KKV閉店圖。

1月5日，KKV門店員工貼告示，與商場(chǎng)方矛盾激化。

近日，深圳卓悅中心與KKV的閉店糾紛持續(xù)成為商業(yè)輿論焦點(diǎn)。從最初的“暴力閉店”控訴，到如今圍繞租金條款、業(yè)績(jī)認(rèn)定、解約時(shí)效的多維度博弈，這場(chǎng)商業(yè)糾紛暴露雙方核心矛盾之余，也折射出商業(yè)租賃領(lǐng)域格式條款的潛在風(fēng)險(xiǎn)與業(yè)態(tài)調(diào)整中的契約邊界難題。南都記者也多次向卓悅中心、KK集團(tuán)核實(shí)糾紛細(xì)節(jié)。目前，KK集團(tuán)已明確告知將通過(guò)法律訴訟途徑維護(hù)自身權(quán)益。南都記者將持續(xù)跟蹤報(bào)道事件后續(xù)進(jìn)展。

事件回顧

從“蜜月期”到強(qiáng)制清場(chǎng)

時(shí)間回到2021年9月，疫情期間商業(yè)地產(chǎn)承壓，KK集團(tuán)應(yīng)卓悅中心邀請(qǐng)簽訂為期6年的租賃合同，將首家KKV與X11聯(lián)名門店落地卓悅中心北區(qū)，并投入近千萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)資金及多個(gè)IP聯(lián)名資源，成為當(dāng)時(shí)北區(qū)的核心主力店。

雙方約定租金采用“基本租金（固定租金）+業(yè)績(jī)租金（營(yíng)業(yè)額分成），兩者取高”模式，同時(shí)設(shè)置特殊解約條款：若KKV連續(xù)3個(gè)月或一年內(nèi)累計(jì)6個(gè)月僅繳納基本租金、無(wú)提成租金繳納，卓悅中心有權(quán)解約。

合作四年間，KKV按兩者取高的約定支付基本租金，卓悅中心在此期間未提出任何異議。直至2025年12月，卓悅中心突然以“長(zhǎng)期未支付業(yè)績(jī)租金觸發(fā)解約條件”為由，對(duì)門店實(shí)施首次強(qiáng)制閉店；經(jīng)福田區(qū)相關(guān)部門介入?yún)f(xié)調(diào)，門店于12月19日短暫恢復(fù)營(yíng)業(yè)，雙方進(jìn)入?yún)f(xié)商階段。

然而協(xié)商未果，2026年1月4日凌晨，卓悅中心負(fù)責(zé)人帶隊(duì)對(duì)門店強(qiáng)制清場(chǎng)，1月5日進(jìn)一步圍欄封店，導(dǎo)致KKV員工受傷送醫(yī)，矛盾徹底激化。

業(yè)內(nèi)聲音

此次糾紛不僅是單一商業(yè)合作的破裂，更引發(fā)了行業(yè)對(duì)商業(yè)租賃模式的深度思考。在“基本租金+業(yè)績(jī)租金”二者取高的常見(jiàn)合作模式下，如何明確業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、合理設(shè)置解約條款，避免“隱形門檻”，成為商業(yè)地產(chǎn)與品牌方需要共同破解的難題。而在業(yè)態(tài)調(diào)整的商業(yè)需求與既有合同的契約約束之間，如何找到合法合規(guī)的平衡點(diǎn)，同樣考驗(yàn)著商業(yè)主體的智慧。

此次糾紛，不難看見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)與品牌方訴求的分歧。商業(yè)購(gòu)物中心核心訴求是培育氛圍、吸引人流以提升租金與運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)，而品牌方更重視租金成本與營(yíng)收平衡。隨著行業(yè)從流量追捧轉(zhuǎn)向盈利穩(wěn)定性比拼，商場(chǎng)對(duì)租戶的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期盈利、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與履約能力。

一位大灣區(qū)大型購(gòu)物中心招商人士表示，此類合同糾紛中，品牌方通常會(huì)配合撤場(chǎng)，矛盾激化較為罕見(jiàn)，卓悅中心或有不得不調(diào)整業(yè)態(tài)的迫切需求。

而一家大型零售品牌總部人士則認(rèn)為，提成租金模式本是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的體現(xiàn)，但若商場(chǎng)未兌現(xiàn)招商承諾導(dǎo)致業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，直接解約有失公允。搜索近年社交媒體發(fā)帖，不少網(wǎng)友反饋?zhàn)繍傊行谋眳^(qū)長(zhǎng)期存在人流偏少的問(wèn)題，更有網(wǎng)友直指此前人氣很高的網(wǎng)紅烘焙品牌也撤場(chǎng)。

值得注意的是，KK集團(tuán)近年也面臨挑戰(zhàn)。國(guó)內(nèi)門店超600家、全球達(dá)700家，有媒體報(bào)道指出KKV去年在多地關(guān)停十余家門店。母公司KK集團(tuán)多次沖刺港交所，最后以招股書(shū)失效告終，業(yè)績(jī)承壓。

目前，KK集團(tuán)已明確將通過(guò)法律訴訟途徑維護(hù)自身權(quán)益，無(wú)論司法裁判結(jié)果如何，都為商業(yè)邏輯下的履約博弈帶來(lái)新思考。在存量競(jìng)爭(zhēng)加劇的當(dāng)下，長(zhǎng)期商業(yè)合作的本質(zhì)是互利共贏，通過(guò)合法途徑化解爭(zhēng)議，才能維護(hù)商業(yè)生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。

律師點(diǎn)評(píng)

格式條款效力待審

有“隱形霸王條款”之嫌

針對(duì)此次糾紛，北京乾成（深圳）律師事務(wù)所主任劉小前律師從法律層面直指事件核心爭(zhēng)議點(diǎn)：商場(chǎng)解約行為的法律基礎(chǔ)是否成立，以及其單方強(qiáng)制措施的合法性。

其一，格式條款效力待審。商場(chǎng)據(jù)以解約的“欠付業(yè)績(jī)租金即可解約”條款屬于格式條款，根據(jù)《民法典》第四百九十六條，若簽訂合同時(shí)商場(chǎng)未就該條款對(duì)KKV進(jìn)行充分提示說(shuō)明，KKV有權(quán)主張?jiān)摋l款不構(gòu)成合同內(nèi)容，商場(chǎng)解約的權(quán)利基礎(chǔ)將面臨效力質(zhì)疑，這一設(shè)計(jì)被外界質(zhì)疑存在“隱形霸王條款”嫌疑。

其二，解除權(quán)已過(guò)除斥期間。即便上述條款有效，合同解除權(quán)亦受一年除斥期間限制。商場(chǎng)在長(zhǎng)達(dá)四年內(nèi)未對(duì)租金支付模式提出異議，可能被認(rèn)定為對(duì)現(xiàn)狀的默認(rèn)，時(shí)隔多年后再主張解約，大概率因超過(guò)法定期限而無(wú)法獲得法律支持。

其三，單方強(qiáng)制行為涉嫌侵權(quán)。在爭(zhēng)議未經(jīng)司法裁判明確前，商場(chǎng)單方實(shí)施強(qiáng)制清場(chǎng)、封店等措施，直接侵害了承租方的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)，缺乏正當(dāng)程序基礎(chǔ)。若造成人身或財(cái)產(chǎn)損害，商場(chǎng)需承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任，此種以單方行為替代法律程序的做法，本身已構(gòu)成新的法律風(fēng)險(xiǎn)。

此外，律師補(bǔ)充，商業(yè)主體雖享有業(yè)態(tài)調(diào)整的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，但該權(quán)利的行使不得違反既有契約。若有證據(jù)表明清退的真實(shí)動(dòng)機(jī)是為引入競(jìng)品，該情節(jié)在司法裁量中可能影響過(guò)錯(cuò)認(rèn)定與賠償范圍。

采寫(xiě)：南都記者 陳盈珊 圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

焦點(diǎn)

爭(zhēng)議? 未付業(yè)績(jī)租金是否構(gòu)成根本違約？

卓悅中心對(duì)南都記者表示，KKV自開(kāi)業(yè)以來(lái)從未支付業(yè)績(jī)租金，經(jīng)營(yíng)效率低于諸如泡泡瑪特、名創(chuàng)優(yōu)品、華為等同類主力店，已構(gòu)成長(zhǎng)期嚴(yán)重違約。商場(chǎng)方強(qiáng)調(diào)，合同條款早已明確，未達(dá)業(yè)績(jī)租金支付標(biāo)準(zhǔn)且滿足時(shí)間條件即觸發(fā)解約，此次清退是“履行充分告知、提供近44萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)支持后，維護(hù)商場(chǎng)整體秩序的無(wú)奈之舉”。

對(duì)此，KKV則強(qiáng)勢(shì)反駁，稱已足額支付固定租金，不存在“拖欠”行為。未產(chǎn)生業(yè)績(jī)租金的核心原因是卓悅中心北區(qū)空鋪率高、客流稀少，商場(chǎng)未兌現(xiàn)招商時(shí)的品牌落位承諾，進(jìn)駐品牌吸引力不足，導(dǎo)致整體商業(yè)氛圍薄弱。

KKV強(qiáng)調(diào)自身已是北區(qū)客流和銷售表現(xiàn)較好的商戶，“業(yè)績(jī)低迷”的說(shuō)法與事實(shí)不符。同時(shí)，KKV指出特殊時(shí)期的租金減免是行業(yè)普遍政策，并非卓悅中心單獨(dú)給予的特殊幫扶，且當(dāng)時(shí)門店曾提出撤場(chǎng)遭商場(chǎng)拒絕，如今市場(chǎng)回暖卻被清退，有違公平原則。

爭(zhēng)議? 解約條款效力是否合法？

這一爭(zhēng)議成為雙方博弈的核心法律焦點(diǎn)。卓悅中心主張解約條款是合同明確約定的內(nèi)容，雙方自愿簽署即應(yīng)遵守，自身已履行三個(gè)月溝通、發(fā)函催告義務(wù)，解約程序合法合規(guī)。

KKV則直指該條款為商場(chǎng)統(tǒng)一格式條款，且商場(chǎng)未對(duì)該條款的法律后果進(jìn)行充分提示說(shuō)明。更關(guān)鍵的是，根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同解除權(quán)的行使期限為一年，自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起計(jì)算。卓悅中心在四年多時(shí)間里對(duì)租金支付模式未提任何異議，應(yīng)視為對(duì)現(xiàn)狀的默認(rèn)，如今再主張解約，已超過(guò)法定時(shí)效，該解除權(quán)已喪失。

“特殊時(shí)期我們?cè)捕葧r(shí)艱，最困難的時(shí)候也依然在卓悅中心北區(qū)堅(jiān)守，如今人流回暖之際，商場(chǎng)方反過(guò)來(lái)以業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)為由對(duì)KKV提出清場(chǎng)，我們深感遺憾，并將以法律手段進(jìn)行維權(quán)。”KK集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

爭(zhēng)議? 強(qiáng)制清場(chǎng)行為是否具備正當(dāng)性？

KK集團(tuán)控訴，卓悅中心在未提前正式通知的情況下，實(shí)施強(qiáng)制清場(chǎng)、圍欄封店，即便警察到場(chǎng)協(xié)調(diào)仍采取暴力措施，導(dǎo)致員工身心受傷，該行為直接侵害了門店的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)，缺乏正當(dāng)程序基礎(chǔ)，涉嫌違法。

卓悅中心未直接回應(yīng)“暴力閉店”的指控，僅強(qiáng)調(diào)清退是依據(jù)合同及法律規(guī)定收回商鋪使用權(quán)，是“維護(hù)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)秩序、保障其他商戶權(quán)益”的合法舉措，屬于商業(yè)地產(chǎn)的“常態(tài)優(yōu)化操作”。

爭(zhēng)議? 清退背后的真實(shí)動(dòng)因是何？

記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，卓悅中心北區(qū)正進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，新引進(jìn)的餐飲品牌在飯點(diǎn)出現(xiàn)排隊(duì)情況，人流回暖。有業(yè)內(nèi)消息稱，商場(chǎng)近年來(lái)業(yè)態(tài)調(diào)整聚焦餐飲與首店，此次清退或?yàn)闃I(yè)態(tài)調(diào)整掃清障礙。卓悅中心否認(rèn)“為競(jìng)品騰位”的說(shuō)法，稱暫無(wú)競(jìng)品入駐計(jì)劃。此次調(diào)整是“提升整體坪效與消費(fèi)者體驗(yàn)”的常規(guī)優(yōu)化，屬于商業(yè)地產(chǎn)維持項(xiàng)目活力的標(biāo)準(zhǔn)管理行為。