2月27日，杭州老牌頂豪鳳起潮鳴府7幢2單元201室法拍房二拍落槌。

在24小時(shí)競(jìng)價(jià)周期中，報(bào)名的3位買家，僅w8748號(hào)買家在結(jié)拍前4分鐘報(bào)出唯一一次價(jià)格，最終以總價(jià)1839.48萬(wàn)元底價(jià)成交，戶型建面272.07㎡，折合單價(jià)約6.76萬(wàn)元/㎡（含兩個(gè)車位）。

若剔除車位價(jià)值（兩車位按100萬(wàn)粗略估算），裸房單價(jià)僅約6.4萬(wàn)/㎡。

這一結(jié)果，與五年前同小區(qū)同樓幢147㎡房源423輪競(jìng)價(jià)、12.57萬(wàn)/㎡的法拍紀(jì)錄，形成鮮明對(duì)比，鳳起潮鳴也不香了？

Part1

杭州鳳起潮鳴，位于杭州老十門內(nèi)，屬傳統(tǒng)市中心核心區(qū)，周邊配套成熟，兼具歷史底蘊(yùn)與城市資源密度。

作為綠城打造的市中心標(biāo)桿項(xiàng)目，鳳起潮鳴曾經(jīng)是杭州樓面價(jià)最貴的住宅，并保持了長(zhǎng)達(dá)8年的“杭州單價(jià)地王”紀(jì)錄，直到杭州放開限價(jià)后才被打破。

2018年開盤時(shí)，鳳起潮鳴近8萬(wàn)元/㎡的均價(jià)，雖然沒有達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期的10萬(wàn)+，但也是限價(jià)時(shí)代的天花板，裝標(biāo)就有9800元/㎡，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、用材及園林景觀至今仍被市場(chǎng)認(rèn)可。

在二手市場(chǎng)，鳳起潮鳴的掛牌房源不多，買家普遍惜售。透明的數(shù)據(jù)顯示，目前掛牌的住宅僅有5套，掛牌單價(jià)多在11.9萬(wàn)/㎡左右。

據(jù)悉，2025年2月，小區(qū)曾成交過一套同面積段房源，不過這套房源位于中樓層，成交總價(jià)2880萬(wàn)元，折合單價(jià)約10.6萬(wàn)元/㎡。

在法拍市場(chǎng)上，鳳起潮鳴前后僅有兩套法拍記錄。

一套是7幢2單元502室，戶型建面147.24㎡，于2021年6月拍賣，最終吸引21人報(bào)名，經(jīng)過423輪競(jìng)價(jià)成交，總價(jià)1851萬(wàn)元，折合單價(jià)12.57萬(wàn)元/㎡。

另一套是今天這套，位于7幢2單元201室，室內(nèi)是經(jīng)典的四葉草戶型，做了五房?jī)蓮d三衛(wèi)四衛(wèi)，三開間朝南，共三個(gè)套房，從拍賣網(wǎng)站提供的圖片來(lái)看，室內(nèi)裝修保持著全新的狀態(tài)。

透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，拍賣的這套房源于2018年領(lǐng)證出售，新房售價(jià)約1695萬(wàn)元，單價(jià)62300元/㎡。

此次法拍的成交單價(jià)，已經(jīng)十分接近當(dāng)初的新房售價(jià)，和上一次法拍12.57萬(wàn)元/㎡的成交，更是相差巨大。

Part2

5年時(shí)間，同樓幢同單元的法拍房源，單價(jià)為何相差了5萬(wàn)元/㎡？

事實(shí)上，這場(chǎng)看似意外的底價(jià)成交，并非是因?yàn)轼P起潮鳴不香了，而是房源自身短板、市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)變等多重因素疊加的結(jié)果。

根據(jù)法拍公告，這套房子位于7幢，該樓幢沿環(huán)城東路，離環(huán)城東路和鳳起路立交橋較近，有一定的噪音影響；而且樓層在2樓，幾乎看不到貼沙河河景，私密性與視野都大打折扣。

在買家對(duì)品質(zhì)要求越來(lái)越細(xì)化的當(dāng)下，靠高架、低樓層、沒有江景河景等等之類的房源，都可能被視為有缺陷而被冷待。

272㎡的大戶型，本身又屬于“低流動(dòng)性資產(chǎn)”，即使起拍總價(jià)降至1800萬(wàn)元以下，仍超出多數(shù)改善型買家的預(yù)算范圍，導(dǎo)致潛在客群狹窄。

加上當(dāng)前杭州樓市已進(jìn)入調(diào)整期，不僅鳳起潮鳴，武林、南星等傳統(tǒng)豪宅區(qū)的法拍房表現(xiàn)均顯疲軟，法拍市場(chǎng)的買家心態(tài)也發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，多數(shù)參與者抱著“低價(jià)撿漏”心態(tài)入場(chǎng)，出價(jià)極為謹(jǐn)慎。

此外，隨著杭州放開限價(jià)，濱江水電新村項(xiàng)目、中海濱江區(qū)府項(xiàng)目等陸續(xù)亮相，頂豪市場(chǎng)供給迭代，傳統(tǒng)頂豪的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)弱化，也間接導(dǎo)致其法拍房吸引力下降，難以出現(xiàn)昔日的競(jìng)價(jià)盛況。

不過，鳳起潮鳴法拍房的底價(jià)成交，并非項(xiàng)目本身失去了價(jià)值，其二手市場(chǎng)的惜售狀態(tài)和中高樓層穩(wěn)定在10萬(wàn)元/㎡以上的掛牌價(jià)，依然證明了市場(chǎng)對(duì)“優(yōu)質(zhì)豪宅”的價(jià)值的信心。

這場(chǎng)成交背后，更值得關(guān)注的是杭州頂豪市場(chǎng)的變遷——從盲目追逐“頂豪標(biāo)簽”，到回歸居住本質(zhì)和資產(chǎn)安全性，頂豪買家的理性，也正在重塑杭州高端樓市的價(jià)值邏輯。

文章來(lái)源:樂居買房