違約金。

被告劉某辯稱，其于2024年12月30日通知原告解除租賃合同，12月31日原告收回了房屋，后續(xù)不存在欠付租金。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某與劉某于2021年3月簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。在雙方未協(xié)商一致解除合同的情況下，劉某在租賃期內(nèi)單方提出解除合同并搬離涉案房屋，屬于違約解除合同。劉某方作為違約方發(fā)出解除合同的通知，不發(fā)生解除合同的效力，但2024年12月30日劉某通過其飯店負(fù)責(zé)人顧某拍攝涉案房屋照片、視頻，發(fā)送并告知張某涉案房屋鑰匙存放地，以自己的行為明確表示不再履行合同，張某于2024年12月31日作出回應(yīng)，此時顧某發(fā)出的告知到達(dá)張某。故涉案租賃合同于2024年12月31日終止，合同終止不影響劉某違約責(zé)任的承擔(dān)。經(jīng)核算，2024年7月1日至2024年12月31日兩個季度劉某共計欠繳房屋租金7.5萬元，應(yīng)向張某付清。

關(guān)于張某要求劉某支付所欠2025年1月1日至2025年3月31日期間的房屋租金7.5萬元、裝修款及酒店用品款5萬元的問題。涉案合同于2024年12月31日因劉某單方退出租賃而終止，合同終止后的“返還租賃房屋”不僅僅是交還房屋鑰匙，更重要的是及時清理搬走個人物品、做好房屋交接，以便張某恢復(fù)對涉案房屋的正常使用或收益。經(jīng)法院現(xiàn)場查看，涉案房屋內(nèi)留有大量物品，哪些屬于張某交付給劉某使用的酒店用品，哪些屬于劉某的個人物品，并不明確清晰，劉某也未提交證據(jù)證明向張某明確作出了放棄個人物品所有權(quán)和處置權(quán)的意思表示，故其應(yīng)當(dāng)支付2025年1月1日至2025年3月31日期間房屋占有使用費。需要指出的是，張某作為出租方具有及時收房、避免損失擴(kuò)大的義務(wù)，其不得以屋內(nèi)有承租人的物品為由無限期主張房屋占有使用費。通過張某提交的證據(jù)看，其多次通知劉某及其代理人進(jìn)行房屋交接但未果，為避免損失擴(kuò)大，建議雙方盡快協(xié)商處理。

最終，槐蔭法院依法判決劉某向張某支付2024年7月1日至2024年12月31日期間所欠房屋租金7.5萬元及相應(yīng)逾期付款違約金、2025年1月1日至2025年3月31日期間房屋占有使用費12.5萬元。判決作出后，雙方均服判息訴。

法官說法

房屋租賃合同履行期間，雙方未協(xié)商一致、無法定或者約定事由的情況下，承租方單方提前解除租賃合同，屬于違約解除合同。而在合同終止后，承租方負(fù)有及時與出租方妥善辦理房屋交接的義務(wù)，應(yīng)在合理期限內(nèi)將租賃房屋騰空并返還給出租方。出租方也負(fù)有止損義務(wù)，應(yīng)在合理期限內(nèi)及時收房、采取措施防止房屋長期空置給雙方造成不必要的損失。本案中，承租方在租賃合同終止后，未妥善“返還租賃房屋”，涉案房屋內(nèi)留有大量歸屬不明的物品未及時清理處置，出租方多次聯(lián)系進(jìn)行房屋交接未果，給出租方造成損失，承租方應(yīng)支付在此期間的房屋占有使用費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》第五百七十九條 當(dāng)事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對方可以請求其支付。

轉(zhuǎn)自：山東高法