七月盛夏，深圳樓市卻透著一絲涼意。

又到了月末，今天我們來(lái)復(fù)盤(pán)一下本月的深圳市場(chǎng)。

新房、二手房成交量雙雙“跌跌不休”，但在一片冷靜之中，剛需買(mǎi)家正悄然出手，低總價(jià)房源熱度逆勢(shì)上升，

300萬(wàn)以下房源成交接近3成，在各種促消費(fèi)、高保障政策“猛攻”之下，改善客群也開(kāi)始出手了。

冰與火之歌，正在深圳樓市真實(shí)上演。

成交“雙降”市場(chǎng)觀望情緒濃厚

至7月30日，這個(gè)月的深圳新房有點(diǎn)涼！

新房預(yù)售+現(xiàn)售網(wǎng)簽加起來(lái)才2583套，其中預(yù)售1144套，現(xiàn)售1439套。

更扎心的是，周度數(shù)據(jù)上演“四連跌”，月底最后一周也沒(méi)能翹尾成功。

二手房同樣不容樂(lè)觀，本月網(wǎng)簽備案量停在4652套，幸而二手房錄入量勉強(qiáng)保住榮枯線(xiàn)。經(jīng)市房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，7月深圳二手房錄入量將突破5000套。

更令人關(guān)注的是，周成交量也遭遇了“三連跌”，市場(chǎng)活躍度持續(xù)下降。

買(mǎi)賣(mài)雙方的心理博弈加劇，購(gòu)房者持幣觀望，期待更明朗的信號(hào)或更優(yōu)的價(jià)格。

掛牌量創(chuàng)新高買(mǎi)方市場(chǎng)特征顯著

一邊是成交縮量，另一邊卻是房源“庫(kù)存”再攀高峰！

截至7月28日，全市有效在售二手房源量已達(dá)驚人的75,511套，一周就新增了391套。

龐大的“蓄水池”給買(mǎi)家提供了充分的選擇空間和議價(jià)底氣。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

當(dāng)中有5各區(qū)的掛牌量接近或超過(guò)萬(wàn)套，東部龍崗區(qū)持續(xù)霸榜“供應(yīng)之王”，以近2萬(wàn)套的數(shù)額，獨(dú)占全市約1/4的房源。

寶安、南山及福田掛牌量也不少，均在1萬(wàn)套以上，羅湖以9571套逼近萬(wàn)套的水平，排在全市第四位。相對(duì)而言，羅湖房源樓齡大，小戶(hù)型多，整體總價(jià)偏低，市場(chǎng)走量也快。

市場(chǎng)掛牌量的激增，這意味著買(mǎi)家在多個(gè)核心區(qū)域都能從容挑選，市場(chǎng)天平進(jìn)一步向買(mǎi)方傾斜。

新房供應(yīng)放量開(kāi)發(fā)商積極搶跑

面對(duì)略顯低迷的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在7月最后兩周“開(kāi)閘放水”，沖刺供應(yīng)。

短短兩周內(nèi)，5個(gè)住宅項(xiàng)目火速拿到預(yù)售證，一口氣向市場(chǎng)投放了1774套新房源。

供應(yīng)端的集中放量，無(wú)疑加劇了新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，也為后續(xù)的促銷(xiāo)、優(yōu)惠埋下伏筆。

在一片降溫聲中，樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)卻揭示出市場(chǎng)內(nèi)部涌動(dòng)的一股“暖流”，成交結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙而重要的變化：

低總價(jià)剛需發(fā)力，7月份300萬(wàn)以下的剛需小戶(hù)型成交占比顯著提升3個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)27%。預(yù)算有限的首次置業(yè)者，正成為當(dāng)前市場(chǎng)中相對(duì)活躍的群體。

此外，800-1000萬(wàn)總價(jià)段的改善型房源成交占比也提升了約1.9個(gè)百分點(diǎn)。

這部分的高端改善需求，買(mǎi)家資金實(shí)力相對(duì)雄厚，對(duì)優(yōu)質(zhì)地段、品質(zhì)樓盤(pán)的需求依然存在。

表面平靜之下暗流涌動(dòng)

7月的深圳樓市，表面平靜之下暗流涌動(dòng)。

成交量萎縮、掛牌量激增、新房供應(yīng)放量，三重因素疊加，買(mǎi)方議價(jià)能力顯著增強(qiáng)。

新房競(jìng)爭(zhēng)白熱化。

開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏加快，促銷(xiāo)手段可能更加多樣化，尤其在供應(yīng)集中的非核心區(qū)域，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。

接下來(lái)還有很大熱點(diǎn)新盤(pán)排隊(duì)上架，如寶中保利瑧譽(yù)、中海大運(yùn)玖章花園、新世界的香蜜四季花園，盤(pán)踞在深圳灣的頂豪后海沄璽花園、東角頭中信元灣府“龍虎斗”！

二手房“以?xún)r(jià)換量”是依然是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的主旋律。

面對(duì)龐大的庫(kù)存和有限的買(mǎi)家，誠(chéng)心出售的房東唯有在價(jià)格“割肉”，才能更快出手，像龍崗這樣的供應(yīng)大戶(hù)，價(jià)格壓力尤為明顯。

而今年出讓的純居住宅地，開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作也很快，聯(lián)發(fā)龍華上塘的“三角地”，以及光明中心區(qū)深振業(yè)+天健的項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，對(duì)外招標(biāo)。

深圳樓市的7月，是典型的“買(mǎi)方市場(chǎng)深化期”。

成交量的“冷”與剛需、部分改善需求的“熱”形成鮮明對(duì)比。

在龐大的房源庫(kù)和有限買(mǎi)家的博弈中，“價(jià)格”才是那把打開(kāi)成交之門(mén)的鑰匙。