作為城鎮(zhèn)化進程里對我們影響最大的事情之一，房價的變化也牽動著大部分人的心。

當我們展開基于央行《金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》數(shù)據(jù)繪制的2012年至2025年前三季度的貸款數(shù)據(jù)圖表，兩條分道揚鑣的曲線正在講述一個關于中國經濟結構轉型的深刻故事。

曾經作為居民負債絕對主力的個人住房貸款余額，在2022年觸及38.8萬億元的歷史高點后，已經連續(xù)四年回落至2025年前三季度的37.44萬億元。

而與此同時，個人消費貸款余額卻從2012年的2萬億元穩(wěn)步攀升至21.29萬億元，兩者共同推動"個人貸款是社零的倍數(shù)"指標在2024年達到1.66的歷史峰值。

這意味著，當前中國居民的整體負債規(guī)模已經達到社會消費品零售總額的1.69倍，而這個數(shù)字在2012年時還僅為0.5。

這種信貸結構的顛覆性變化，不僅折射出房地產周期的歷史性轉折，更預示著中國經濟增長引擎正在發(fā)生深層切換。

個人住房貸款余額的"四連降"是一個具有象征意義的轉折點?；仡?012年至2021年的上升周期，住房貸款余額從8.1萬億元激增到38.8萬億元，年均增長率高達18%，這種持續(xù)十年的高速擴張與城鎮(zhèn)化加速、房價上漲預期形成了強烈的正向循環(huán)。

但2022年成為明確的分水嶺，隨著"房住不炒"政策的持續(xù)深化、人口結構拐點的出現(xiàn)以及房企債務危機的爆發(fā)，居民對房地產的預期發(fā)生根本性轉變。

特別值得注意的是，這波下跌周期與以往不同，它是在個人住房貸款加權平均利率從5.6%降至4.1%的背景下發(fā)生的，說明利率工具對房地產市場的刺激效應正在減弱。

這種"量價齊跌"但"余額收縮"的現(xiàn)象，反映出房地產正在從金融屬性主導轉向居住屬性主導的結構性變化。

與住房貸款收縮形成鮮明對比的，是消費貸款持續(xù)十三年的穩(wěn)健增長。從2012年的2萬億元到2025年前三季度的21.29萬億元，消費貸款余額實現(xiàn)了超過6倍的增長，年均增速保持在12%以上。

這種強勁增長背后有著多重驅動力：首先是消費升級趨勢下，居民對教育、醫(yī)療、旅游等服務性消費的信貸需求增加；其次是數(shù)字金融技術的普及，使得消費信貸的可獲得性和便捷性大幅提升；更重要的是，在經濟增速換擋期，消費作為經濟增長"穩(wěn)定器"的作用日益凸顯，政策層面也給予相應支持。

但需要警惕的是，消費貸款的增長速度近年來已開始放緩，從2016-2019年期間年均20%以上的增速，逐步回落至近年10%左右的水平，這可能預示著消費信貸市場正在步入成熟期。

最值得深入解讀的是"個人貸款是社零的倍數(shù)"這一指標的歷史性變化。這個指標從2012年的0.5倍持續(xù)攀升至2025年前三季度的1.69倍，意味著居民負債規(guī)模與年度消費規(guī)模的比例關系發(fā)生了本質變化。

在經濟發(fā)展初期，這個倍數(shù)維持在1.0以下屬于健康狀態(tài)，表明居民負債尚未超過當期消費能力。

但當這個倍數(shù)突破1.0并持續(xù)向上時，就需要關注兩種可能性：一種是居民正在通過借貸平滑跨期消費，這在一定程度上有助于提升福利水平；另一種則是居民部門杠桿率過快上升，可能積累金融風險。

特別值得注意的是，1.66倍這個數(shù)字已經接近日本泡沫經濟末期（1990年）1.8倍的水平，雖然仍低于美國當前2.0倍以上的水平，但上升速度明顯偏快。