文︱劉德科

1.前幾天〔2025/7/25〕，中國(guó)單價(jià)地王在上海誕生，樓面地價(jià)高達(dá)20.03萬(wàn)元/平米。地段當(dāng)然很好，就在法國(guó)梧桐樹長(zhǎng)得很茂盛的衡山路附近。

2.為什么這么貴？地段好僅僅只是其中一個(gè)因素而已。地價(jià)主要由三個(gè)因素共同決定：地段、容積率與用地性質(zhì)。處在上海超核心地段，這塊地是住宅用地性質(zhì)（如果是商業(yè)用地性質(zhì)，那么地價(jià)很可能就直接減半還不止），再加上容積率僅有1.3，所以就變得特別稀罕，單價(jià)自然就高。

3.央企中?；蛘猩躺呖诙枷胍@塊地，但最終不敵來自浙江的一家民企——「汽車模具大王」葉華彪家族以12.25億元總價(jià)拿下了「迷你地」。

4.這塊「迷你地」占地面積僅4705.49平米，容積率為1.3，只能蓋幾套合院。這塊地如果按房地產(chǎn)開發(fā)常規(guī)套路來做，大概會(huì)規(guī)劃5套至10套合院，規(guī)劃無論怎么排，都會(huì)顯得很擁擠；但制造業(yè)大佬拿下這塊地，很可能是蓋房子給自己住，那就不一樣了，可以規(guī)劃出一座空間很闊綽的莊園。

5.倘若幾十年或幾百年之后的有一天，葉華彪家族要把這塊地賣掉，那就更值錢了——買家不用跟其他業(yè)主商量，就可以把房子拆掉重蓋，蓋成他想要的模樣，因?yàn)檫@塊地就只有一個(gè)業(yè)主。在整個(gè)中國(guó)，如此地段的「迷你宅地」，實(shí)在太稀罕了。

6.買這樣一宗「迷你地」，自己蓋一套房子，這是很多有錢人的夢(mèng)想。他們往往想著讓整個(gè)家族甚至一群親戚都住在一起。去年，我們寫過一篇文章，《》：他們已經(jīng)經(jīng)歷了「從無到有」與「從有到優(yōu)」，現(xiàn)在他們渴望的是「從有到親手完成」——親手建造，勢(shì)必會(huì)投入更多情感；自然人拿地，是「情感經(jīng)濟(jì)」體現(xiàn)在樓市的一種重要形式。

當(dāng)然，要像葉華彪家族那樣拿出12.25億元拿地蓋房子給自己住，畢竟是少數(shù)中的少數(shù)；但只要不在上海這種城市，不在核心地段，很多「迷你地」還是不少人買得起的，比如去年〔2024/11/12〕普洱市就成功出讓了三宗「迷你地」，占地面積在200平米左右，都是自然人拿地，每宗地的成交價(jià)在58.5萬(wàn)元至105萬(wàn)元不等。

7.中國(guó)單價(jià)地王，樓面地價(jià)20.03萬(wàn)元/平米，真的貴嗎？曾經(jīng)先后執(zhí)掌華潤(rùn)集團(tuán)、中糧集團(tuán)、中化集團(tuán)三大央企的寧高寧先生，前段時(shí)間在接受媒體專訪時(shí)說：「只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，就會(huì)有持續(xù)的住房改善和升級(jí)需求，因此中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未達(dá)到頂點(diǎn)。比方說現(xiàn)在北京的平均房?jī)r(jià)大約在五六萬(wàn)元每平米，香港的平均房?jī)r(jià)目前大概在15萬(wàn)到20萬(wàn)港幣每平米，北京還差了兩三倍?！?/p>

紐約與倫敦都有單價(jià)超過人民幣100萬(wàn)元/平米的住宅，上海還沒有。我實(shí)在想不出來，今日之上海，哪方面不如紐約或倫敦？

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科