文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

綠城北外灘地王項(xiàng)目——潮鳴外灘，實(shí)景樣板間即將在本月開放。

這個(gè)動(dòng)作本身并不突然，但放在時(shí)間線上看，節(jié)奏明顯比此前市場(chǎng)預(yù)期慢了一步。

按照原來(lái)的宣傳口徑，項(xiàng)目原本計(jì)劃在去年12月開放樣板間，甚至首開，后來(lái)被推遲。

有消息稱，樣板間曾短暫開放，但因細(xì)節(jié)未達(dá)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)被叫停；也有判斷認(rèn)為，推遲與蓄客節(jié)奏有關(guān)。

原因或許多重，但結(jié)果很清晰，綠城選擇放慢入市。

這種“慢”，并不是從一開始就慢。

相反，在拿地后最初階段，綠城幾乎是一路快跑。

7月25日，上海第六輪土拍，綠城以總價(jià)64.72億元、溢價(jià)率46.33%，競(jìng)得北外灘核心地塊。

7月29日，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案即公示。從拿地簽約到方案官宣，僅用了一個(gè)工作日，刷新了虹口區(qū)有史以來(lái)最快紀(jì)錄。

這意味著，綠城在落錘之前，對(duì)產(chǎn)品方向和成本承受力已有明確判斷。

這是一塊被競(jìng)爭(zhēng)推到極限的地。

土拍當(dāng)天，共有7組頭部房企參與，包括金隅、招商&南通瑞城、華潤(rùn)&越秀、中海、保利發(fā)展、金茂和綠城。

最終進(jìn)入高品質(zhì)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的，是綠城與金隅。

三項(xiàng)高品質(zhì)指標(biāo)全部封頂：裝標(biāo)不低于6000元/㎡，公共服務(wù)設(shè)施2600㎡，高端人才住房配建比例2%。

最終綠城以647190萬(wàn)元總價(jià)拿地，成交樓板價(jià)126577元/㎡，溢價(jià)率46.33%。

在此之前，虹口區(qū)樓面價(jià)超過(guò)9萬(wàn)的項(xiàng)目只有兩個(gè)：華潤(rùn)·外灘瑞府和金茂·璞元。

這一次，綠城直接刷新了全區(qū)新房樓面價(jià)。

算上2%人才房等因素，可售樓板價(jià)接近14萬(wàn)/㎡，未來(lái)售價(jià)沖擊19–20萬(wàn)/㎡，幾乎已成共識(shí)。

問(wèn)題在于，市場(chǎng)能不能消化。

去年四季度，北外灘板塊供應(yīng)充足，去化普遍承壓。

中糧北外灘壹號(hào)推出90套房源，收獲77組認(rèn)購(gòu)，首開官宣去化約60%。

華潤(rùn)外灘瑞府二批次146套房源，收獲78組認(rèn)購(gòu)；三批次93套房源，收獲50組認(rèn)購(gòu)，表現(xiàn)并不輕松。

在這樣的背景下，快速入市，未必是最優(yōu)解。

潮鳴外灘擬建4幢住宅，首層全部架空，設(shè)置下沉式庭院與中央景觀，全人車分流，樓棟之間有連廊相接，主力產(chǎn)品為190–310㎡的大戶型。

這是典型的綠城高端改善邏輯，但對(duì)應(yīng)的是一個(gè)容錯(cuò)空間極小的價(jià)格帶。

也正因如此，放慢節(jié)奏、反復(fù)打磨產(chǎn)品、推遲入市，反而更像是一種主動(dòng)選擇。

不是不急，而是因?yàn)樘F，不能出錯(cuò)。

在一個(gè)并不寬松的市場(chǎng)下，綠城要讓市場(chǎng)接受一套“必須賣得貴”的房子。

之后還要面對(duì)建發(fā)北外灘山壽里地塊項(xiàng)目、光大&伊泰北外灘項(xiàng)目等競(jìng)品的入市。

這一局，綠城顯然選擇了用時(shí)間，換確定性。

慢一點(diǎn)，但更穩(wěn)。

去年5月，綠城在徐匯濱江的潮鳴外灘驚艷全國(guó)豪宅市場(chǎng)，均價(jià)19.5萬(wàn)/㎡，開盤售罄。

潮鳴系第二個(gè)高端豪宅能否延續(xù)熱潮，我們拭目以待。