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前不久，北京大興區(qū)西紅門6038地塊，進入了“用地預申請”環(huán)節(jié)。

如果一切順利，它將在10月中旬誕生買家。

放眼整個西紅門板塊，6038地塊堪稱完美。

1、規(guī)模適中。用地規(guī)模約2.76公頃，規(guī)劃地上建面約6.35萬平米，起拍價19.04億元，門檻不高。

2、它是一個地道的地鐵盤，緊挨規(guī)劃地鐵19號線二期南延線的西紅門東站，地下無縫銜接。

3、它的容積率2.3，建筑限高45米（局部60米），指標更寬松；之前，該區(qū)域這兩個指標分別是2.5、45米。

4、它距離京開高速最遠，不再飽受車流噪音的困擾。

這四點，足以令6038地塊含在金鑰匙出世。

只不過，在北京2025年第七批供地清單里，因為有了朝陽區(qū)永安里地塊和西城區(qū)祈年大街地塊，6038地塊被遮住了光芒。

劇透19號線南延線站點

西紅門6038地塊的最大標簽，是真地鐵盤。

花姐注意到，它的“多規(guī)合一”協同平臺審核意見的函，落款時間是2025年9月3日，也就是北京2025年第七批供地清單發(fā)布日。

簡而言之，6038地塊帶著最新的規(guī)劃信息。

除了為地塊減負，更重要的是劇透了地鐵19號線二期南延線西紅門東站的信息。該線2029年通車，共6站12.7公里。

有關19號線二期延長線的信息，至少有四處：

1、在“關于軌道一體化的要求”里提到：項目鄰近規(guī)劃軌道站點，方案需與軌道站點進行一體化設計，地塊內的軌道站點出入口及風亭等設備設施，不計入本地塊建筑規(guī)模。

2、在“功能引導”里提到：地塊配置建筑規(guī)模3500平方米的商業(yè)設施，商業(yè)設施宜結合軌道站點設置。用地位于軌道交通一體化管控范圍內，做好軌道一體化設計。

3、在“地下空間連通”里提到： 地塊應與軌道車站實現連通，實現無風雨歸家路線。

4、在“備注”里提到：項目鄰近規(guī)劃軌道站點，具體要求為，地鐵出入口、風享組應與地塊建筑一體化結合設置；地鐵出入口應與無障礙出入口整合設置。

有了這四點，再加上那張“供地條件附圖”，已標出規(guī)劃19號線二期南延線（示意線位）。

花姐推斷，西紅門東站位于6038地塊的東北角，即欣合街與宏業(yè)東路交叉路口。

在西紅門板塊，無論是橡樹灣、中建玖玥府，還是元啟、6030地塊，以及其它待供地塊，都沒有6038地塊的地鐵優(yōu)勢。

19號線二期南延線，是大興樓市崛起的一個關鍵因素。

火速調規(guī)，地價降了

花姐獲悉，在6038地塊入市前一個月內，經過了一輪火速調規(guī)，用地指標松綁了。

主要體現在3個方面：1、地上建面從6.9萬平米減為6.35萬平米；2、容積率從2.5降為2.3；3、拉高了建筑高度，從45米變成局部60米。(更深分析，加花姐微信louhuar007)

按19.04億元起拍價計算，6038地塊的起始樓面地價為3萬元/平米。

它的地價降低了，至少有周邊三個地塊可以佐證：

1、2023年7月，中建玖合以54.05億元拿下西紅門6004、6006地塊——中建玖玥府，起始樓面價3.5萬元/平米，成交樓面價4.16萬元/平米；

2、2024年2月，中建壹品以58.76億元拿下西紅門6035地塊——元啟，起始樓面價3.6萬元/平米，成交樓面價4.15萬元/平米；

3、2024年9月，興創(chuàng)置地以22.25億元底價拿下西紅門6029、6030地塊，起始樓面價3.387萬元/平米；

相比它們，6038地塊的起始樓面價下降了11.4%-16.7%。如果6038地塊底價成交，比老盤的最高價跌去約28%。

當然，這只是簡單的數字游戲。6038地塊也有一個不小的包袱，地下須配建3500平米商業(yè)設施。

綜合容積率變低、建筑高度變高等因素，花姐依然覺得6038地塊被大幅松綁了。

未來，隔壁的6037地塊（用地2.44公頃、規(guī)劃6.1萬平米），與6040地塊（用地4.08公頃、規(guī)劃10.2萬平米），是否也會減負呢？

誰會拿地？背刺了誰？

挾地段和指標寬松兩大優(yōu)勢，6038地塊將背刺西紅門板塊的一眾老盤。

首當其沖的是如下兩個住宅項目：

1、6030地塊

6030地塊規(guī)劃建面6.16萬平米。前不久，它申請調規(guī)，希望設置開敞陽臺和建筑高度局部上浮至60米，但時至至今，尚未公示報規(guī)圖；（詳見《北京封陽臺局中局》）

最近，北京出了規(guī)劃管理新政，建筑高度上浮一檔的事情，有可能要黃了。

2、元啟

元啟由中建壹品和興創(chuàng)置地分別持股60%和40%，規(guī)劃建面11.6萬平米。從去年11月份就是醞釀調規(guī)，如今新增了奇偶陽臺后，已再度入市。截至目前，網簽252套，網簽率24%，成交價5.33萬元/平米，待售800套。（詳見《中建壹品，將它當作活馬醫(yī)》）

此外，西紅門板塊還有一個老盤的尾貨在賣。如中建玖玥府剩137套、橡樹灣剩330套沒有網簽。

當6038地塊降臨，誰會去爭奪呢？

花姐判斷，至少有兩家房企可能參與：中海地產和招商蛇口。

在7月初，大興區(qū)領導親自奔赴華南考察，與中海、華潤置地、招商蛇口和越秀地產等深度交流。尤其是，大興區(qū)還與中海集團在深圳簽署了戰(zhàn)略合作協議。

鑒于越秀地產業(yè)務有意收縮，華潤置地手握存貨太多，它們對大興地塊的意向不大。

大興樓市的救贖

硬幣有兩面。

雖說6038地塊對西紅門老盤有一定的沖擊，但依然會為大興區(qū)樓市注入一抹信心。

一年多來，大興區(qū)地產一二級市場表現低迷，尤其是大興新城供了多塊地，基本都是大興本土國資托底。

花姐來逐一枚舉：

1、大興發(fā)展梧桐府，2024年7月3日，大興城建聯手大興集地以21.46億元底價拿下；2025年7月取證，網簽22套，網簽率6%，成交均價4.215萬元/平米；（詳見《北京五環(huán)外大平層，賣不動了》）

2、興創(chuàng)沐春墅及251、252地塊，興創(chuàng)置地在2024年7月23日，以32.17億元底價拿下。沐春墅開放了售樓處，但沒有拿預售證。剩余兩塊地，尚未出報規(guī)圖；（詳見《大興新城，公開封陽臺了》）

3、大興經開區(qū)21、22地塊，大興集地以23.2億元底價拿下，它在8月11日公示了總平圖，或是大興區(qū)首個帶內嵌陽臺的樓盤，東北角為地鐵19號線南延線新媒體產業(yè)基地站；（詳見《大興新城，豪宅情未了》）

土拍頻繁托底，導致大家的信心下挫，無論是房企還是購房者。

甚至連老朋友中建壹品也漸漸淡出了。它在大興區(qū)開發(fā)過御璟星城、大興星光城、頤和公館。兄弟企業(yè)中建三局建設，也在那開發(fā)過興城之星。（詳見《秒殺偽通透的豪宅來了》）

花姐還發(fā)現，大興城建和興業(yè)恒盛在2023年11月拿下的大興新城0007地塊，在2024年8月公示總平圖之后，至今還沒拿預售證。（詳見《興城之星，有兄弟來抄作業(yè)了》）

這次，大興區(qū)重拾樓市信心，寄希望于6038地塊。

花姐也期待，6038地塊能一炮而紅。