來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

2月25日，上海出臺新一輪樓市新政，核心舉措涵蓋下調(diào)限購門檻、提升公積金貸款額度以及優(yōu)化房產(chǎn)稅適用標準，旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在這背景下，庫存去化周期作為衡量市場供需格局的核心指標，成為研判新政傳導路徑與市場響應節(jié)奏的關(guān)鍵依據(jù)。本文以去化周期為核心篩選指標，從全市114個板塊中梳理出50個重點關(guān)注板塊，以期為未來房企布局和購房者決策提供參考。

去化周期高企驅(qū)動政策精準托市，環(huán)線分化構(gòu)筑后市結(jié)構(gòu)性機會

庫存規(guī)模與去化周期是研判樓市供需格局的核心標尺，也是本輪新政發(fā)力的客觀背景。截至2026年1月底，上海新建商品住宅庫存總量達62476套，整體呈現(xiàn)波動上升態(tài)勢；按近12個月月均成交量計算，去化周期為17.6個月，處于近幾年相對高位。這意味著市場已進入買方主導階段，庫存壓力成為觸發(fā)政策調(diào)整的關(guān)鍵變量。本輪新政正是通過適度放松需求端限制，著力消化存量、穩(wěn)定預期，推動市場回歸平穩(wěn)健康軌道。

從環(huán)線來看，庫存分布與去化節(jié)奏呈現(xiàn)明顯分化。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)庫存3112套，去化周期10.2個月；內(nèi)中環(huán)庫存3187套，去化周期9.5個月，均低于全市平均水平，表明核心區(qū)供需關(guān)系相對緊平衡，需求韌性較強；中外環(huán)庫存6809套，去化周期11.4個月，基本處于均衡區(qū)間；外郊環(huán)與郊環(huán)外則為庫存壓力集中區(qū)域，庫存分別為27191套、22177套，去化周期分別為18.1個月和36.5個月，存量消化壓力顯著。

新政在限購層面進一步放松：外環(huán)線以內(nèi)購房門檻降至1年社保，繳納滿3年社?？少弮?nèi)環(huán)內(nèi)一套住房；持有上海居住證滿5年者，無需查驗稅收或社保記錄即可購房。政策重心明確指向外環(huán)內(nèi)區(qū)域，其傳導效應將優(yōu)先體現(xiàn)在去化周期較短、需求基礎扎實的板塊，進而加劇環(huán)線間的結(jié)構(gòu)性分化。市場回升將呈現(xiàn)“核心先行、近郊跟進、遠郊滯后”的梯次節(jié)奏。

二

50個重點板塊去化周期普遍低于全市均值，供需錯配下核心區(qū)域率先筑底

基于“去化優(yōu)先、需求支撐”原則，本文從全市114個板塊中剔除無新房成交區(qū)域，篩選出去化周期在20個月以下、交易活躍度較高的50個重點板塊。這些板塊覆蓋閔行、黃浦、浦東、普陀等核心城區(qū)與近郊成熟片區(qū)，涵蓋剛需、改善、高端等多層次需求。這些板塊不僅是新政率先傳導的區(qū)域，更是本輪市場分化背景下，具備安全邊際與價值支撐力的結(jié)構(gòu)性機會所在。其中，去化周期排名前十的板塊均低于5.3個月，處于“供不應求”狀態(tài)，具備較強的市場安全邊際與價值支撐力。

閔行區(qū)古美—梅隴板塊（去化周期1.3個月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供應140套、成交316套，成交均價84889元/㎡，當前庫存僅24套。依托中鐵華發(fā)古美閱華等項目集中成交，疊加板塊配套成熟、交通便利，屬典型的需求驅(qū)動型板塊。新政后外環(huán)內(nèi)限購門檻降低，剛需客群入市節(jié)奏加快，供需缺口或?qū)⑦M一步拉大。

黃浦區(qū)豫園板塊（去化周期1.7個月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供應681套、成交737套，成交均價189685元/㎡，上海壹號院、嘉里金陵華庭等項目主導成交。作為內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺地段，高端改善需求集中釋放，疊加房產(chǎn)稅優(yōu)化預期，該板塊成為高凈值人群配置核心資產(chǎn)的重要選項。

閔行區(qū)春申板塊（去化周期2.5個月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供應880套、成交1087套，成交均價76658元/㎡，安高申隴院、保利海上印為成交主力。板塊定位剛需及首次改善，價格相對親民，配套成熟，新政后“1年社?！遍T檻直接覆蓋目標客群，后續(xù)需求釋放潛力較大。

浦東新區(qū)源深—洋涇板塊（去化周期3.0個月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供應200套、成交177套，成交均價171300元/㎡，陸家嘴太古源·源邸為成交主力。板塊毗鄰陸家嘴金融區(qū)，高端改善需求集中，當前庫存僅45套，稀缺屬性顯著，未來供應若無法跟進，價格支撐力將維持較強韌性。

黃浦區(qū)半淞園路板塊（去化周期3.7個月）：期內(nèi)無新增供應，成交73套，成交均價175125元/㎡，由綠發(fā)浦江園項目貢獻。屬內(nèi)環(huán)內(nèi)成熟板塊，一旦后續(xù)項目入市，去化節(jié)奏有望保持高效。

其余TOP10板塊如普陀長征、徐匯龍華、徐匯上海南站、寶山西城、黃浦淮海路等，普遍呈現(xiàn)“低庫存、高成交”特征。徐匯區(qū)板塊受益于區(qū)域規(guī)劃落地與重大工程推進，板塊價值持續(xù)提升；寶山西城則憑借相對合理的定價水平，成為外環(huán)內(nèi)剛需客群關(guān)注的重點區(qū)域。

結(jié)論與建議：基于分化邏輯構(gòu)建精準決策框架

1、市場走勢研判

受新政利好及3—4月傳統(tǒng)“小陽春”疊加影響，上海新建商品住宅成交將出現(xiàn)階段性回升。其中外環(huán)內(nèi)板塊表現(xiàn)領(lǐng)先，新房成交逐步回升至4000—5000套/月區(qū)間。核心驅(qū)動力來自剛需與中端改善需求的集中釋放。受成交放量帶動，全市新建商品住宅庫存去化周期有望走低。這一過程將呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性特征——機會不在全市普漲，而集中在本文梳理的50個重點關(guān)注板塊之中。核心區(qū)域因需求基礎扎實、政策響應快，成交回升更顯著，去化周期將進一步壓縮；遠郊板塊則需依賴產(chǎn)業(yè)導入與配套完善逐步消化存量，政策傳導存在明顯時滯，去化壓力仍將持續(xù)。

2、購房者決策建議

購房者應立足自身支付能力與居住需求，結(jié)合市場分化特征與新政窗口期，堅持“理性選擇、精準匹配”原則。建議剛需群體優(yōu)先選擇去化周期短、配套成熟、價格適中的板塊，現(xiàn)房或準現(xiàn)房項目有助于降低交付不確定性；改善型需求可結(jié)合品質(zhì)偏好與資產(chǎn)保值訴求，在中端改善或高端稀缺板塊中篩選；建議審慎評估郊環(huán)外庫存壓力較大區(qū)域，重點關(guān)注板塊實際配套能級與個人還款能力。

3、房企布局建議

房企應主動順應市場分化趨勢，緊扣新政導向與行業(yè)轉(zhuǎn)型要求，優(yōu)化投資與產(chǎn)品策略。建議以50個重點板塊為基礎，結(jié)合成交活躍度與去化節(jié)奏，精準篩選布局區(qū)域；產(chǎn)品設計上適配剛需與改善多元需求，合理控制拿地成本，避免高溢價追高；資金策略上借力新政窗口期加快核心項目去化，提升回籠效率，壓降杠桿與資金鏈風險，逐步向低負債、低杠桿、合理回報的高質(zhì)量發(fā)展模式靠攏。