來(lái)源：地產(chǎn)星探

五一小長(zhǎng)假前，有粉絲問(wèn)出了靈魂問(wèn)題：

為什么3宗地塊在4月30日？

為什么三大一線城市樓市新政密集落地在4月30日？

01

三城新政核心細(xì)則

深圳限購(gòu)的窗戶紙，一捅就破

深圳限購(gòu)真的松綁了，記�。褐灰阌猩钲诰幼∽C，不需要社保、不需要個(gè)稅，就是需要有足夠的錢(qián)，就可以直接買(mǎi)房。

十三妹認(rèn)為，這真的是馬上要全面放開(kāi)限購(gòu)了。目前尤其聚焦福田、南山、寶安新安街道3大核心板塊，可買(mǎi)3套（原2套）；

非深圳戶籍（1年社保/個(gè)稅）上述核心區(qū)可買(mǎi)2 套（原1套）；

持居住證非深圳戶籍（無(wú)社保）上述核心區(qū)只能買(mǎi)1套；

看出來(lái)了嗎？

這真的是徹底降低新市民剛需門(mén)檻。

還有，公積金也真的是史詩(shī)級(jí)加碼了，個(gè)人最高貸從原來(lái)的60萬(wàn)元到了70萬(wàn)元，家庭最高貸從110萬(wàn)到了130萬(wàn)元；

首套上浮比例從40%提至60%，

初婚初育、多孩家庭額外上浮50%，

個(gè)人最高貸189萬(wàn)，家庭最高可貸351萬(wàn)元，直接覆蓋核心區(qū)改善戶型首付缺口。

信貸方面也在持續(xù)優(yōu)化：首套房首付20%、二套 30%，利率下限降至 LPR-45BP，百萬(wàn)貸款月供再降超500元，購(gòu)房成本創(chuàng)近年新低。

廣州（4.30 發(fā)布）：公積金頂格 + 賣舊買(mǎi)新補(bǔ)貼 + 供地縮量

廣州同步跟進(jìn)樓市松綁，整體政策覆蓋面更廣、落地補(bǔ)貼更直接，主打降低置換成本、激活改善需求、吸納外來(lái)置業(yè)，整體力度不輸深圳。

信貸層面

公積金力度大幅升級(jí)，置業(yè)門(mén)檻顯著降低。個(gè)人最高貸款100萬(wàn)元，家庭基礎(chǔ)最高可貸200萬(wàn)元，育兒等符合優(yōu)惠條件的家庭最高可貸360萬(wàn)元。

同時(shí)全面放寬商轉(zhuǎn)公規(guī)則，支持存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金組合貸，有效減輕置換群體月供與資金壓力。

港澳居民可跨境公積金結(jié)算，精準(zhǔn)吸引港澳客群入場(chǎng)，激活本地高端改善樓市。

現(xiàn)金補(bǔ)貼與消費(fèi)刺激

購(gòu)房者在規(guī)定周期內(nèi)完成新房網(wǎng)簽，且1年內(nèi)完成舊房出售，可享受新房貸款總額1%的專項(xiàng)補(bǔ)貼，單套最高補(bǔ)貼3萬(wàn)元。補(bǔ)貼總金額2億元，用完即止，以公開(kāi)搖號(hào)方式確定。

另外，新政還鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)二手住宅：收購(gòu)的二手住宅可用作保障性住房、人才住房或市場(chǎng)化租賃等用途，支持業(yè)主“賣舊買(mǎi)新”。

同時(shí)放開(kāi)各區(qū)權(quán)限，可疊加發(fā)放家裝消費(fèi)券，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房、裝修雙向消費(fèi)刺激，全方位降低置業(yè)落地成本。部分地塊 “預(yù)售定學(xué)位、網(wǎng)簽即入學(xué)”。

降低交易成本

本次新政大幅優(yōu)化交易稅費(fèi)，打通置換壁壘。增值稅免征年限由滿5年調(diào)整為滿2年，同步下調(diào)契稅標(biāo)準(zhǔn)，140㎡以下二套房契稅降幅達(dá)2%，大幅壓縮居民賣舊換新的交易成本。

最重要的一點(diǎn)是，廣州樓市進(jìn)行供給側(cè)優(yōu)化改革。堅(jiān)持“以需定供”，年度內(nèi)同一板塊不集中供地，且試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

天津（4.30 發(fā)布）：補(bǔ)貼剛需 + 退稅支持改善 + 落戶松綁

天津同步跟進(jìn)樓市松綁，力度同樣不小。

對(duì)剛需買(mǎi)房人的支持是，鼓勵(lì)各區(qū)面向各類人才、新市民、青年人、應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生等群體發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或租房補(bǔ)貼，逐步解決相關(guān)群體階段性住房困難。

對(duì)改善買(mǎi)房人的支持是，退稅。2026-2027 年，賣舊房1年內(nèi)買(mǎi)新房，退已繳個(gè)稅。

甚至還有落戶優(yōu)化政策，完善積分落戶居住指標(biāo)，簡(jiǎn)化流程，穩(wěn)定安居。

三個(gè)一線城市紛紛出新政。十三妹認(rèn)為，這一輪新政真正標(biāo)志著2026年樓市第二輪救市真的全面打響了。

02

為何一線集體 “加急” 出政策？

十三妹想到的第一個(gè)原因，那必須是跟著中央定調(diào)走，“努力穩(wěn)定樓市” 成硬任務(wù)。

4月28日政治局會(huì)議明確 “努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，時(shí)隔一年重提穩(wěn)樓市，一線作為風(fēng)向標(biāo)，必須率先落地響應(yīng)。

第二個(gè)原因是，市場(chǎng)太低迷了，整體表現(xiàn)是成交冷、庫(kù)存高、預(yù)期弱，信心不足。

廣州和深圳樓市表現(xiàn)是，核心區(qū)二手房帶看降、周期拉長(zhǎng)、議價(jià)擴(kuò)大，改善觀望、剛需持幣待購(gòu)。深圳新房整體去化周期，依舊在20個(gè)月以上。廣州新房去化周期24.1個(gè)月。

天津樓市整體表現(xiàn)是，去化周期仍維持20個(gè)月以上高位，存量消化仍是當(dāng)前天津樓市核心任務(wù)。

房?jī)r(jià)陰跌，市場(chǎng)信心不足。

3月新建商品住宅供應(yīng)51.56萬(wàn)平方米，環(huán)比大增158.9%、同比上漲38.2%；成交面積65.48萬(wàn)平方米，環(huán)比飆升171%，創(chuàng)下近12個(gè)月成交峰值，僅同比小幅下滑11.5%；成交均價(jià)18128元/㎡，環(huán)比上漲5.3%、同比微降1.3%。

三個(gè)一線城市的共性是，新房開(kāi)工、房企資金下滑，二手房拋盤(pán)增多，陷入 “越跌越觀望” 循環(huán)。

第三個(gè)原因是，財(cái)政收入縮水，土拍遇冷的雙重壓力

一線供地 “減量提質(zhì)”：2026年商品住宅用地全線收縮，深圳同比-10%。而廣州截至目前，今年只拍出去了兩塊住宅用地，一塊是珠城馬場(chǎng)236億，一塊是荔灣中山八12億。整個(gè)一季度，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降1.6%。

土拍溢價(jià)低、流拍增多，土地財(cái)政依賴度高，需激活樓市帶動(dòng)土拍回暖。

第四個(gè)原因是，要想經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，樓市是真正的 “穩(wěn)定器”

樓市關(guān)聯(lián) 50+ 行業(yè)，貢獻(xiàn)約 15% GDP、20% 財(cái)政收入；

2026年 “十五五” 開(kāi)局，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇承壓，消費(fèi)、出口偏弱，需樓市托底增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)。

除此之外，多年限購(gòu)壓制大量置換、剛需置業(yè)需求，松綁政策可以有效釋放積壓的住房消費(fèi)潛力。

03

歷史大刺激復(fù)盤(pán)：從 “普漲牛市” 到 “分化行情”

一線城市樓市政策落地后，新房成交、帶看都會(huì)積極增加，而二手房賣房的房東就會(huì)開(kāi)始期盼價(jià)格回穩(wěn)，當(dāng)然，這只是短期利好。

為什么這么說(shuō)，十三妹給您回顧下樓市新政每一次刺激的效果到底如何？

2008至2009年金融危機(jī)階段，市場(chǎng)落地4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，同步下調(diào)首套房首付比例，實(shí)施房貸利率折扣以及各類購(gòu)房稅費(fèi)減免。

多重利好落地后，2009年樓市快速反彈，全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，一線城市房?jī)r(jià)近乎翻倍，商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。本輪強(qiáng)力救市也累積了樓市泡沫，后續(xù)市場(chǎng)熱度過(guò)高，官方迅速收緊樓市調(diào)控政策。

2014至2016年樓市主打去庫(kù)存與棚改貨幣化，全國(guó)大范圍放開(kāi)限購(gòu)限制，持續(xù)降息降準(zhǔn)降低置業(yè)成本。

本輪政策催生全國(guó)樓市普漲行情，一二線城市房?jī)r(jià)暴漲，三四線城市房?jī)r(jià)翻倍，城市商品房庫(kù)存快速出清。但行情過(guò)熱大幅抬高居民購(gòu)房杠桿，市場(chǎng)投機(jī)氛圍濃重，2016年底國(guó)家提出房住不炒，樓市正式進(jìn)入長(zhǎng)效調(diào)控階段。

2020年疫情之后，市場(chǎng)通過(guò)降息降準(zhǔn)、放松限購(gòu)、發(fā)放人才置業(yè)補(bǔ)貼等方式托底樓市。本輪寬松不再出現(xiàn)全國(guó)普漲，樓市分化特征首次凸顯，城市核心地段房源、學(xué)區(qū)房以及改善型住宅領(lǐng)跑市場(chǎng)，絕大多數(shù)三四線城市行情停滯、整體橫盤(pán)。

自此樓市形成固定規(guī)律，政策放松后一線城市與核心地段資產(chǎn)率先回暖上漲，中小城市缺乏支撐，很難跟隨市場(chǎng)走高。

04

無(wú)普漲、強(qiáng)分化、核心資產(chǎn)穩(wěn)

十三妹認(rèn)為，還是那句話，

廣深津一線樓市松綁，是全國(guó)樓市救市的必然趨勢(shì)。

各大城市庫(kù)存高企、二手房掛牌量充足，房?jī)r(jià)不具備普漲基礎(chǔ)。今年5、6月份核心城區(qū)成交會(huì)迎來(lái)階段性回暖，但無(wú)法改變樓市底部震蕩的大趨勢(shì)。

新政落地后的半年內(nèi)，剛需自住型需求大量入場(chǎng)，成交看房量、網(wǎng)簽量率先明顯回升。

比如，深圳南山 / 福田、廣州天河 / 海珠等核心區(qū)二手房開(kāi)始止跌，議價(jià)收窄。

中長(zhǎng)期看的話，十三妹認(rèn)為政策底已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出“極致分化、核心保值”的態(tài)勢(shì)。

什么意思呢？

一線城市的核心地段的核心資產(chǎn)會(huì)保持小幅上漲、保值抗跌，比如國(guó)貿(mào)CBD豪宅金桐拾貳等。但記住，任何時(shí)候都不會(huì)出現(xiàn)十年前的房?jī)r(jià)瘋漲的現(xiàn)象了。

而一些遠(yuǎn)郊的老破小，就會(huì)橫盤(pán)甚至大幅下跌。

為什么會(huì)這樣認(rèn)為？

整個(gè)人口增長(zhǎng)幅度下降，真正的剛需需求總量見(jiàn)頂；

再加上存量供給太多，庫(kù)存周期會(huì)拉長(zhǎng)。

最重要的一點(diǎn)是，大家手里都沒(méi)錢(qián)了，甚至很多人有大量負(fù)債，加杠桿空間很有限。

更別說(shuō)前些年的投資客炒房了，不存在了，時(shí)光一去不復(fù)返了。

這就是十分真實(shí)的結(jié)構(gòu)性分化行情。

但全國(guó)商品房待售面積下降52個(gè)月來(lái)首次，這是個(gè)很積極的信號(hào)，說(shuō)明市場(chǎng)回暖了一些。但不要奢侈地期待能大漲，甚至不要期待普漲，而要一池春水般地梳理好自身需求，比如婚房、學(xué)區(qū)房等非買(mǎi)不可時(shí)，再去入手。當(dāng)然，這時(shí)候確實(shí)是個(gè)抄底好資產(chǎn)的窗口期。

十三妹判斷，在廣津后續(xù)北京、上海存在三季度松綁預(yù)期，樓市托底政策持續(xù)落地。購(gòu)房者無(wú)需焦慮，市場(chǎng)觸底企穩(wěn)不等于全面反轉(zhuǎn)，自住擇優(yōu)入場(chǎng)，投機(jī)謹(jǐn)慎觀望，靜待市場(chǎng)穩(wěn)步修復(fù)即可。

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，或個(gè)人預(yù)測(cè)，所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購(gòu)房合同約定為準(zhǔn)。

（買(mǎi)房?jī)?yōu)惠一定要提前聯(lián)系）