關(guān)注：點(diǎn)擊上方藍(lán)字“地產(chǎn)一品塘”，歡迎置頂或設(shè)為星標(biāo)， 快速獲取地產(chǎn)干貨

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

9月剛剛快過半，四大央企在上個(gè)月也都陸續(xù)發(fā)布了半年報(bào)，如今四大天王的綜合戰(zhàn)績來看，除去華潤置地經(jīng)營質(zhì)量稍顯突出以外，其他三家并沒有得到資本市場認(rèn)可。

最新發(fā)布年報(bào)的是A股扛把子保利發(fā)展，也是在國內(nèi)上市房企里面的絕對領(lǐng)頭羊。從整體發(fā)布的數(shù)據(jù)綜合指數(shù)來看，保利發(fā)展綜合排名領(lǐng)先整個(gè)A股地產(chǎn)板塊。

2025年中報(bào)季收官，從近期上市房企中報(bào)和業(yè)績會(huì)可以看出，雖然房企整體業(yè)績表現(xiàn)不甚理想，但對市場信心有所恢復(fù)。

絕大多數(shù)房企認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已基本觸底，但反彈力度偏弱，去年到今年的幾大激勵(lì)政策似乎并沒有對大盤起到什么實(shí)質(zhì)性作用。

A股上市房企里面，如今能找出幾個(gè)盈利的房企都是大難題，傳統(tǒng)巨頭中的萬科，金地都是持續(xù)大虧損，加上傳統(tǒng)的幾大央企都在持續(xù)虧損中。

保利發(fā)展仍然保持行業(yè)一哥的戰(zhàn)斗力與活躍度，從拿地到銷售出貨仍然還是非常積極，但是實(shí)際上內(nèi)部壓力已經(jīng)火燒眉毛。

先看看牌面，高達(dá)1168億的營收，凈利潤只有區(qū)區(qū)27.1億元，這是行業(yè)一哥的今年上半年的核心指標(biāo)，顯然與其他三大央企差距非常大。

不管是中海發(fā)展還是華潤置地，在營收低于保利發(fā)展的大前提下，凈利潤已經(jīng)高達(dá)百億，就算老五的招商蛇口。在差距一半以上的營收前提下，也創(chuàng)造了過半保利發(fā)展的凈利潤。

保利發(fā)展今年這份半年度成績單，說句大實(shí)話，基本上算是徹底擺爛了，屬于嚴(yán)重偏離了正常的管控節(jié)奏。

這或許背后就是保利發(fā)展激進(jìn)擴(kuò)張的后遺癥，這在保利發(fā)展年報(bào)另外一個(gè)數(shù)據(jù)方面體現(xiàn)的體現(xiàn)的淋漓盡致：保利發(fā)展的負(fù)債有點(diǎn)崩了。

相對比其他三家央企的凈負(fù)債率遠(yuǎn)低于行業(yè)安全標(biāo)準(zhǔn)，但是保利發(fā)展的凈負(fù)債率真的已經(jīng)接近很多大型民企了，這在穩(wěn)健央企軍團(tuán)也是極其少見的。

保利發(fā)展上半年公司凈利潤下降超過60%，無外乎就是拿地拿的太多，憑借拿的太貴，但是操盤溢價(jià)能力又有限，沒有賣出高價(jià)。

今年上半年，保利發(fā)展仍然還是在持續(xù)投資狂奔的狀態(tài)，從今年1-8月全國項(xiàng)目投資數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展還是保持早期一貫節(jié)奏。

保利發(fā)展穩(wěn)定一哥的地位，仍然還是在增收不增利的負(fù)債驅(qū)動(dòng)經(jīng)營模式下狂奔，很難想象一家頭部房企會(huì)走進(jìn)這種死胡同。

幸運(yùn)的是，保利在今年下半年似乎開始有所動(dòng)靜，就在近幾天，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，保利發(fā)展總部開始有所行動(dòng)。

與其他房企大開大合的調(diào)整組織構(gòu)架與高管不同的是，保利發(fā)展似乎動(dòng)靜不算大，因?yàn)閾Q來換去，對于保利這種3000億體量房企來說，也是換湯不換藥。

首先，保利發(fā)展總部近期要組建一支特種部隊(duì)，在地區(qū)層面設(shè)立獨(dú)立的項(xiàng)目公司，集團(tuán)直接管控項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo)。

這種獨(dú)立的大項(xiàng)目公司，就是我們這幾年看到的市場上的豪宅項(xiàng)目，或是在一線城市比較關(guān)鍵的高溢價(jià)項(xiàng)目。

有些大的地區(qū)公司平臺(tái)可能要減員，把高手都要集中在這個(gè)大項(xiàng)目公司里面，集團(tuán)綜合調(diào)配資源操盤與管控，對項(xiàng)目的經(jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)。

目前來看，首先試點(diǎn)的區(qū)域應(yīng)該是保利發(fā)展的大本營廣州，保利廣東公司會(huì)是本次調(diào)整的先頭部隊(duì)之一。

其實(shí)這步棋對于保利發(fā)展來說，確實(shí)相當(dāng)有挑戰(zhàn)性，作為頭部一哥，幾十家地區(qū)公司的大平臺(tái)，對于集團(tuán)來說，組織太過龐大，不如換一個(gè)抓住，強(qiáng)管控優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目。

這種思路其實(shí)在中海發(fā)展很多城市公司已經(jīng)早就開始實(shí)施，比如上海，深圳很多頂級豪宅項(xiàng)目，如今都是集團(tuán)全盤管理了，甚至營銷操盤手都直接對集團(tuán)匯報(bào)工作。

另外從今年兩位保利發(fā)展的高管任命來看，保利發(fā)展真的不想在地產(chǎn)開發(fā)一棵樹上吊死了，第二戰(zhàn)略業(yè)務(wù)曲線必須要加強(qiáng)了。

第一，新上位的保利發(fā)展總經(jīng)理潘志華能夠作為集團(tuán)最年輕的二把手，背后的戰(zhàn)略意義非常明顯，這也得益于其資管方面的經(jīng)驗(yàn)積累。

保利發(fā)展于2024年的年報(bào)中表示，在行業(yè)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，公司積極探索新發(fā)展模式，加快構(gòu)建“一個(gè)新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐”的業(yè)務(wù)格局。

一是做優(yōu)不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)，鞏固行業(yè)龍頭地位。二是做大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，創(chuàng)新資產(chǎn)管理機(jī)制，大力發(fā)展租賃住房，提高持有資產(chǎn)經(jīng)營收益。

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營板塊一直都是保利發(fā)展的超級弱項(xiàng)，這也與其集團(tuán)背景有關(guān)系，潘志華如今上位最大的核心工作就是提升保利發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)資管運(yùn)營水平。

盡管保利發(fā)展旗下有不少經(jīng)營業(yè)務(wù)，不管是酒店，還是商業(yè)，還是長租公寓等非住業(yè)務(wù)，但是其經(jīng)營質(zhì)量并不突出，也沒有知名IP出現(xiàn)，更沒有進(jìn)入資本化運(yùn)營。

經(jīng)營業(yè)務(wù)已經(jīng)不僅僅是錦上添花的邏輯，如今很多房企已經(jīng)明確是第二增長曲線，并且是提升整體凈利潤的唯一法寶，保利發(fā)展務(wù)必要重視起來。

另外保利發(fā)展在近期也提拔了另外一位核心高管，保利物業(yè)執(zhí)行董事兼董事長吳蘭玉獲委任為保利發(fā)展副總經(jīng)理。

時(shí)隔4個(gè)月，保利發(fā)展副總經(jīng)理職位終于“花落”吳蘭玉。由此，今年上任的吳蘭玉，2022年上任的唐翔、陳剛以及2019年上任的張艷華，組成了保利發(fā)展目前四位副總經(jīng)理的陣容。

吳蘭玉出生于1979年，2003年至2005年先后于武漢理工大學(xué)獲得管理學(xué)及法學(xué)雙學(xué)士學(xué)位、于華中科技大學(xué)取得傳播學(xué)碩士學(xué)位。

碩士畢業(yè)后，吳蘭玉便進(jìn)入了保利發(fā)展，歷任保利發(fā)展業(yè)務(wù)經(jīng)理、廣州科學(xué)城保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷部門負(fù)責(zé)人。

中后期擔(dān)任保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司助理總經(jīng)理及副總經(jīng)理等崗位，在地產(chǎn)開發(fā)板塊積累了十余年的市場營銷、運(yùn)營等經(jīng)驗(yàn)。

從過往三年保利物業(yè)的表現(xiàn)來看，2022年、2023年、2024年，其營業(yè)收入分別為136.8億、150.62億和163.4億元；

對應(yīng)保利物業(yè)歸母凈利潤為11.13億、13.8億、14.7億元，均呈現(xiàn)連續(xù)三年上漲的態(tài)勢。

很顯然這次提拔吳蘭玉進(jìn)入保利發(fā)展管理班子，也就是對其在物業(yè)運(yùn)營方面的貢獻(xiàn)，這也體現(xiàn)保利發(fā)展重視經(jīng)營業(yè)務(wù)方面的決心。

另外最為重點(diǎn)的是，現(xiàn)任保利發(fā)展集團(tuán)董事長劉平也等不了多久了，眼看其他三位央企大佬陸續(xù)進(jìn)入大集團(tuán)管理班子，自己必須也要干出業(yè)績來。

對于今天的分享， 大家有什么評價(jià)？ 都可以留言討論，感謝大家。

您的認(rèn)可，是對我最好的鼓勵(lì)

地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

另外地產(chǎn)一品塘新增人才服務(wù)模塊，有興趣的朋友也可以添加聯(lián)系方式，一對一咨詢業(yè)務(wù)具體流程細(xì)節(jié)，私人定制職業(yè)發(fā)展等。