今天在知乎上看到一個(gè)熱門提問，已有400多萬次的閱讀，196個(gè)回答。

提問是有關(guān)北京五環(huán)外熱門板塊回龍觀的踩踏式拋售的。

有關(guān)這一點(diǎn)，我其實(shí)在北京取消限購(gòu)的那個(gè)周末，曾專門發(fā)文寫過這個(gè)話題，表示樓市踩踏會(huì)迅速蔓延。并提到樓市的短期影響， 關(guān)鍵在于預(yù)期。

房?jī)r(jià)漲跌的短期決定因素是什么？ 預(yù)期！ 也就是，當(dāng)大家預(yù)期明年房?jī)r(jià)能漲1倍，那么房?jī)r(jià)就會(huì)立即在當(dāng)下上漲1倍，而不是等到明年。那么反過來，下跌也一樣。

所以，我預(yù)期別人根據(jù)新政會(huì)怎么操作，我就要搶在別人前面操作，以便獲取利益或減少損失，但別人也是這么想的。所以政策的真實(shí)效果并不重要，重要的是它能讓人產(chǎn)生什么預(yù)期。然后就會(huì)導(dǎo)致預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。

人們的預(yù)期決定了政策效果，而不是政策本身。

那么，現(xiàn)在大家對(duì)于新政的共識(shí)是什么？

那就是利用這個(gè)窗口期，抓緊賣出。

這個(gè)共識(shí)很危險(xiǎn)，當(dāng)你預(yù)期到別人要利用窗口期賣出時(shí)，你就唯恐賣在別人后面，所以會(huì)搶先降價(jià)。這樣就容易造成踩踏。

所以，我們從知乎的那個(gè)熱門提問看，北京回龍觀8月中下旬的價(jià)格，相比取消限購(gòu)前的8月初，確實(shí)又下跌了10%。

并且，到現(xiàn)在為止，還沒有止跌的跡象。

甚至我有時(shí)候在想，如果大家是這樣的共識(shí)，那么從止跌回穩(wěn)的角度考慮，是不是不要出政策會(huì)比較好。這樣可以保留 房東的一絲希望，以避免競(jìng)相出貨。

其他一線和強(qiáng)二線城市的讀者，也不要覺得事不關(guān)己，因?yàn)槿绻本┗佚堄^的跌幅擴(kuò)散開來并在北京坐實(shí)，也會(huì)對(duì)其他城市產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。本文接下來將論述如何借助北京的信息，來對(duì)自己城市做出房?jī)r(jià)走勢(shì)的評(píng)判，以及觸底的可能跌幅判斷。

在我們過去的文章中提到過，從現(xiàn)金流角度對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估值，主要看兩個(gè)指標(biāo)。

第一個(gè)，是租金回報(bào)率。

第二個(gè)，是預(yù)期的租金增長(zhǎng)速度。

租金回報(bào)率很好計(jì)算， 但租金的預(yù)期增速取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)增速，一個(gè)是人口。

如果我們假設(shè)全國(guó)各大一線和強(qiáng)二線城市共享相同的經(jīng)濟(jì)增速，那么租金預(yù)期增速就只取決于人口。

簡(jiǎn)單的說，能級(jí)越高的城市，其人口的確定性就越強(qiáng)。

打個(gè)比方，假設(shè)上海和嘉興的租金回報(bào)率都是2%，那么選哪里投資？

答案是上海。

因?yàn)榧闻d雖然現(xiàn)在有2%，但在出生人口下滑的大趨勢(shì)下，并疊加未來可能會(huì)出現(xiàn)的城市人口外流，導(dǎo)致未來的租房人群可能變少，于是租金回報(bào)率可能會(huì)下滑，難以維持在2%，也就是預(yù)期租金可能會(huì)跌。

而上海作為一線城市，其虹吸人口的能力，是嘉興無法相比的。盡管出生人口的總下滑趨勢(shì)不變，但上?？梢钥课鈦砣丝?，使得其更加擁有租金回報(bào)的確定性。

國(guó)外也是一樣的情況，以日本為例，東京的租金回報(bào)率低于大阪，大阪的租金回報(bào)率低于名古屋。

原因就在于，東京的虹吸人口能力最強(qiáng)，確定性最高，大阪其次，名古屋第三。

換句話說，人們對(duì)于確定性越高的資產(chǎn)，可以接受越低的租金回報(bào)率，從而達(dá)成市場(chǎng)平衡。

反過來說，如果兩個(gè)地方租金回報(bào)率一樣，那么人們會(huì)優(yōu)先投資確定性高的地方，使得買盤增加房?jī)r(jià)上漲，從而導(dǎo)致租金回報(bào)率下滑，最終達(dá)成高確定性地方的租金回報(bào)率，會(huì)低于低確定性的地方。

那么，結(jié)論就來了，北京回龍觀地區(qū)在本輪大跌后，十幾年房齡的次新房，其租金回報(bào)率已接近3%。

由于北京是確定性最高的一線城市，所以，任何城市能級(jí)低于北京的城市，其城市和回龍觀相仿的地段的租金，由于確定性不如北京，其回報(bào)率就不應(yīng)低于3%。

也就是說，只要北京坐實(shí)3%租金回報(bào)的跌幅，其他強(qiáng)二線城市極有可能在未來補(bǔ)跌。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全的散戶市場(chǎng)，所以這個(gè)補(bǔ)跌可能是緩慢發(fā)生的，其促成因素有兩個(gè)。我們以二線城市杭州為例來說明。

第一，當(dāng)一個(gè)投資客，在面對(duì)北京3%，和杭州2%租金回報(bào)時(shí)，會(huì)優(yōu)先選擇前者，因?yàn)闊o論租金回報(bào)率還是確定性，都是北京更強(qiáng)。甚至持倉(cāng)杭州的投資客，也會(huì)將杭州換倉(cāng)到北京，以獲取更高的確定性和現(xiàn)金流回報(bào)。這樣會(huì)增加對(duì)杭州的賣盤和對(duì)北京的買盤。

第二，2016之后，杭州人口凈流入相比京滬更高，是建立在房?jī)r(jià)更低的基礎(chǔ)之上，但現(xiàn)在北京碼農(nóng)區(qū)房?jī)r(jià)普遍下跌近50%之后，房?jī)r(jià)相比杭州已無劣勢(shì)，且租金回報(bào)更高。由于租金水平取決于租客收入，這實(shí)際是說明，北京的收入房?jī)r(jià)比相比杭州已更有優(yōu)勢(shì)。

而這會(huì)導(dǎo)致人口形勢(shì)開始逆轉(zhuǎn)，也就是北京的人口凈流入勢(shì)必超過杭州。

一旦人口之勢(shì)逆轉(zhuǎn)，杭州缺乏接盤的人群，補(bǔ)跌就是確定性趨勢(shì)，然后通過房?jī)r(jià)下跌重新維持住相比北京的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

所以結(jié)論就是，如果你是杭州成都等強(qiáng)二線城市的剛需，只要你當(dāng)?shù)氐淖饨鸹貓?bào)率還低于3%，建議繼續(xù)等待你所在城市的補(bǔ)跌完成。直到它們相比京滬重新顯露出性價(jià)比。

上海目前雖沒有北京慘烈，但由于當(dāng)下也在加速下行，所以跌到什么位置暫時(shí)還不好說。

最后，我還有幾句想對(duì)年輕人說的話。

那就是，樓市雖然有大周期，但只要你“自私自利”，凡事以自己的勞動(dòng)支付能力去衡量，你就不會(huì)遭遇到收割。

就比如北京是2021~2023為高點(diǎn)，當(dāng)你發(fā)現(xiàn)自己要湊滿6個(gè)錢包，再背上巨債才能勉強(qiáng)上車，那說明你的對(duì)手盤，就通過一次交易，收割了你家三代人，6個(gè)錢包的積累，還把你未來的勞動(dòng)（負(fù)債部分）也一次性收割走了。

所以，我在2022年，正是房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)，曾寫過文章，建議一線城市的年輕人不要強(qiáng)行上車一線（點(diǎn)擊：），面對(duì)想要收割我們的對(duì)手盤，完全可以掀桌子。

買不起大不了不買，沒辦法留在北京上海我就不留，我的生活體驗(yàn)是絕對(duì)要放在第一位的，我的任何大額資金的支出決策，必須是基于“自私自利”角度去決策的。

我的感受，我的辛苦，我的支付能力，就是我衡量周期的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)我感覺到房?jī)r(jià)貴了，那就是貴了。而不要聽什么專家說房?jī)r(jià)不貴，只是你沒努力。

如果你努力的意義，就是給人接盤，那么這樣的努力不要也罷。騙你努力，結(jié)果就是為了騙你付出你過去和未來的所有辛苦，去接盤他們的一套房。

每個(gè)年輕人，都會(huì)遇到周期，我們的建議，是順勢(shì)而為，而你對(duì)房?jī)r(jià)的直覺，就是勢(shì)的精準(zhǔn)定義。

周期的評(píng)判，一定要以你的直覺為準(zhǔn)，而不要被他人的標(biāo)準(zhǔn)洗腦，如果你能做到這一點(diǎn)，做到一切以你為主，那么就沒有人可以收割你。

你，來到這個(gè)世界上，是來享受的，是為了讓自己生活得更好一點(diǎn)。 而不是整天卷天卷地卷自己，然后把996半生辛勞都通過房子貢獻(xiàn)出去，你這么做，對(duì)得起自己的半生辛苦嗎？

所以，對(duì)房?jī)r(jià)的評(píng)估，請(qǐng)以自己的直覺為準(zhǔn)，而不要被專家的標(biāo)準(zhǔn)洗腦，當(dāng)所有的年輕人都這么做了，就會(huì)形成共識(shí)，而買盤的共識(shí)，才是決定房?jī)r(jià)的唯一因素。

后記：

北京回龍觀大跌在知乎上引發(fā)了數(shù)百萬的閱讀和討論，但只是因?yàn)榛佚堄^出名，聲浪大，而同是五環(huán)外的房山，單價(jià)一萬多兩萬多的房子已經(jīng)扎堆出現(xiàn)，卻在網(wǎng)上沒有什么聲音。其實(shí)房?jī)r(jià)的大幅下跌是很普遍的。

由于北京是一線城市，擁有超一流的醫(yī)療，教育，以及就業(yè)資源。所以北京的下跌，會(huì)根本性改變城市間人口的流向格局，從而在未來引發(fā)其他強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)下跌輪動(dòng)。所以建議強(qiáng)二線城市的讀者， 謹(jǐn)慎做出 買房決策，除非真的是剛需，為了消費(fèi)，不考慮保值，那么可以買。

從時(shí)間線上看，我們2月在知識(shí)星球精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)了北京小陽(yáng)春的見頂時(shí)間，且在4月中旬的樓市周報(bào)中，提示過北京的樓市預(yù)期急轉(zhuǎn)，已經(jīng)確認(rèn)入冬和進(jìn)入熊市。如果在那時(shí)采取行動(dòng)，是可以避開這一波的大幅下跌的。

那么未來，我依然會(huì)在知識(shí)星球的每周樓市周報(bào)中，把握住北上深等各地樓市走勢(shì)的動(dòng)向，供大家參考。

當(dāng)樓市有確認(rèn)觸底的數(shù)據(jù)和跡象，我也會(huì)在周報(bào)中同步，在此之前，請(qǐng)謹(jǐn)慎做出買房決策。

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