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房姐，您好，我們最近在糾結橡樹灣要不要下手買，價格確實下來了不少了，有點心動，但是也有點擔心，想聽聽您的看法！

房姐回復：

開門見山：橡樹灣適合自住剛需/改善，謹慎短期投資，如果你是自住，選對房源、談好價格，我覺得不是不能考慮，畢竟橡樹灣算是是海淀西北部的優(yōu)等生了，現(xiàn)在價格下來這么多了，確實跌出性價比了！

核心邏輯

1. 地段+產(chǎn)業(yè)雙錨，毗鄰中關村科學城，聚集百度等巨頭，是板塊價值壓艙石。承接互聯(lián)網(wǎng)科創(chuàng)高收入人群，橡樹灣的流通速度還是很快的，流動性顯著優(yōu)于全市平均值。

2. 配套成熟，萬象匯，海淀實驗二小，13號線/昌平線+京藏/京新雙高速，通勤便捷。

3. 大盤品質(zhì)標桿，物業(yè)與社區(qū)維護到位，在沒有建發(fā)海晏和臻澐之前，橡樹灣在清河一帶長期是品質(zhì)一哥，同板塊除了世華龍樾無直接競品。

4. 價格深度回調(diào)：從高點回落明顯，部分房源到7-9萬/㎡區(qū)間，性價比凸顯。

客觀缺點

價格透支的原因，前期漲幅大，是基于清河產(chǎn)業(yè)的背景以及橡樹灣品質(zhì)的優(yōu)勢，所以吸引了很多投資客戶，導致前幾年價格躥的過高了，當前處于擠泡沫階段，相當于病后修復中，短期難暴漲，但近期橡樹灣的成交數(shù)據(jù)明顯感覺在探底中。

學區(qū)非頂級，實驗二小非海淀第一梯隊，升學上限有頂。

客戶畫像

1. 核心客群：西二旗/上地/中關村科創(chuàng)家庭，重視品質(zhì)與教育，預算800-1500萬+，追求品質(zhì)與配套。

2. 次選客群：海淀高校教職工，看重人文氛圍與成熟配套，長期自住為主。

3. 謹慎客群：純投資、短期持有（這波客戶現(xiàn)在是最難受的，尤其是在21.22年入手的，正是這批閉眼入的投資客戶，促使了橡樹灣當年瘋狂上漲的原因）。

所以，結論就是，自住優(yōu)先，投資慎入，當前的價格確實不高，是不是底部，我真說不好，自住的建議可以把時間軸拉長幾年看，漲了也不賣，虧了也不賣，奔著這個心態(tài)去，可能就沒這么糾結了。

最近市場在不斷的釋放一些小利好，積少成多，確實對市場有一定的作用，但是想要推波大助瀾，目前還達不到。

所以對于近期想出手但又拿不準的，我建議大家參考這幾個指標：

1.對標你關注的小區(qū)近期成交量、成交價、掛牌量，如果庫存依然很大，去化也慢，那就再等等。

2.產(chǎn)品端，城六區(qū)外就踏踏實實做一個等等黨，城六區(qū)內(nèi)，東西城的學區(qū)房，按需購買，非學區(qū)屬性的房子看產(chǎn)品，如果產(chǎn)品過硬，且去化快、庫存少，擇機入手。

很多人問，市場的走向，我真的不想回答這個問題，因為很難判斷準，任何一個外部因素和內(nèi)部因素都會對市場有影響，所以只能是結合你的需求和產(chǎn)品雙重分析，沒有標準答案！

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