王健林跌落神壇了，這是不是意味著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的終結(jié)？現(xiàn)在高檔商場(chǎng)逛的人越來(lái)越少，還有沒(méi)有未來(lái)？

你肯定有一個(gè)感受，那就是過(guò)去10年，自己所在的城市多了很多商業(yè)中心。過(guò)去商場(chǎng)基本只有一二線(xiàn)城市才有，可是如今別說(shuō)四五線(xiàn)城市，甚至連很多縣城都有了自己的商場(chǎng)。

1990年北京國(guó)貿(mào)開(kāi)業(yè)，中國(guó)有了自己第一家商業(yè)中心。從90年到2000年基本就是摸索期。2000年到2010年隨著中國(guó)加入WTO，北京申奧成功等標(biāo)志性事件，中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。老百姓的消費(fèi)水平也水漲船高，商業(yè)中心也進(jìn)入了快速建設(shè)期。

不過(guò)最初發(fā)展速度并不快，真正爆發(fā)是從2011年之后開(kāi)始。商業(yè)中心數(shù)量從 2011 年的 816 家激增至 2024 年的約 6700 家，商業(yè)建筑面積從不足 1 億平方米擴(kuò)張至 6.3 億平方米，人均商業(yè)面積從 0.03 平方米增長(zhǎng)至 0.55 平方米。這個(gè)時(shí)候商業(yè)中心進(jìn)入了規(guī)模擴(kuò)張期。

可是在2020年之后，商場(chǎng)數(shù)量明顯是嚴(yán)重飽和了，很多四五線(xiàn)城市，一個(gè)小小的市區(qū)就擠了好幾個(gè)商業(yè)中心。走兩條路就有個(gè)商業(yè)中心。

那為何商業(yè)中心在過(guò)去10年突然進(jìn)入爆發(fā)式增長(zhǎng)呢？

目前內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)公司，基本都是從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖、新城都是房地產(chǎn)跟商業(yè)地產(chǎn)一起發(fā)展。從10年開(kāi)始，房地產(chǎn)也是進(jìn)入了爆發(fā)期。很多房地產(chǎn)公司一方面是靠賣(mài)房積攢了很多利潤(rùn)，同時(shí)又擔(dān)心未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)下滑，于是都在瘋狂砸錢(qián)蓋寫(xiě)字樓跟商場(chǎng)。

甚至很多公司都把這些項(xiàng)目打包在一起，比如說(shuō)華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)都是如此開(kāi)發(fā)的。每一個(gè)項(xiàng)目都是配套商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、酒店等業(yè)態(tài)。

當(dāng)然從2010年開(kāi)始，中國(guó)的GDP6.19萬(wàn)億漲到了2020年的15萬(wàn)億，這也在一定程度上帶動(dòng)了商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)?？墒堑搅?020年之后，顯然商業(yè)中心已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)度開(kāi)發(fā)了。

目前我們?nèi)司虡I(yè)面積也接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，可是我們老百姓的人均GDP卻只有1萬(wàn)多美元，只有美國(guó)的三分之一，也遠(yuǎn)不及德國(guó)、日本、韓國(guó)這些國(guó)家。這就說(shuō)明商業(yè)中心已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)度開(kāi)發(fā)了。

2000年到2010年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期，當(dāng)時(shí)投資回報(bào)率普遍超過(guò)了10%，優(yōu)質(zhì)區(qū)域可以達(dá)到15%。可是在那個(gè)GDP年增值接近15%的年代，這樣的投資回報(bào)率很多公司是看不上的。當(dāng)時(shí)在內(nèi)地做商業(yè)地產(chǎn)的主要就是香港企業(yè)。

2010年隨著大量?jī)?nèi)地公司開(kāi)始擠入這個(gè)賽道，土地成本已經(jīng)嚴(yán)重上漲。2017年的時(shí)候，香港新鴻基公司在上海徐家匯拿下地王，土地成本超過(guò)了200億?？梢韵胂螽?dāng)時(shí)拿地的成本已經(jīng)是有多高。哪怕在很多四五線(xiàn)城市，市中心的商業(yè)地皮都是以10億級(jí)別來(lái)計(jì)算。

這就導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的回報(bào)率下滑到8%。可是進(jìn)入2020年之后，隨著大量項(xiàng)目的竣工，回報(bào)率更是直接下滑到了-10%。

看租金也是能夠更加明確，看出商業(yè)中心的需求在嚴(yán)重下滑。2015年的時(shí)候，一線(xiàn)城市核心商業(yè)普遍租金一平方每月租金在1500元以上。到了2020年已經(jīng)下滑到1000元左右，如今更是只有800元左右。

過(guò)去很多人說(shuō)一鋪養(yǎng)三代，如果開(kāi)發(fā)了一個(gè)好的商業(yè)中心，甚至足以看活一家大公司。香港恒隆集團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)到了恒隆廣場(chǎng)，年租金就超過(guò)了20億。李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江集團(tuán)在北京開(kāi)發(fā)的東方廣場(chǎng)年租金也高達(dá)十幾億。那個(gè)時(shí)候多少公司眼紅別人的成功，于是紛紛殺進(jìn)這個(gè)賽道。

越來(lái)越多的商場(chǎng)，也導(dǎo)致空租率是越來(lái)越高。2024 年，全國(guó)重點(diǎn) 27 城 600 + 樣本購(gòu)物中心平均空置率創(chuàng)近四年新高。特別是二線(xiàn)城市，競(jìng)爭(zhēng)更是激烈。昆明、福州出租率在 27 城中墊底，福州因區(qū)域商圈內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻，空置率高達(dá) 15.03%。特別是在非一線(xiàn)城市核心商圈的商業(yè)中心空租率更是慘不忍睹。

關(guān)鍵一點(diǎn)就是商場(chǎng)崛起的時(shí)代，也正好跟互聯(lián)網(wǎng)爆發(fā)重疊。2010年的PC電商，2010年的移動(dòng)電商，直接切走了一大塊蛋糕。如今線(xiàn)下零售也只有線(xiàn)上的零頭。如今你幾乎看不到2010年之前商場(chǎng)人山人海的情況了。少數(shù)商場(chǎng)靠著優(yōu)質(zhì)的地段跟高端的服務(wù)，還可以繼續(xù)服務(wù)小部分客戶(hù)。可是那些中低端的商場(chǎng)，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)得非常困難。

隨著如今5G網(wǎng)絡(luò)的普及，自媒體飛速發(fā)展，現(xiàn)在線(xiàn)上零售更加方便。過(guò)去 10 年 中國(guó)零售市場(chǎng)經(jīng)歷了結(jié)構(gòu)性變革，線(xiàn)上零售年均增速達(dá)17.4%，市場(chǎng)份額從 10.8% 激增至 31.8%；線(xiàn)下零售增速放緩至3.5%，份額從 89.2% 降至 68.2%。如今線(xiàn)上增速已經(jīng)是線(xiàn)下的4倍，再過(guò)幾年線(xiàn)上就會(huì)完全超越線(xiàn)下了。

現(xiàn)在商場(chǎng)能夠維持的幾乎就剩下餐飲了。雖然餐飲是線(xiàn)上無(wú)法取代的，但是現(xiàn)在線(xiàn)上在引流、營(yíng)銷(xiāo)方面的優(yōu)勢(shì)，也是線(xiàn)下無(wú)法相比的。因此現(xiàn)在商場(chǎng)的餐飲也是非常艱難，一方面要給商場(chǎng)租金，還得給線(xiàn)上平臺(tái)支付流量費(fèi)。當(dāng)商場(chǎng)無(wú)法給餐飲門(mén)店帶來(lái)更多自然流量的時(shí)候，這租金自然也是收不起來(lái)。

過(guò)去真正能夠支撐商場(chǎng)高租金的部分，并不是四五樓的餐飲，而是一樓的化妝品、黃金，二樓、三樓的高檔服裝。恰恰這些是線(xiàn)上零售沖擊最厲害的部分。這就導(dǎo)致這部出租率嚴(yán)重下滑，租金單價(jià)也在下跌。很多商場(chǎng)為了填補(bǔ)出租率，只能不停的增加餐飲娛樂(lè)的部分，結(jié)果又造成了餐飲娛樂(lè)的內(nèi)卷。很多商場(chǎng)一層就開(kāi)了四五家?jiàn)A娃娃門(mén)店，大家只能不斷降價(jià)搶客人，最后就是大家都賺不到錢(qián)。

按照目前的趨勢(shì)，未來(lái)10年里面，大部分商場(chǎng)都會(huì)死掉，能生存下來(lái)的，第一必須地段好，不是城市核心，就是板塊的核心。第二輻射區(qū)域里面人口必須的凈流入狀態(tài)，至少不能人口流失。第三必須能做線(xiàn)上線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)，做好營(yíng)銷(xiāo)跟服務(wù)。第四必須有特色品牌加持，而不是清一色的連鎖加盟店，這樣同質(zhì)化嚴(yán)重，根本沒(méi)得玩。

可以說(shuō)屬于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)商場(chǎng)不會(huì)死，但輝煌也已經(jīng)不再了。