最近，北京樓市上演了很魔幻的一幕。

一位業(yè)主2017年以800萬購入的65㎡老破小，如今掛出600萬仍無人問津。

而一街之隔的新建“四代宅”項目，均價已突破12萬/㎡。

這種冰火兩重天的景象，正是全國二手房市場的縮影。

2006年出臺的“70/90政策”，要求新建商品房中90㎡以下戶型占比不低于70%。

這項旨在保障剛需的政策，在執(zhí)行近20年后卻埋下隱患——

全國范圍內(nèi)90㎡以下房源存量超過4億套，占比高達(dá)65%。

如今這些房源正面臨“雙向絞殺”：

價格層面，保障房以成本價直接沖擊市場。

杭州2025年推出的配售型保障房均價僅為同地段商品房的60%-70%，且優(yōu)先配售給無房家庭。

安徽舒城更是直接收購萬達(dá)公寓項目，將685套存量房改造為保障房，以低于市場價30%的價格出售。

這種“政府定價”模式，可以說，讓二手房業(yè)主的心理防線徹底崩塌。

品質(zhì)層面，新房市場的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)已全面升級。

重慶試點(diǎn)的“四代宅”通過立體綠化實(shí)現(xiàn)“零公攤”，廣州招商林嶼境項目宣稱使用率達(dá)140%，而傳統(tǒng)二手房普遍存在層高不足2.8米、得房率低于80%的硬傷。

2025年住建部新規(guī)要求新房層高標(biāo)準(zhǔn)不低于3米，并強(qiáng)制安裝全屋智能系統(tǒng)，進(jìn)一步拉大代際差距。

在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中，二手房業(yè)主陷入了典型的囚徒困境。

北京清河橡樹灣小區(qū)曾試圖組建“護(hù)盤聯(lián)盟”，約定掛牌價不低于8萬/㎡，但不到一個月便因個別業(yè)主偷偷降價拋售而瓦解。

更殘酷的是，保障房的“封閉管理”政策切斷了存量房的流通渠道。

杭州規(guī)定保障房不得轉(zhuǎn)為商品房上市，回購價格僅按原購價折舊計算；玉林市要求配售型保障房自購買之日起10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

這種政策設(shè)計，讓二手房市場成為“堰塞湖”——

截至2025年8月，全國二手房掛牌量突破753萬套，創(chuàng)歷史新高，而實(shí)際成交量同比下降40%。

當(dāng)房地產(chǎn)市場從增量轉(zhuǎn)向存量，必然逼迫房企轉(zhuǎn)型。

可以預(yù)料，頭部房企加速向“城市運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型。

比如保利物業(yè)通過“星云企服”平臺整合商業(yè)、資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)，2024年商辦服務(wù)收入同比增長16.8%，在管面積達(dá)7.6億㎡。

與之形成鮮明對比的是中小房企的困境：2024年房企破產(chǎn)數(shù)量同比增加30%，行業(yè)集中度CR10提升至45%。

那些無法突破裝配式建筑、全屋智能等技術(shù)壁壘的企業(yè)，正被市場無情淘汰。

那么，在當(dāng)下的市場背景下，購房者該怎么辦？

言叔的建議是：

存量房持有者應(yīng)盡快優(yōu)化資產(chǎn)配置。

對于房齡超過20年、無優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的90㎡以下房源，建議果斷拋售。

北京一位業(yè)主在人言房產(chǎn)后臺留言：

通過“以舊換新”政策，將回龍觀的老兩居置換為順義的四代宅，雖然總價增加200萬，但資產(chǎn)流動性和居住品質(zhì)顯著提升。

新房購買者要警惕“偽高端”項目。

部分開發(fā)商為迎合政策，通過“偷面積”（如將陽臺改為封閉空間）制造高得房率假象，但實(shí)際居住體驗(yàn)并未改善。

住建部已明確，2025年起將對房屋使用面積進(jìn)行實(shí)測實(shí)量，違規(guī)項目將面臨行政處罰。

此外，從大的宏觀背景看，隨著城鎮(zhèn)化率突破65%，中國房地產(chǎn)進(jìn)入存量更新時代。

在這場變革中，二手房市場將加速分化：

核心地段的改善型房源（如次新房、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房）仍具保值性，而外圍老破小將逐漸淪為“不動產(chǎn)垃圾”。

對于普通家庭而言，房產(chǎn)的金融屬性正在弱化，居住屬性成為核心價值——

選擇質(zhì)量可靠、服務(wù)完善的“好房子”，或許是對抗市場波動的最佳策略。

當(dāng)房子從“金融品”變回“消費(fèi)品”，這場持續(xù)二十年的樓市狂歡終于落幕。

在新的市場規(guī)則下，無論是開發(fā)商、投資者還是普通購房者，都需要重新學(xué)習(xí)如何在“大逃殺”中生存。

而政策制定者的終極挑戰(zhàn)，是如何在保障民生與激發(fā)市場活力之間找到平衡點(diǎn)——

這或許才是“房住不炒”的真正內(nèi)涵。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認(rèn)知才是最大的不動產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。