2025年的最后兩個月，上海樓市上演了一幕罕見的歲末狂飆，驚心動魄，又跌宕起伏。

11月有29盤相繼入市，但卻難掩當(dāng)月整體成交面積環(huán)比下滑15%、創(chuàng)年內(nèi)次低的寒意。其中，八盤悄然取消開盤，十四盤網(wǎng)簽率不足一成，更有七盤網(wǎng)簽直接掛零。

11-12月上海部分項目認籌情況

轉(zhuǎn)眼12月，推盤潮愈發(fā)洶涌，至今上海已有34個樓盤啟動認購，22個項目集中開盤，接下來短短幾天，還將有15個新盤扎堆入市。

從浦東到徐匯，從青浦到寶山，推盤密度幾乎拉至滿格，競爭趨于白熱化，這波歲末行情，來得又急又猛。

在如此冰封的行情、白熱化的競爭中，有一個項目自11月起便屢屢破圈，頻占話題頭條，更以實打?qū)嵉膽?zhàn)績收割全場關(guān)注。

這就是華潤置地落子浦東后灘板塊的澐啟濱江。

這個項目先是在11月入市時，率先斬獲225%的認購率，成為9月以來全市第一、唯一認購率突破200%的認購成績刷屏。

緊接著就上演了極為罕見的“日光潮”，是月內(nèi)僅有3個日光盤中，最具代表性的。

這還不是全部，距離項目開盤“日光”不到一個月，澐啟濱江就光速取證，逆市加推二批次225套限量房源，收獲認購230組+，并斬獲了196組客戶成交。

這其中，總價5000萬+級別的286戶型，在無樣板房的情況下售罄；單價16萬+的125戶型摘星；總價1.05億的頂復(fù)被秒搶！

最終，短短一個月，澐啟濱江熱銷318套，攬金66億。

在這樣的行情之下，一個月時間兩次開盤，兩次爆火，攬金66億，縱觀市場，只此一家。

時至歲末，在艷姐看來，澐啟濱江這個項目將會成為上海年度銷冠爭奪戰(zhàn)的關(guān)鍵勝負手，它的爆賣很可能會將華潤置地送上上海年度銷售榜一的寶座。

在低迷市場中開盤，卻向市場交出這樣一份成績單，這不僅是一個樓盤的勝利，更為逐漸下行的市場信心，注入了一劑強心針。

澐啟濱江以實實在在的數(shù)據(jù)證明：當(dāng)行業(yè)整體震蕩，標桿產(chǎn)品依然有能力點燃市場，定義未來。

從這火爆熱銷的背后，也能一窺華潤置地上海公司團隊的操盤邏輯和營銷打法。

01

操盤突圍

一場顛覆行業(yè)的營銷革命

從第三方視角復(fù)盤，你會發(fā)現(xiàn)澐啟濱江的操盤手法風(fēng)格凌厲、章法清晰，有不少可圈可點的地方，艷姐拿幾個觀察到的地方舉例。

以快制勝：節(jié)奏碾壓，搶出窗口

從拿地到亮相，從首開到加推，澐啟濱江快的讓人驚訝。

8月1日土地落定，9月19日案名與臨時展廳同步揭幕，10月18日即舉辦城市品牌發(fā)布會。

剛進入11月，售樓處與樣板間已經(jīng)迎來開放，11月20日項目取證，11月底迎來首開清盤。

距離澐啟濱江一期“日光”不到一個月，光速取證加推，逆市加推二批次。

從摘地到二批加推，全程僅三個多月，對多數(shù)項目而言，幾乎是可望而不可及的速度。

其節(jié)奏之密、銜接之緊，可見一斑。舉個例子，項目一批次認籌在11月25日結(jié)束，29日直接開盤并一把清光。

過去開盤至少安排在認購結(jié)束一周后，要給物料準備、客戶通知留出時間。而澐啟濱江幾乎是背靠背連軸轉(zhuǎn)，一點沒有拖泥帶水的。

取證、認籌、開盤的節(jié)奏快到能拉出殘影，一套絲滑連招搶先鎖定客戶與市場聲量。

這種“快節(jié)奏+搶節(jié)點”的打法，在時間維度上實現(xiàn)了對同行的精準碾壓。

格調(diào)引領(lǐng)：話題造勢，占據(jù)心智

如果只是快，并不足以讓它持續(xù)霸榜。讓艷姐印象很深的地方，澐啟濱江始終如一的高階輸出與品牌定力。

當(dāng)多數(shù)項目還停留在產(chǎn)品發(fā)布會時，澐啟濱江率先舉辦了一場濱江發(fā)展論壇，邀請重量級專家站臺，提煉出“黃金三角2.0”、“中國江河1號作品”等高度傳播性的概念，瞬間引爆行業(yè)話題。

全國政協(xié)常委、上海公共外交協(xié)會會長周漢民

誰也沒料到，這樣高規(guī)格的城市發(fā)展論壇，華潤置地能在短時間內(nèi)連辦兩場。

項目加推之際，“世界水岸城市濱江發(fā)展論壇2.0”再度升級登場，深入探討濱江生活與“好房子2.0”的深層邏輯。

不僅如此，華潤置地更聯(lián)合第三方舉辦上海文化藝術(shù)城市空間跨界高峰論壇，特邀單霽翔等文化學(xué)者，探討文化與城市共融主題，并在項目展廳以一場當(dāng)代大師瓷器藝術(shù)展的形式，高調(diào)刷屏。

原故宮博物院院長單霽翔

另一邊，觀察澐啟濱江的海報和推廣，你會發(fā)現(xiàn)有大量圍繞“國際濱水生活”的啟發(fā)和暢想，通過“國際濱江的N種生活方式”、“江岸從不定義生活”等話題，激發(fā)出用戶對未來生活的遐想，從而占據(jù)用戶心智，霸榜話題頭條。

縱觀全程，澐啟濱江極少單純推銷房源，而是持續(xù)圍繞城市發(fā)展、文化融合、濱水生活等宏大命題釋放內(nèi)容，不斷拉高品牌格局。

你能感受到，澐啟濱江操盤團隊是制造話題的高手，自拿地起便懸念不斷、熱度不墜，在市場的真空期里實現(xiàn)“熱度永不掉線”。

精準突圍：雙線并行，三隊協(xié)同

高節(jié)奏與高格調(diào)的背后，是一支被充分賦能的“超配戰(zhàn)隊”。

艷姐了解到，華潤置地集結(jié)區(qū)域精銳，專為澐啟濱江組建作戰(zhàn)單元，確保每一輪輸出的內(nèi)容品質(zhì)與傳播調(diào)性均領(lǐng)先行業(yè)。

而在拓客層面，團隊執(zhí)行“線上線下雙軌并行”：線上依托垂類媒體與自有矩陣破圈引流，夯實流量基礎(chǔ)。

線下則精準錨定高凈值人群，深入解讀濱江板塊的生活價值與資產(chǎn)屬性，實現(xiàn)從徐匯、浦東到黃浦、靜安等核心客群的深度滲透。

更值得一提的是其“三支隊”作戰(zhàn)模型——大客戶組、銷售團隊與自渠商機組分工明確、協(xié)同并進，織就一張立體化、高效率的拓客網(wǎng)絡(luò)。

復(fù)盤到這里你就會發(fā)現(xiàn)，澐啟濱江的團隊從不跟隨趨勢，而是擅長主動創(chuàng)造節(jié)點，當(dāng)機立斷、行動果決、節(jié)奏精準、風(fēng)格凌厲。

艷姐還了解到，澐啟濱江的整個操盤過程中，華潤置地總部與大區(qū)的戰(zhàn)略前瞻與精準賦能也起到了至關(guān)重要的作用。

就是這種自上而下的緊密協(xié)同，戰(zhàn)略點位的關(guān)鍵支撐，讓澐啟濱江總能在關(guān)鍵時刻匯聚資源、踩準節(jié)奏，最終成就這場逆市標桿之戰(zhàn)。

可以說，這不僅是單個項目的勝利，更是華潤置地鐵軍作風(fēng)的集中彰顯。

02

產(chǎn)品突圍

一場“華潤置地式”的顛覆革命

今年來，上海誕生了諸多單價10萬+樓盤，但其中很多樓盤都陷入了兩種怪圈：

一種是陷入無限拼審美的怪圈，比如把會所打造成奢貴酒店氛圍，諸多樓盤從賣房子變成了賣會所審美；還有一種則是陷入裝標內(nèi)卷的怪圈，諸多樓盤不斷加碼裝標，似乎成為了一場奢石和家電誰更貴的比拼。

表面上品類齊全、質(zhì)感奢華，而對于居者的空間尺度訴求和生活痛點，卻沒有進行深度關(guān)照和打磨。

艷姐一直覺得，真正能夠深入人心，讓客戶買單的的項目，一定是能精準洞察客戶生活痛點，并能夠提供全維創(chuàng)新方案的項目。

此次澐啟濱江的“逆勢熱銷”，內(nèi)核正是一場罕見的人居理念革新——

以換位思考重構(gòu)居住體驗，或許在這個項目上，大家對理想人居的認知將被再度刷新！

① 資產(chǎn)的稀缺性和恒久性：上海罕見的巔峰全景艙大宅

此次華潤置地對項目進行了建筑規(guī)劃的創(chuàng)新與空間設(shè)計的顛覆性升級：

打造了不可復(fù)制的巔峰級江景視野，實現(xiàn)了居住舒適度與景觀觀賞性的雙重突破，形成了差異化的核心競爭力。

比如近期項目壓軸上新了建面約286㎡的天鉆環(huán)幕產(chǎn)品，打造了在上海同等面積段戶型中非常罕見的270°環(huán)幕視野的超大客廳。

整個公共區(qū)建面約96㎡，所以，歸家進入玄關(guān)，仿佛就已經(jīng)進入了五星級宴會廳一般。而且你的視野就可以恍如江面一般開闊，在沒有任何遮擋的情況下，透過客廳的巨幕玻璃直抵戶外。

在這樣的恢弘的視覺體驗背后，實際是一場室內(nèi)設(shè)計與建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計的深度共創(chuàng)。

澐啟濱江在最初的建筑規(guī)劃上，就沒有選擇傳統(tǒng)的正南正北布局，而是巧妙地將臨江的樓棟定制化旋轉(zhuǎn)了32.5°。

最終，呈現(xiàn)出的是雙幕江境：

約13.6米南向直面黃浦江前灘S灣，側(cè)向更是打造了17.3米的觀景面，將園林景觀的唯美，江景的壯闊以及徐匯濱江的活力，全部收入眼中。

這樣的視覺體驗也已經(jīng)遠超市面上大多數(shù)產(chǎn)品的270°視野設(shè)定，是無法復(fù)制的巔峰級視覺體驗，體現(xiàn)了資產(chǎn)的極度稀缺性，這或許是吸引高凈值客群下定的核心要素之一。

② 產(chǎn)品的個性化定義：突破傳統(tǒng)戶型束縛，采用框桶結(jié)構(gòu)設(shè)計

項目從可定制的X空間到個性化的精裝服務(wù)，全方位滿足了高凈值人群對居住空間的個性化、多元化需求。

采用框桶結(jié)構(gòu)設(shè)計，擺脫了傳統(tǒng)固定戶型的束縛，形成靈活可變的室內(nèi)大空間，適應(yīng)未來家庭需求變化。

X空間定制為第三方裝修方案

部分戶型提供X空間定制方案，業(yè)主可以根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)的變化，靈活調(diào)整空間布局，讓房子能夠跟上生活方式的改變。

精裝環(huán)節(jié)的定制化服務(wù)同樣貼合需求，和藝術(shù)家聯(lián)名的入戶門把手、藝術(shù)門牌掛畫，以及電視背景墻、島臺等區(qū)域的多款石材與巖板選擇，讓業(yè)主能深度參與到空間美學(xué)的打造中。

華潤置地讓房子不僅是居住載體，更成為契合自身生活方式與美學(xué)追求的專屬領(lǐng)地。這或許也是打動一些對個性化生活有較高要求的客戶買單的原因之一。

③ 生活的全維度守護：獨創(chuàng)“三棲”理念，生活痛點全擊破

高凈值人群對居住的核心訴求，早已從單純的空間大小或硬件堆砌，轉(zhuǎn)向?qū)】?、靜謐、舒適等生活本質(zhì)的追求——

這些需求看似是細節(jié)層面的體驗，實則是貫穿日常的高頻痛點，且單一解決方案難以從根本上滿足。

此次華潤置地跳出單點思維的局限，獨創(chuàng)“三棲”價值體系，以“棲境、棲藝、棲心”為產(chǎn)品的精神內(nèi)核，把居住者對健康棲居、美學(xué)浸潤、高階服務(wù)的核心訴求，通過系統(tǒng)性思維構(gòu)建全維度解決方案。

在用水體驗上，華潤置地沒有停留在“增加凈水模塊”的單點思維，而是構(gòu)建了從凈化到使用的全流程保障：

全維凈水系統(tǒng)的四重精密凈化，針對全鏈路污染隱患，從源頭把控水質(zhì)安全；近零冷水循環(huán)與恒溫花灑系統(tǒng)的組合，則精準解決了熱水等待、水溫忽高忽低的體驗痛點 .

靜謐感的缺失，是高端住宅中容易被忽視卻影響極大的痛點：城市核心區(qū)域的外部噪音、鄰里間的戶間干擾、設(shè)備運行的低頻噪音，都會打破居住的隱私與寧靜。

華潤置地的解決方案核心，在于“系統(tǒng)性阻隔”而非“單一隔音”：從園區(qū)到圍護再到戶內(nèi)，三重園區(qū)隔音、四重圍護隔音、雙重戶內(nèi)靜音的分層設(shè)計，形成了從外到內(nèi)的全維度隔音屏障。

華潤置地在澐啟濱江的這些設(shè)計，本質(zhì)是對高凈值人群生活痛點的精準捕捉。這種從需求本質(zhì)出發(fā)，以系統(tǒng)性解決方案替代單點配置的思路，正是高端住宅從硬件競爭走向生活價值競爭的核心邏輯。

④ 社區(qū)的沉浸式體驗：首創(chuàng)全息生境社區(qū) 深度打造全維浸潤空間

華潤置地在社區(qū)打造層面的關(guān)鍵洞察在于，不將社區(qū)配套視為附加亮點，而是將高凈值人群對全場景舒適體驗與精神滿足的底層需求，通過系統(tǒng)性的空間設(shè)計，讓社區(qū)成為自然沉浸的全維度生活載體，顛覆性的首創(chuàng)了——

全息生境社區(qū)

首先，項目通過建筑底層全架空抬升的設(shè)計，打破了社區(qū)與城市的物理隔閡：

底層架空形成的連續(xù)城市界面，并非單純的空間留白，而是與濱江綠帶、南側(cè)河道深度嵌合，織構(gòu)出完整的水岸慢行系統(tǒng)。

更關(guān)鍵的是，建筑底盤與濱水空間沒有被圍合隔離，而是以連續(xù)的廊道、花園與開放界面，讓社區(qū)成為城市慢行系統(tǒng)的延伸。

在抬升的基礎(chǔ)上，華潤置地不惜代價，實現(xiàn)了4000㎡全域架空層，這也是目前為止上海最大規(guī)模的社區(qū)全域架空，這里也將成為整個社區(qū)的立體泛會所，預(yù)計將打造社區(qū)書吧，女王會客廳等等。

其次，華潤置地顛覆性的在社區(qū)內(nèi)打造了雙首層大堂：

首層大堂通過綠坡設(shè)計與景觀退臺的無縫銜接，打破了建筑與園林的物理邊界，從根源上減少了外界干擾，實現(xiàn)“推門即入綠境”的零過渡體驗，讓地上歸家成為沉浸式的自然之旅；

地下則創(chuàng)新開辟約30米連續(xù)透光界面，將自然光線、樹冠光影與通風(fēng)系統(tǒng)引入地下空間，徹底解決了傳統(tǒng)地下車庫陰暗、壓抑的痛點，構(gòu)建出“會呼吸的地下歸家樞紐”。

第三，項目還開創(chuàng)性的打造了約13米落差自然峽谷：

常規(guī)社區(qū)的景觀設(shè)計，多停留在平面綠化或簡單下沉式庭院的層面，缺乏獨特性與沉浸感，難以滿足高凈值人群對自然共鳴、精神放松的需求

項目在社區(qū)中央開鑿出約13米落差自然峽谷，這并不是簡單的下沉式庭院，而是借鑒自然峽谷形態(tài)與地景藝術(shù)手法的大師作品。

效果圖，以實際交付為準

這種設(shè)計的核心，是通過地形落差營造出多層次的自然景觀，打破了常規(guī)社區(qū)景觀的平面化局限，讓居住者能夠真正走進自然、感受自然，而非遠距離觀賞。

這種從觀賞到沉浸的轉(zhuǎn)變，正是對高凈值人群精神需求的深刻理解。

上述種種從“需求本質(zhì)”出發(fā)，以系統(tǒng)性空間設(shè)計替代單點配套堆砌的思路，正是高端社區(qū)從硬件競爭走向生活體驗競爭的核心邏輯，也是此次澐啟濱江能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品突圍的關(guān)鍵所在。

03

服務(wù)突圍

重新定義塔尖生活標準

如今我們也看到很多豪宅項目也都非常注重物業(yè)服務(wù)的打造，但大多數(shù)都陷入了同質(zhì)化局面，比如都會提到24小時服務(wù)、一對一管家等等，似乎這樣的服務(wù)已經(jīng)觸到天花板了。

但有點讓艷姐沒想到的是，此次華潤置地居然又進行了非常深度的物業(yè)服務(wù)升級，再次重新定義了整個豪宅圈的塔尖生活服務(wù)標準，打造了“潤澤美好”禮仕服務(wù)體系。

可以說，這樣的服務(wù)體系，也是源于對高凈值人群的深度調(diào)研和觀察，從資產(chǎn)價值、情緒價值、服務(wù)價值三大層面，滿足了他們對于塔尖服務(wù)的全部幻想。

在資產(chǎn)價值層面，給到了客戶恒定資產(chǎn)安全感：

高凈值人群的核心痛點是豪宅作為資產(chǎn)配置的核心，其建筑立面、景觀設(shè)施、材質(zhì)配件等長期暴露在自然環(huán)境中，若缺乏專業(yè)定制化養(yǎng)護，易出現(xiàn)老化、損耗，進而影響資產(chǎn)價值與居住體驗。

華潤置地此次提出全維度的定制化養(yǎng)護方案，并非單純修補破損，而是針對不同材質(zhì)的特性制定專屬養(yǎng)護周期與標準。

這種設(shè)計邏輯，本質(zhì)是將房產(chǎn)視為需要長期保值的核心資產(chǎn)，通過系統(tǒng)性養(yǎng)護讓建筑與景觀歷久彌新，既保障了居住的舒適度，也守住了資產(chǎn)的長期價值，契合高凈值人群資產(chǎn)增值與生活品質(zhì)并重的需求。

在情緒價值層面，通過打造潤比鄰社群服務(wù)體系，讓高凈值業(yè)主們能夠在社區(qū)深度鏈接，感受社群的溫暖感。

潤比鄰社群服務(wù)體系囊括了各種社群活動以及IP大節(jié)，這種設(shè)計邏輯，打破了一刀切的社群運營模式，通過精準的主題劃分，讓有共同需求的居民自然產(chǎn)生鏈接，從陌生人社區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袦囟鹊泥徖锷缛海瑵M足了高凈值人群對情感歸屬與社交質(zhì)量的深層需求。

在服務(wù)價值層面，憑借華潤體系的強大資源，為業(yè)主提供專屬的巔峰權(quán)益：

其一，華潤多美好大會員權(quán)益覆蓋商業(yè)、酒店、體育場館的全場景資源整合，尤其是上海全域萬象系商業(yè)的白金卡權(quán)益，簽約即贈2年期專屬身份，實現(xiàn)居住與高端消費場景的銜接；

其二，華潤品牌摯友權(quán)益通過聯(lián)動華為、嘉格納等高端品牌，以及濱江生活圈合作品牌，滿足了塔尖人群對品牌認同與專屬體驗的需求；

其三，推出了上海罕見的寵物專享服務(wù)，精準捕捉了高凈值人群“視寵物為家人”的情感訴求——

通過聯(lián)通萬象商業(yè)高端萌寵服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供專屬預(yù)定、折扣等權(quán)益，填補了傳統(tǒng)高端社區(qū)“寵物服務(wù)缺失”的空白，這種對細分需求的關(guān)注，正是權(quán)益體系稀缺性的核心體現(xiàn)。

所以也就不難理解澐啟濱江能夠獲得眾多高凈值人群的集體認可，很大一部分原因是因為華潤置地真正讓服務(wù)成為塔尖生活的核心必選項，如果離開了這樣的服務(wù)體系，就好像覺得生活好像缺了什么。這或許就是“潤澤美好”禮仕服務(wù)體系的魔力所在。

04

區(qū)域突圍

后灘價值的崛起

艷姐覺得此次項目能夠連續(xù)兩次實現(xiàn)逆勢熱銷，還有一個非常關(guān)鍵的要素，就是項目所在的后灘板塊價值的騰飛和崛起。

觀察上海濱江豪宅市場可發(fā)現(xiàn)一個顯著趨勢：此前聚焦徐匯濱江、楊浦濱江的高凈值客群，近年正批量將置業(yè)重心轉(zhuǎn)向后灘區(qū)域。這一客群遷移現(xiàn)象并非偶然選擇，其背后暗藏上海濱江價值階梯重構(gòu)的核心密碼。

當(dāng)前，45公里濱江岸線的核心區(qū)段中，住宅用地已進入“賣一塊少一塊”的現(xiàn)狀，其中，后灘所處的濱江最后7公里區(qū)段，更因特殊的土地屬性凸顯珍貴——

這里的“九宮格”地塊屬于市級戰(zhàn)略儲備用地，歷經(jīng)十余年留白沉淀才逐步啟動開發(fā)，作為黃浦江S灣沿線僅剩的核心純住宅用地，這種先天的稀缺性的，從根源上筑牢了區(qū)域的價值根基。

城市濱江發(fā)展格局的重構(gòu)，直接推動了人居價值的迭代升級。上海濱江的發(fā)展歷程中，早期以陸家嘴、外灘、北外灘構(gòu)成的“濱江黃金三角1.0”，核心價值錨點在于金融功能的集聚；

如今，這一格局已迭代為世博、前灘、徐匯濱江圍合的“新濱江黃金三角2.0”，價值維度從單一金融屬性，升級為集生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、文化、商業(yè)于一體的全能復(fù)合生態(tài)。

后灘正好位于新黃金三角的幾何中心，超級復(fù)合生活圈在這里已經(jīng)形成。這種全維度資源聚合的生活體驗，即便在全國高端市場中也屬稀缺。

這種全維度價值疊加，成為驅(qū)動他們選擇后灘、選擇澐啟濱江的核心邏輯。

結(jié)語

此次華潤置地以精準的人居洞察和強大的執(zhí)行力，驅(qū)動了操盤、產(chǎn)品、服務(wù)、區(qū)域的四重突圍。

從 270° 環(huán)幕江景的稀缺資產(chǎn)營造，到框桶結(jié)構(gòu)的個性化空間賦能，從“三棲”理念的全維生活守護，到全息生境社區(qū)的沉浸營造，再到“潤澤美好”禮仕服務(wù)對塔尖服務(wù)標準的重塑，皆扎根于對人居本質(zhì)的深刻洞察。

澐啟濱江不僅以逆勢熱銷印證價值，更標定了上海高端人居的新方向 ——

真正的塔尖居所，無關(guān)浮華堆砌，只在于對生活本質(zhì)的深刻回應(yīng)與長久賦能。

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主編：張艷

責(zé)編：marl、浩浪

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