婚前房產(chǎn)通過信托管理，避免離婚分割糾紛；繼承省心，替代遺囑，避免子女為爭房產(chǎn)打官司；創(chuàng)業(yè)家庭把保底房產(chǎn)放入信托，即使生意遇挫，房子也不會被追償……以往，不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)“登記無門”，近期不斷擴容的不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，備受“有房一族”關(guān)注。

不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點在全國關(guān)鍵區(qū)域落地生根，并取得實質(zhì)性突破。繼北京、上海、天津、廣州、廈門率先啟動后，江蘇省于近期宣布在南京、蘇州兩市加入試點行列，其中蘇州更是在政策發(fā)布后迅即落地了省內(nèi)首單業(yè)務(wù)。在不到一年的時間里，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記已經(jīng)覆蓋長三角、珠三角、京津冀等多個經(jīng)濟核心區(qū)，為盤活超過30萬億元的信托資產(chǎn)、釋放其中蘊含的龐大不動產(chǎn)價值，打開了全新的政策空間。同時，也為普通家庭提供了管理核心資產(chǎn)、規(guī)劃家族未來的金融工具。

為何稱之為“重大利好”？

過去，普通家庭若想將房產(chǎn)納入信托，面臨重重阻礙：稅負高昂，設(shè)立環(huán)節(jié)往往被視同一次產(chǎn)權(quán)交易，面臨高昂的綜合稅費；手續(xù)艱難，更根本的痛點在于，即便完成轉(zhuǎn)移，信托本身也無法在不動產(chǎn)登記機構(gòu)獲得官方“名分”，導致資產(chǎn)隔離的法律效力存疑。

今年，以上海為代表的試點城市明確出臺了登記流程，解決了“房產(chǎn)進信托難”這一核心瓶頸。這意味著，個人可以將名下不動產(chǎn)合法轉(zhuǎn)移給受監(jiān)管的信托公司進行專業(yè)化管理，不僅能有效隔離個人或企業(yè)債務(wù)風險，還能繞過繁瑣、易生糾紛的法定繼承程序，直接按照意愿將財富定向傳遞給指定的受益人。

進一步看，創(chuàng)業(yè)家庭可將保障性房產(chǎn)置入信托，即使經(jīng)營遇挫，該資產(chǎn)也能免受債務(wù)追償，守護基本生活。婚前財產(chǎn)可通過信托明確權(quán)屬，避免未來可能的婚姻財產(chǎn)分割糾紛。在繼承方面，它提供了一種比遺囑更私密、更不易挑戰(zhàn)的替代方案，能有效避免子女對簿公堂。此外，它還可實現(xiàn)隔代傳承，并前瞻性地為未來可能開征的遺產(chǎn)稅進行籌劃，通過提前合規(guī)安排大幅降低潛在稅負。這些功能需要聯(lián)合財富規(guī)劃師、律師、稅務(wù)師共同設(shè)計個性化方案，并可結(jié)合保險金信托、遺囑等工具。

然而，也有專家直言：“當前體系還不夠成熟，相關(guān)的法律體系比較初級，很多方面還不夠完善。其次，不動產(chǎn)信托登記缺少專門的職能部門和監(jiān)管機構(gòu)。最關(guān)鍵的是，不動產(chǎn)登記的稅費體系是空白的，只能按照傳統(tǒng)的方式進行產(chǎn)權(quán)變更，稅費是比較高的�！�

在現(xiàn)行框架下，上述專家認為：最理想的過渡方式或許是先將房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融資產(chǎn)（如通過特定權(quán)益結(jié)構(gòu)），再裝入信托，以在現(xiàn)有法規(guī)內(nèi)確保結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。

從制度破冰到全國性破局

2024年12月，北京率先發(fā)布試行通知，為不動產(chǎn)信托登記開辟了首條路徑。2025年4月，首批登記業(yè)務(wù)在京完成，實現(xiàn)“零的突破”，其中一個為自閉癥子女提供終身照護的案例備受關(guān)注。隨后，試點迅速鋪開。2025年5月，上海的試點通知將應(yīng)用場景拓展至家庭財富傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領(lǐng)域。上海市委金融辦、上海金融監(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》。轄內(nèi)信托公司積極響應(yīng)，上海信托、愛建信托于政策出臺后迅速落地了具有代表性的案例。

其中，上海信托的案例聚焦都市家庭綜合服務(wù)。一位中年白領(lǐng)女士將其名下的一套商辦房屋及部分現(xiàn)金設(shè)立信托，房屋租金用于補充其母親的養(yǎng)老金，待子女成年后，該房產(chǎn)將作為婚前財產(chǎn)定向傳承給子女。此單創(chuàng)新性地實現(xiàn)了“不動產(chǎn)+現(xiàn)金”混合財產(chǎn)信托，滿足了養(yǎng)老、傳承與財產(chǎn)隔離的多重需求。

愛建信托的案例則關(guān)注獨居老人的綜合化需求。一位年近八旬、膝下無子女的獨居老人，將唯一住房設(shè)立信托，租金用于補貼養(yǎng)老生活，并約定身后將房產(chǎn)定向傳承給長期照料他的侄子。此案例確保了老人生前對房屋的權(quán)益，身后意愿得以精準執(zhí)行，是對資產(chǎn)與情感價值的雙重守護。

這兩單業(yè)務(wù)標志著上海試點實現(xiàn)了對不同年齡群體、不同房產(chǎn)類型（從居住房屋到商辦房屋）、以及多元需求場景的覆蓋，包括養(yǎng)老、傳承、財產(chǎn)隔離等。緊隨上海，廣州、廈門、天津等地在2025年7月至9月間相繼推出各有側(cè)重的試點方案。廣州創(chuàng)新引入“預告登記”解決處置難題，天津則聚焦于盤活企業(yè)存量商業(yè)地產(chǎn)。至2025年11月，江蘇省的南京、蘇州也加入了試點，一張覆蓋全國主要經(jīng)濟圈的試點網(wǎng)絡(luò)已初步織就。

業(yè)務(wù)多元，盤活存量信托資產(chǎn)

蘇州信托落地了融合“以房養(yǎng)老、特殊需要、公益目的”的復合型服務(wù)信托。委托人將其名下的房產(chǎn)、房產(chǎn)未來收益權(quán)、部分現(xiàn)金及保單權(quán)益一并納入信托財產(chǎn)范圍。在登記環(huán)節(jié)，蘇州的這一案例采用了 “不動產(chǎn)權(quán)證附記欄標注信托信息”結(jié)合“在中國信托登記有限責任公司進行信托產(chǎn)品登記” 的雙重確權(quán)模式，在法律與實踐層面最大程度地保障了資產(chǎn)獨立性。

該方案不僅確保了委托人的晚年生活資金來源，還約定將部分收益用于支持流浪動物保護公益事業(yè)，實現(xiàn)了個人養(yǎng)老、家庭照護與社會責任的多元統(tǒng)一。為保障交易安全，該項目還設(shè)置了嚴格的風控架構(gòu)，聘請獨立律師事務(wù)所擔任信托監(jiān)察人，并對關(guān)鍵法律文件進行公證，構(gòu)筑了完善的法律保障體系。

行業(yè)觀察員盧克林表示：蘇州這一單“以房養(yǎng)老+特需+公益”把住宅、保單、現(xiàn)金三層資產(chǎn)打包，靠一張登記證書完成權(quán)屬切分，預計帶動300億元級別存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)入服務(wù)信托，行業(yè)回歸受托服務(wù)才有真抓手。

截至2025年6月末，我國信托資產(chǎn)管理規(guī)模已超32萬億元。目前江蘇試點中 “預登記—財產(chǎn)登記—結(jié)果反饋” 的全流程設(shè)計，對于盤活存量信托資產(chǎn)、提升信托產(chǎn)品市場化流轉(zhuǎn)效率，可能產(chǎn)生怎樣的實際影響？在盧克林看來，這一閉環(huán)把權(quán)屬爭議從“事后打官司”變成“事前過濾”：預登記先鎖定資產(chǎn)，正式登記再比對三道數(shù)據(jù)源，異議即刻回退，預計可把交易摩擦成本壓掉30-40%。32萬億元資產(chǎn)里，約一成存量因“確權(quán)難”凍結(jié)，若三分之一通過登記解凍，市場可新增1萬億元可流轉(zhuǎn)標的，二級市場成交周期有望從T+30縮到T+5。

法律、稅費與監(jiān)管的“三重門”

未來，法律、稅費、監(jiān)管三道關(guān)鍵門檻還需要跨越。一位深耕信托法務(wù)領(lǐng)域的專家坦言：“當前體系遠未成熟。首先，相關(guān)的法律體系比較初級，《信托法》與《民法典》、《不動產(chǎn)登記條例》之間存在銜接縫隙。其次，不動產(chǎn)信托登記缺少專門的職能部門和統(tǒng)一的監(jiān)管操作細則，各地‘各自探索’雖有益處，但長期來看不利于形成全國統(tǒng)一市場�！�

業(yè)內(nèi)專家呼吁系統(tǒng)性改革：在立法上，建議修訂《信托法》相關(guān)條款，并在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中增設(shè)信托登記專章；在稅收上，亟需構(gòu)建符合信托“導管”本質(zhì)的稅收中性原則，避免重復征稅；在業(yè)務(wù)生態(tài)上，應(yīng)同步建立非標資產(chǎn)的估值與風控體系，并拓展服務(wù)信托在養(yǎng)老、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的應(yīng)用。

監(jiān)管層面，缺乏專門的職能部門，各地規(guī)則不一可能影響未來全國市場的統(tǒng)一。最關(guān)鍵的是稅費沉重，空白體系下的高成本是當前最主要的市場阻力。

由于缺乏針對信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的專門稅收規(guī)定，當前實踐中，不動產(chǎn)設(shè)立信托登記通常被稅務(wù)機關(guān)參照“傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)交易過戶”來處理。這意味著，委托人可能需在設(shè)立環(huán)節(jié)承擔包括契稅、印花稅、增值稅（及附加）以及可能的個人所得稅在內(nèi)的高額稅費。更讓市場參與者擔憂的是潛在的“雙重征稅”：在信托終止、財產(chǎn)向受益人轉(zhuǎn)移時，可能再次面臨征稅環(huán)節(jié)。

專家建議，應(yīng)確立“信托設(shè)立不征稅、信托收益實現(xiàn)時征稅”的基本原則。具體可參考國際經(jīng)驗，在設(shè)立環(huán)節(jié)免征或象征性征收極低稅率的契稅；在信托存續(xù)期間，對實際分配給受益人的收益課征所得稅；在信托終止環(huán)節(jié)，允許抵扣前期已承擔的稅負，避免重復征稅。甚至可以考慮探索為信托財產(chǎn)設(shè)立特殊的納稅識別號，實現(xiàn)稅收的透明化與中性化管理。（作者｜孫騁，編輯｜劉洋雪）