從信用評(píng)級(jí)來看，萬科已經(jīng)跌的非常深了。

國(guó)際三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)普認(rèn)為，萬科當(dāng)前的債務(wù)履行存在違約或陷入困境性重組的風(fēng)險(xiǎn)，因此將其信用評(píng)級(jí)降至“CCC-”。

根據(jù)報(bào)道，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)11月28日再度下調(diào)地產(chǎn)巨頭萬科的信用評(píng)級(jí)，從此前的“CCC”降至“CCC-”，標(biāo)普稱萬科因流動(dòng)性疲軟，財(cái)務(wù)承諾已經(jīng)難以為繼，所以將萬科列入負(fù)面觀察名單。

而這已經(jīng)是這個(gè)月以來，萬科被標(biāo)普第二次下調(diào)評(píng)級(jí)。就在11月5日，標(biāo)普才將萬科的評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC”，沒想到僅僅二十多天后，標(biāo)普再次下調(diào)萬科評(píng)級(jí)。

這也可以看出來，這個(gè)月的萬科，可能正陷入公司歷史上最大違約風(fēng)險(xiǎn)之中。

萬科，算是國(guó)內(nèi)最早高呼“活下去”的地產(chǎn)企業(yè)。早在2018年9月28日，當(dāng)時(shí)的萬科董事會(huì)主席郁亮（已去世）就在萬科秋季列會(huì)上首次提出。

這個(gè)曾經(jīng)被譽(yù)為好學(xué)生的萬科，走到今天，也不可避免要走曾經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手走過的老路，即債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來越高，整個(gè)公司面臨著越來越大的現(xiàn)金流壓力。

時(shí)間進(jìn)入2025年，萬科的評(píng)級(jí)也經(jīng)歷了斷崖式下滑。

最早在今年的4月10日，標(biāo)普首次將萬科評(píng)級(jí)從“BBB+”下調(diào)至“BB+”，展望負(fù)面，標(biāo)志著萬科信用資質(zhì)第一次從投資級(jí)降至“垃圾級(jí)”。

到今天，萬科直接變成了“CCC-”，還被列入負(fù)面觀察名單，這也預(yù)示著萬科的違約風(fēng)險(xiǎn)顯著上升。

標(biāo)普指出，萬科短期內(nèi)面臨大量債務(wù)到期壓力，且流動(dòng)性緩沖顯著削弱。截至2025年6月末，萬科短期有息債務(wù)高達(dá)1578億元，而賬上貨幣資金僅740億元，現(xiàn)金短債比低至0.44，遠(yuǎn)低于行業(yè)安全線的1。

除此之外，萬科的銷售回款也在持續(xù)下滑。今年上半年，萬科合同銷售金額同比下降45.7%降至691億元，銷售面積也下降42.6%，降幅遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，幾乎可以說是腰斬。

這也極大削弱了萬科的現(xiàn)金流，持續(xù)萎縮的銷售回款往往也意味著萬科無法覆蓋剛性債務(wù)支出。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體信用收縮的背景下，萬科也很難獲取新增融資，標(biāo)普警告稱，如果萬科未來現(xiàn)金流改善不及預(yù)期，可能會(huì)進(jìn)一步下調(diào)評(píng)級(jí)。

雖然萬科沒有恒大幾萬億那么夸張，但萬科的債務(wù)也并不低。截至2025年6月30日，萬科總負(fù)債約8730億元，資產(chǎn)負(fù)債率73%，凈負(fù)債率高達(dá)90%，較2024年底提升9.8個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)壓力持續(xù)攀升。

其中短期有息債務(wù)占比超過45%，且現(xiàn)金覆蓋能力嚴(yán)重不足，如果無法通過債務(wù)展期或再融資來緩解壓力，那么萬科短期內(nèi)可能觸發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。

最終的還是，萬科的造血能力也幾乎枯竭。萬科上半年?duì)I收同比下降26.2%至1053億元，凈虧損還達(dá)到了119億元，銷售回款速度放緩也導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，進(jìn)一步削弱了償債能力。

而過去幾年，萬科高價(jià)拿地，和普通家庭高位買房一樣，目前的萬科也被這些項(xiàng)目套牢了，毛利率持續(xù)承壓。

總的來說，今天的萬科債務(wù)纏身，房子賣不動(dòng)，現(xiàn)金回不籠，資產(chǎn)也賣不掉，最終導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

而標(biāo)普的這一評(píng)級(jí)下調(diào)，對(duì)萬科來說，也是致命性的。作為全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一，標(biāo)普的權(quán)威性還是擺在那里，垃圾級(jí)的評(píng)級(jí)也導(dǎo)致萬科在債券市場(chǎng)融資能力幾乎喪失，新增融資也需要支付極高利率，加劇了資金成本負(fù)擔(dān)。

為了保住現(xiàn)金流，萬科也被迫暫停部分高風(fēng)險(xiǎn)、高投入項(xiàng)目，甚至出售核心資產(chǎn)，這也導(dǎo)致萬科業(yè)務(wù)規(guī)模和市場(chǎng)地位進(jìn)一步下滑。

一環(huán)接一環(huán)，環(huán)環(huán)相扣之下，萬科的局面愈發(fā)糟糕，最終也導(dǎo)致萬科股價(jià)跌到17年最低。

萬科只是地產(chǎn)行業(yè)中的一家房企，和其他所有房企一樣，萬科一旦債務(wù)違約，持有其債權(quán)的銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)都將面臨資產(chǎn)減值的風(fēng)險(xiǎn)，最終可能觸發(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

所以，為什么一家地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約與否會(huì)那么重要？因?yàn)檫@背后重要的不是企業(yè)本身，更是為此承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)，拿恒大舉例，背后萬億負(fù)債，雖說到今天恒大已經(jīng)沒了聲音，但這背后的數(shù)萬億債務(wù)帶來的影響力，還在無時(shí)無刻不發(fā)揮著作用。

恒大看起來是沒聲了，但冰山之下，債務(wù)依然暗流洶涌。

在過去，萬科背后還是深圳國(guó)資委力挺，但目前從萬科債券不斷下跌來看，萬科背后的國(guó)資委深鐵，也要挺不住了。

畢竟和萬科幾千億的總債務(wù)，以及目前房地產(chǎn)行業(yè)回暖的趨勢(shì)來看，這仍然是一個(gè)無底洞，沉沒成本不是成本，今天的萬科，可能也要被當(dāng)作“沉沒成本”了。

標(biāo)普將萬科評(píng)級(jí)下調(diào)至“CCC-”，不僅是對(duì)萬科當(dāng)前債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)厲警示，也是對(duì)我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的縮影。

在流動(dòng)性危機(jī)、市場(chǎng)信心動(dòng)搖、行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛的多重壓力之下，萬科正面臨前所未有的生存挑戰(zhàn)。

如果是從2021年下半年開始算起，那么到今天，地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整已經(jīng)來到第四個(gè)年頭，從目前地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)問題來看，這場(chǎng)深度調(diào)整顯然還沒有到盡頭。

對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，萬科的困境警示著所有企業(yè)，唯有摒棄盲目擴(kuò)張，回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，才能夠在時(shí)代的巨浪中實(shí)現(xiàn)重生。

而以今天的視角來看，這當(dāng)然也有馬后炮的嫌疑。對(duì)萬科來說，這只是一個(gè)開始，而不是結(jié)束，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，陣痛也尚未結(jié)束。

萬科所經(jīng)歷的，也不過是一個(gè)行業(yè)的縮影，渴望面臨債務(wù)展期的又何止是萬科，背后仍然有無數(shù)高位買房而面臨著債務(wù)壓力的家庭。

化債周期大幕拉開，一切都才剛剛開始。

end.