北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，西紅門順馳領(lǐng)海您建議嗎？89平復(fù)式兩層，感覺利用率很高，魯班獎戶型，5萬一平性價比如何？另外據(jù)說這里是北京地王小區(qū)，孫**起家的項目，所以質(zhì)量好。

A：

1、房子是用來住的，自己覺得合適就買唄，我不是賣房的，無所謂建議不建議的。而且自住角度也沒必要聽別人的建議，自己覺得舒服最重要。

2、魯班獎戶型，這一般都是噱頭，別太當(dāng)真。畢竟是89平的復(fù)式，那樓下估計也就60平吧？這在復(fù)式戶型里實在不大，畢竟樓梯就占走了不少面積，利用率不太高吧？

或者說這套房是不是有自建�。磕强疾旌�，這幾年查的非常嚴(yán)，如果加蓋被登記成違建了，就有可能不讓過戶，就算過戶了也有被拆的可能。

3、性價比怎么說呢？450萬的復(fù)式，能租出多少錢？如果預(yù)估租金在7000塊錢以上就算性價比高的，否則就不太高。我覺得以這套房不容易吧？除非是打隔斷之后散租還差不多。所以這套房的性價比應(yīng)該不是很高，還是多考慮自己的居住體驗吧。

多說一句，如果不是住慣了帶樓梯的，常規(guī)建議是最好租套房試試，看是否能接受。時間別太短，怎么也得幾個月，看看自己+老人是否能接受室內(nèi)爬樓梯。之所以復(fù)式的價格走勢不太好，就是因為很多家庭覺的爬上爬下的挺累，出門時忘了東西再上樓拿就更累了。

所以考察好吧，先看自己是否能接受這種戶型，然后再砍砍價，我覺得應(yīng)該是有砍價空間的，否則性價比（租售比）不太合適似的。

4、質(zhì)量的話還行吧，確實是北京第二代地王，面粉超過面包價格的典型。孫老板也確實想給打造成標(biāo)桿兒賣高價，但順馳當(dāng)年擴(kuò)張?zhí)欤瑢?dǎo)致管理有點兒亂，高管們都是年輕人，還換的跟走馬燈似的，所以項目管理的不是太好。

或者說設(shè)計的很好，理想也豐滿，只是現(xiàn)實有點兒骨感。畢竟一年多后順馳的資金鏈就非常緊張了，所以才整體賣掉的公司，那在資金不足的情況下，質(zhì)量基本就是達(dá)標(biāo)吧。

僅供參考。

借網(wǎng)友這話題聊兩句，李營這地段兒其實不算太強(qiáng)，畢竟西邊就是鐵道了，土地價值本身不太高。當(dāng)年就是垃圾場+廢品站，味道很大，上過不少次新聞，業(yè)主也維權(quán)了好幾年。但廢品站的老板是殘疾人，導(dǎo)致搬家清理的事兒拖了很多年�，F(xiàn)在是西區(qū)永定灣的規(guī)劃做的不錯，但是否能與鐵道東邊聯(lián)動起來，還是有待觀察。

順馳領(lǐng)海的設(shè)計確實很不錯，當(dāng)年為了人工湖也下了很大的工夫，凈化水質(zhì)就找了好幾家公司才解決的。但還是那句話，當(dāng)年的順馳擴(kuò)張?zhí)�，�?dǎo)致管理跟不上。

當(dāng)年我和順馳有業(yè)務(wù)關(guān)系，但因為他們的管理層頻繁變動，導(dǎo)致剛談好的事兒下禮拜就換人了，又得重新聊，所以后來就放棄了。這種管理混亂是必定對項目造成影響的，路勁接手后也沒改變太多，畢竟時間短。所以社區(qū)品質(zhì)方面只能說達(dá)標(biāo)，其他的期望值別太高，否則地王樓盤也不會今天這價格。

不過李營這地方挺有名氣，是北京主要的回民聚集區(qū)之一，也是“白水羊頭”的發(fā)源地。老祖宗據(jù)說是李自成的屬下將領(lǐng)，所以地名帶“營”。

既然老祖宗也姓李，和李自成是本家兄弟，那這就是西北的黨項族了，在當(dāng)年屬于“回回”，羊肉是人家的傳統(tǒng)飲食，所以才有了白水羊頭。

多說一句，回回、回民、回族和穆斯林等幾個稱呼的含義，在老北京是略有不同的�；鼗刂肝鞅钡貐^(qū)在相貌上和中原漢族有差異的，一下就能認(rèn)出來，但未必是信仰伊教。

回民則一般指漢蒙等族中后來信仰伊教的，他們不算太虔誠的教徒，也就不必嚴(yán)格遵守教規(guī)，可以從事一些穆斯林不能從事的職業(yè)和生意。比如羊雜羊血羊霜腸和賣酒什么的，這些穆斯林不能做，但當(dāng)年的回民可以。

回族是解放后劃分民族時才真正確立的，之前是“有回教回民而無回族”，畢竟也沒有佛族道族和基督族。但既然是成為民族，那就天然認(rèn)為都信仰宗教，但其實未必都是穆斯林。而穆斯林在老北京是特指信仰堅定的教徒，嚴(yán)格遵守教規(guī)的各種禁忌，比普通回民虔誠的多。

總之吧，李營這地段兒還好，是“大興新城”的起步區(qū)。順馳領(lǐng)海也是北京第二代地王，算是地標(biāo)樓盤。但這里更適合自住，其他方面別期望值太高。

僅供參考。

二

Q:

請問，我十一剛賣掉了中關(guān)村兩套老破小，加現(xiàn)金儲蓄有**萬左右，咨詢買改善樓盤的事宜。

1、原來的想法是買萬柳的新新家園。但一是因為只能買3+1戶型，說實話感覺不是太大的改善。二是我們沒有學(xué)區(qū)需求，支付學(xué)區(qū)溢價沒有意義。

2、現(xiàn)在的想法是索性五環(huán)外，在西山別墅區(qū)買頤和金茂府或香山壹號院，這樣面積能大一些，小區(qū)品質(zhì)也更高。但憂慮的是這邊的保值問題，因為有朋友買在這里的價格走勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于五環(huán)內(nèi)。

3、另外有想法是索性再遠(yuǎn)一些，比如昌平或青龍湖附近的別墅，都去看過了，小區(qū)都挺好，就是地段配套實在不行，擔(dān)心生活的便利性，保值估計也夠嗆。但這方案的優(yōu)勢是至少能節(jié)約上千萬資金，有想法買幾間寫字樓出租當(dāng)退休金。

A：

1、這總價在萬柳的學(xué)區(qū)溢價就不算太高了，估計15%左右吧。也就是說總價越高，學(xué)區(qū)溢價就越低，畢竟豪宅沒多少人買的起，很少有家長買幾千萬的房子當(dāng)學(xué)區(qū)房的，自然也就不太容易炒高溢價。

當(dāng)然，您這剛賣了學(xué)區(qū)房又買學(xué)區(qū)房，雖然溢價降了點兒也意義不大，從居住的性價比角度講確實提高的不多。所以這就看自己是否喜好萬柳吧，房子是用來住的，自己喜歡最重要。

2、朋友的房子價格走勢弱，旁邊的西山美墅館唄，確實走勢不太強(qiáng)。如果和同時期同價同檔次的小區(qū)相比，那升值好的都單價十來萬了，這里哪種產(chǎn)品都略低了點兒。

但還是這句話，房子是用來住的，有錢難買樂意，自己喜歡是最重要的。所以還是主要看居住體驗吧，其他的都是副產(chǎn)品。

3、昌平或青龍湖的別墅，這怎么說呢？直接說吧，全北京各種別墅類產(chǎn)品，到目前為止的價格走勢都不太強(qiáng)，除了地段兒真好的一些，比如萬柳的，其他則絕大多數(shù)的價格走勢都明顯落后大盤。

或者這么說吧，別墅就是典型的自住為主，大多數(shù)都是消費大于保值的。所以我對這方案就更是只能說“房子是用來住的”了，其他的沒法兒說什么。

至于買寫字樓則是看哪個項目吧，一般是不太建議的，連老潘都整體套現(xiàn)跑路了，散戶何必去接盤呢？這我就不多說了，要不然又得解釋一大段。

4、總之您這仨想法都挺好，就看自己的喜好吧。如果讓我排序，那就按您現(xiàn)在的排序吧，首選萬柳的，次選西山的，再次選青龍湖的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我還是認(rèn)為雄安的疏解首都功能是會對北京房價產(chǎn)生較大影響的。因為我家親戚是宣武醫(yī)院的，他們早就輪流去雄安出診了，說雄安各種設(shè)施都建設(shè)的非常好，非常的宜居，將來無論是對企業(yè)還是個人都會有很大的吸引力的。而任何城市的基礎(chǔ)都是人口，一旦減少之后必定影響經(jīng)濟(jì)，也就影響房價了。

A：

1、這不抬杠，我認(rèn)為影響不大，您認(rèn)為影響較大，那咱就各自保留觀點吧。這種事兒根本也掰扯不清對錯，等著看就是了。

2、不過我還是建議參考一下其他國家和咱們的城市歷史，太陽底下沒有新鮮事兒，很多歷史先例都對未來有指示作用。

只看東亞的吧，日本作為“雁陣模式”的頭雁，從50年代就疏解東京的首都功能，其他各國都借鑒了日本的經(jīng)驗。咱們只有一個通州副中心+雄安新區(qū)，而日本弄了好幾個的副都心+新都心呢。典型的可以看筑波新城，連大學(xué)帶研究院+產(chǎn)業(yè)園的搬了不少呢，但50年過去了，對東京都市圈只有鞏固和發(fā)展的作用，小弟終究沒能成為大哥。反正日本雖然房價崩盤30多年了，但到目前為止，只有東京核心區(qū)的房價漲回來了，還創(chuàng)了新高。

看韓國首爾的也行，旁邊世宗市的定位就是“行政首都”，據(jù)說青瓦臺大部分國家級政府機(jī)構(gòu)都搬過去了，但造成的影響是兩座城市的房價都持續(xù)上漲。

還有馬來西亞的“步城”，定位是“國家行政中心”，20多年來據(jù)說把吉隆坡的行政機(jī)構(gòu)快搬空了。效果挺好，步城積累了人氣兒，房價猛漲。吉隆坡則是擁堵環(huán)境改善，房價也漲了不少。

至于印度的就看怎么看了吧，德里vs新德里的怎么理解都行。反正我理解的是新德里越建設(shè)越繁華，老德里越疏解越宜居（印度式的宜居），但房價都漲了幾十年。

還有臺灣省臺北和新北的關(guān)系，我認(rèn)為是互相促進(jìn)，而不是城市間的你死我活競爭，但看您自己的理解吧。

3、總之這都是我的觀點，您是否認(rèn)可無所謂。有人習(xí)慣于以史為鑒，但也有人不知道歷史就不在乎，這都沒有對錯，犯不上掰扯。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們是平谷區(qū)，孩子現(xiàn)在是三年級，因為我工作在平谷，考慮通勤問題目前想考慮在朝陽買房把孩子轉(zhuǎn)過去，因為孩子這一屆好像是最高峰，初中在過去的話會晚了么？

目前我目標(biāo)是人朝，中介跟我說了四個小區(qū)肯定能進(jìn)人朝初中部，看了那個劃片的網(wǎng)站也確實是，是不是未來幾年也會有變化？我看您說未來可能會分到別的校區(qū)。孩子成績很好，但是郊區(qū)的教育跟市里沒法比肯定，很糾結(jié)，希望給予建議。

A：

1、三年級就是2023年入學(xué)的，北京有史以來的入學(xué)最高峰，人數(shù)是明年的接近兩倍呢。小升初跨區(qū)看孩子的成績吧，如果真是成績好的話就不晚。因為各校入學(xué)都會進(jìn)行摸底考試，按成績進(jìn)行分班或分層，因材施教的分配資源，成績好的怎么都不吃虧。

2、人朝，中介說肯定能進(jìn)初中部，但應(yīng)該沒說哪個校區(qū)吧？那就一切都有可能了，畢竟好幾個校區(qū)呢。

未來是否有變化跟您家關(guān)系不大，因為無論哪年轉(zhuǎn)學(xué)都是同一屆，現(xiàn)在什么情況將來也是什么情況，競爭會一直存在。

而且考慮好，正因為人朝近些年太紅了，所以導(dǎo)致學(xué)區(qū)房賣爆了，學(xué)校收納的孩子也爆發(fā)式增長。那這對師資的壓力就加大了，尤其是初中，是否能延續(xù)高質(zhì)量和高成績有待觀察。

3、常規(guī)建議是如果確定轉(zhuǎn)學(xué)，那就盡量提前，最好不超四年級。一是提前熟悉教學(xué)模式，二是成績好的不耽誤點招或選拔。至于房子就看當(dāng)?shù)刂薪榈牧�，看房時每套房都算算賬，盡量選擇溢價低的。畢竟您家是轉(zhuǎn)學(xué)，買溢價高的就不劃算了。

僅供參考。

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