現(xiàn)在流行一種說法：

　　家里坐著無所事事的年輕人

　　公司里呆著債務(wù)壓頂?shù)闹心耆?/p>

　　旅游的都是朝氣蓬勃的老年人

　　這個(gè)現(xiàn)象在生活中的比例有多少不好說，但是最近幾年的市場(chǎng)，買房人、賣房人和開發(fā)商，里里外外的確發(fā)生了巨大的變化。

　　01

　　老百姓不敢輕易貸款了

　　給大家看一張2018年和2025年的居民信貸對(duì)比圖：

　　2018年5月，那時(shí)大家是真敢借錢，社會(huì)新增的總貸款里面，居民新增貸款就占了54.7%，老百姓借的錢比企業(yè)、政府借的加起來還要多。

　　夸張點(diǎn)說，當(dāng)時(shí)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力軍，就是老百姓在“借錢扛大旗”。

　　再看現(xiàn)在，2025年5月居民新增貸款只有540億，放在2.29萬(wàn)億的社會(huì)融資規(guī)模增量里，占比低到只剩下2.4%，連2018年的零頭都不到。

　　短短7年，變化翻天覆地。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不再像過去那么火熱，老百姓借錢買房、消費(fèi)的意愿來了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎。

　　像深圳的居民杠桿率，在2020年超過95%，如今已經(jīng)降至70%左右。經(jīng)過幾年的大幅調(diào)整，深圳樓市正在讓債務(wù)和資產(chǎn)重新平衡起來。

　　02

　　二八定律加劇

　　以前我們總說，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格。但是最近幾個(gè)月，以價(jià)換量的策略在很多中小城市逐漸失靈。一線城市的樓市則呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)化行情，冰火兩重天。

　　現(xiàn)在深圳樓市，什么房子好賣？地段優(yōu)勢(shì)明顯，生活配套齊全，性價(jià)比高，品質(zhì)不差的，流動(dòng)性上依然不錯(cuò)。

　　什么房子越來越難賣？位置偏遠(yuǎn)的最吃虧，無論是新房還是二手房，流動(dòng)性基本涼涼。郊區(qū)超高層住宅，不受待見程度尤為明顯。其次是老破大產(chǎn)品，很多一年到頭也沒幾套成交，正在加速被市場(chǎng)拋棄。

　　法拍市場(chǎng)，同樣遵循核心城市資產(chǎn)流動(dòng)性更強(qiáng)的邏輯。

　　中指數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)法拍房掛拍量32.4萬(wàn)套，同比微降0.78%；實(shí)際成交6.487萬(wàn)套，成交總額1016.9億，同比降20.3%。

　　具有稀缺地段價(jià)值的一線城市頂級(jí)豪宅，如上海老洋房、深圳核心區(qū)豪宅等成為法拍市場(chǎng)的亮點(diǎn)，受到高凈值買家積極競(jìng)逐，成交溢價(jià)顯著。

　　樓市分化不是短期波動(dòng)，而是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

　　房子的價(jià)值，早已經(jīng)從磚瓦水泥轉(zhuǎn)向它占有的資源——地段、品質(zhì)、教育、景觀、圈層等。攥緊核心資產(chǎn)，遠(yuǎn)離邊緣資產(chǎn)，是中產(chǎn)家庭未來十年應(yīng)該有的財(cái)富觀。

　　03

　　深圳“商改住”火力全開

　　以前深圳規(guī)劃了大量商業(yè)工地、工業(yè)用地等，導(dǎo)致現(xiàn)在空置率有點(diǎn)高，而主城區(qū)的住宅供應(yīng)相對(duì)稀缺，大部分都是借力舊改，周期長(zhǎng)效率低。

　　政府一看，這不行啊，趕緊調(diào)頭：把那些空置的商業(yè)地塊改成住宅地塊，搞錢快效率高，尤其挑好地段建豪宅。

　　光今年就進(jìn)行了多次商改住，其中2塊在南山深超總、寶中核心地段，而且容積率普遍降低了不少。

　　像4月份火速調(diào)整后的寶中南街坊地塊，其中商業(yè)面積從13.75萬(wàn)㎡砍到3.01萬(wàn)㎡，直接減少了10.73萬(wàn)㎡；住宅部分則增加約1.2萬(wàn)㎡，達(dá)約14.46萬(wàn)㎡，整體容積率降至3.7。

　　有什么影響？

　　對(duì)想買好地段房子的人來說，是件好事，尤其是改善型群體，選擇多了，以后南山、寶安中心、深圳灣超級(jí)總部基地等核心區(qū)，會(huì)有更多新豪宅樓盤冒出來。

　　開發(fā)商現(xiàn)在拿地也很謹(jǐn)慎，錢要花在刀刃上。地段好誰(shuí)都想要，但如果政府要求配建太多商場(chǎng)、寫字樓，開發(fā)商就覺得壓資金、風(fēng)險(xiǎn)大，不敢接，寶中地塊第一次流拍就是這個(gè)原因。

　　政府學(xué)乖了，調(diào)低商業(yè)比例，增加住宅面積，這樣開發(fā)商算得過賬了，才愿意掏錢。

　　目前活躍拿地的都是像中海、華潤(rùn)、保利這種財(cái)大氣粗的央企國(guó)企。

　　說明啥？政府鐵了心要穩(wěn)樓市，核心策略就是，在好地方多蓋好房子。

　　上面喊話“推進(jìn)好房子建設(shè)”，深圳心領(lǐng)神會(huì)，立刻行動(dòng)。

　　過去深圳太重視工業(yè)和商業(yè)用地，住宅地給少了，現(xiàn)在是在“糾偏”，平衡供需。

　　但新的平衡仍需磨合：政策制定者需精準(zhǔn)施策，房企要精打細(xì)算，購(gòu)房者則期待真正的“好房子”。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。