租賃的房屋甲醛超標(biāo)

租戶能否要求支付違約金？

看房時(shí)是兩居室

住進(jìn)去后莫名變成三居

租戶能不能解除合同？

12月23日

北京第三中級(jí)人民法院

發(fā)布了一批

涉住房租賃企業(yè)房屋租賃合同糾紛

典型案例

(千庫(kù)網(wǎng)授權(quán)圖片 )

案例一：租的房子由兩居變?yōu)槿?，法院支持租戶的訴訟請(qǐng)求

承租方梁某在某平臺(tái)上看到的房源信息為兩室一廳一衛(wèi)，現(xiàn)場(chǎng)看房確認(rèn)后與住房租賃企業(yè)簽訂租賃合同，承租該房源南側(cè)的大臥室，并于當(dāng)日支付相應(yīng)款項(xiàng)。梁某準(zhǔn)備搬進(jìn)房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)原有的客廳被隔斷成臥室，涉案房屋由兩居室變成三居室。梁某向住房租賃企業(yè)發(fā)函解除租賃合同，住房租賃企業(yè)拒絕解除并拒絕退還梁某已交納的費(fèi)用，表示未承諾不改變房屋原有格局。

法院審理認(rèn)為：雙方均認(rèn)可梁某在合同簽訂前看房時(shí)，房屋格局為兩個(gè)居室，這是梁某選擇簽訂合同承租該房屋的事實(shí)基礎(chǔ)。雙方簽訂合同后，住房租賃企業(yè)未經(jīng)梁某同意改變了雙方簽約時(shí)的房屋格局，將房屋內(nèi)原有開放空間變更為居室，其所提供的租賃物與約定不符，已構(gòu)成違約，且上述違約行為對(duì)于梁某的居住質(zhì)量造成較大影響，梁某有權(quán)要求解除雙方所簽訂的租賃合同，因此法院以梁某解除通知送達(dá)住房租賃企業(yè)之日作為合同解除日期，并判令住房租賃企業(yè)退還梁某押金以及剩余租金。

案例二：房屋甲醛超標(biāo)，承租方獲賠違約金

梁某與住房租賃企業(yè)簽訂了租房合同，租賃合同中明確表示，出租方需保證房屋符合環(huán)保等方面的安全條件，不危及承租方安全、健康。梁某主張涉案房屋甲醛超標(biāo)導(dǎo)致其孩子出現(xiàn)咳嗽等身體不適，醫(yī)院檢查后建議關(guān)注居住環(huán)境。雙方協(xié)商一致由梁某自行委托檢測(cè)，相關(guān)費(fèi)用由住房租賃企業(yè)承擔(dān)。經(jīng)檢測(cè)，房屋客廳、主臥、次臥、廚房甲醛均顯示超標(biāo)。隨后，梁某搬離房屋并向住房租賃企業(yè)發(fā)送“訴求明細(xì)”，要求解除合同。住房租賃企業(yè)不認(rèn)可，重新檢測(cè)后的結(jié)果顯示房屋主臥、廚房甲醛數(shù)值均符合標(biāo)準(zhǔn)。雙方就合同解除時(shí)間以及退賠事項(xiàng)不能達(dá)成一致，于是梁某向法院起訴。

法院審理認(rèn)為，住房租賃企業(yè)交付的房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)或合同約定，致使承租方無(wú)法正常使用或危及承租方安全、健康的，承租方有權(quán)單方解除合同。本案中，根據(jù)梁某提交的檢測(cè)報(bào)告，涉案房屋的甲醛標(biāo)準(zhǔn)不能滿足雙方約定的房屋安全使用條件。住房租賃企業(yè)雖提供另外兩份檢測(cè)報(bào)告，但該兩份報(bào)告的檢測(cè)時(shí)間與梁某入住及檢測(cè)時(shí)間相比，均存在一定滯后性。因此，法院最終判定涉案房屋的空氣質(zhì)量不符合安全居住條件。因雙方在合同中針對(duì)涉案房屋影響承租方身體健康這一情形明確約定有違約條款，故法院予以支持。

案例三：住房租賃企業(yè)提供的格式條款被認(rèn)定為無(wú)效

張某與住房租賃企業(yè)簽訂了為期兩年的租賃合同，合同約定“合同期滿后，不得在住房租賃企業(yè)不知情的情況下與房屋產(chǎn)權(quán)人私下建立租賃關(guān)系，否則視為違約，乙方需賠償甲方貳個(gè)月租金作為違約金”。合同到期后，張某同產(chǎn)權(quán)人直接簽訂租賃協(xié)議。張某起訴住房租賃企業(yè)退還押金，住房租賃企業(yè)則以張某違約為由拒絕退還押金。

法院審理認(rèn)為，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。住房租賃企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同文本，是由住房租賃企業(yè)提供的制式模板，使交易更加便捷。

在認(rèn)定制式模板相關(guān)條款是否屬于格式條款時(shí)，應(yīng)遵循“公平原則”確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，避免排除限制另一方的主要權(quán)利，以維護(hù)合同自由、保護(hù)交易公平。涉案合同約定，合同期滿后，承租方不得與產(chǎn)權(quán)人私下建立合同關(guān)系，明顯違反了合同自由原則，因此住房租賃企業(yè)據(jù)此不退還押金的抗辯不能成立。

案例四：住房租賃企業(yè)與房主簽訂的合同名為委托代理合同，實(shí)為租賃合同

沈某與住房租賃企業(yè)簽訂《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，約定沈某委托住房租賃企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)涉案房屋，沈某授權(quán)住房租賃企業(yè)對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出租供他人居住。住房租賃企業(yè)為沈某提供為期三年的資產(chǎn)管理服務(wù)，雙方認(rèn)可自合同簽訂當(dāng)年5月開始計(jì)收收益，每月收益5100元，每個(gè)履約年度內(nèi)月付為一次結(jié)算周期。管理期間內(nèi)，甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

合同簽訂后沈某依約將涉案房屋交付于住房租賃企業(yè)管理，住房租賃企業(yè)按合同約定定期向沈某支付租金收益至2020年10月3日，此后未按合同約定向沈某支付租金收益。于是，沈某向法院起訴要求住房租賃企業(yè)繼續(xù)履行合同并支付欠付租金。住房租賃企業(yè)認(rèn)為，涉案合同屬于委托合同，住房租賃企業(yè)享有任意解除權(quán)，其在多次與沈某溝通調(diào)整合同內(nèi)容、降低逾期收益，沈某拒絕的情況下，享有解除權(quán)。

法院審理認(rèn)為，租賃合同是出租方將租賃物交給承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。在租賃關(guān)系中，出租方最重要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租方，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。承租方最重要的義務(wù)是按照約定交付租金，并按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。沈某授權(quán)住房租賃企業(yè)將其住宅供他人居住、使用，住房租賃企業(yè)向沈某支付租金收益，結(jié)合《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》中關(guān)于裝修、維修、家具家電等的約定，雙方之間的合同約定與合同履行情況，符合租賃合同的基本屬性。沈某與住房租賃企業(yè)簽訂《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》系房屋租賃合同法律關(guān)系，住房租賃企業(yè)關(guān)于雙方為委托合同關(guān)系的上訴主張缺乏依據(jù)。

法官提醒：

簽約前多核實(shí)，履約中留證據(jù)

圍繞糾紛預(yù)防與化解，北京市第三中級(jí)人民法院民三庭庭長(zhǎng)全奕穎向租賃各方提出具體建議。

對(duì)住房租賃企業(yè)，法院提示應(yīng)依法備案、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，如實(shí)告知房屋產(chǎn)權(quán)、性質(zhì)等關(guān)鍵信息；對(duì)合同中減輕或免除自身責(zé)任的格式條款，應(yīng)作出顯著提示與說明；同時(shí)應(yīng)建立內(nèi)部投訴處理機(jī)制，及時(shí)化解矛盾。

對(duì)承租人，建議審慎選擇租賃企業(yè)，簽約前通過住建部門官網(wǎng)、企業(yè)信用系統(tǒng)等渠道核實(shí)企業(yè)資質(zhì)與信用狀況；認(rèn)真審閱合同條款，明確租金、押金支付路徑與監(jiān)管要求；交接房屋時(shí)制作詳細(xì)清單，記錄家具家電狀況；租金支付盡量轉(zhuǎn)賬至企業(yè)賬戶而非個(gè)人賬戶。

對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人，除應(yīng)選擇正規(guī)企業(yè)合作外，也需明確房屋交接標(biāo)準(zhǔn)、恢復(fù)要求，并履行房屋修繕義務(wù)，確保房屋安全適租。遇到租客違約，應(yīng)通過書面催告等合法方式主張權(quán)利，避免采取停水停電等過激行為。

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來源/中國(guó)消費(fèi)者報(bào)·中國(guó)消費(fèi)網(wǎng)

記者/孫蔚

編輯/李曉雨

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