兩個重要的信號值得解讀一二。

昨天的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，如果你看國統(tǒng)局和我自己的解讀，會覺得分裂。但我不打算順著誰說話，我只說我自己認為正確的話。至于最終誰對誰錯，市場先生是裁決者。

按國統(tǒng)局的說話：5月份，70個大中城市商品住宅價格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)收窄……房地產(chǎn)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進……總體平穩(wěn)運行……但也應看到，房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整階段……促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)仍需繼續(xù)努力。

你們知道他在說什么嗎？

他在說“辯證法”，凡事都要“一分為二”的看待。

我們做市場研究也好，或者是做投資決策咨詢也好，需要非常簡單粗暴、直接明了的對市場的運行方向，給出看法，哪怕錯也要給。就像看到一個人在爬巍峨的大南山，不要管他是否跌倒是否太慢是否停下來，你只要看他持續(xù)的方向是不是一直在上升。簡言之，你給我搞辯證法，我就聽不懂，還是得中翻中一下。

我提供一個參考，比如美聯(lián)儲在4.2關(guān)稅之前，一直以來在強調(diào)的話語方式是：通脹在朝著2%的方向邁進。他這樣講，華爾街就很清晰的知道：呃，降息之箭正在路上。OK，那我們展開交易吧。

國統(tǒng)局的話，實質(zhì)上是不符合市場實情的，他只是在撫慰市場情緒，這并不好。

事實上5月份的價格不好看，新房價格創(chuàng)下7個月以來的最大環(huán)比跌幅，二手房創(chuàng)下8個月以來的最大環(huán)比跌幅。同比下跌是在收窄，但是環(huán)比這樣的下跌，無論如何都不能說是好消息。它清晰顯示了一點：去年9.24的刺激政策，已經(jīng)失效了。

這是證據(jù)一，證據(jù)二是，在數(shù)據(jù)出臺之前，6.13，領(lǐng)導層召開會議，定調(diào)子：要“多管齊下穩(wěn)定預期激活需求、優(yōu)化供給、化解風險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

如果數(shù)據(jù)在好轉(zhuǎn)，想必就不需要這樣說話了。

所以，答案是沒有止跌，更談不上回穩(wěn)。唯一的好消息是，成交量其實相比2024年，依然還是不錯的，沒有出現(xiàn)坍塌。但是即便是這一點，我相信6-7月恐怕都會難以守住。因為前端數(shù)據(jù)看，尤其是新房，已經(jīng)賣不動了。

BTW，說到“止跌回穩(wěn)”，我想是時候量化一下這個用詞了，到底什么叫止跌回穩(wěn)，就像我們談論經(jīng)濟衰退、技術(shù)性熊市……一樣，它們有明確的定義——比如GDP連續(xù)2個季度負增長可理解為是陷入衰退，股價從高點回落20%可理解是陷入技術(shù)性熊市。那么，“止跌回穩(wěn)”這個模糊的用語，如果使用經(jīng)濟學的術(shù)語，應該指的是“復蘇”，那么房價應該至少連續(xù)2個季度以上同比回正才能叫復蘇的開始。

除了數(shù)據(jù)的解讀之外，政策層面，我在之前的視頻號里講到：新一輪的政策會比我們預期的更早的出臺。原來我預期的是7月底的高層會議，但是房地產(chǎn)5月惡化的速度顯然是超乎預期，因此，我們從上周五開始看到了新的轉(zhuǎn)變。

我們從中尋找一些線索。

核心就是上述6.13總理的講話。

里面講了三點：1）構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式……扎實有力推進“好房子”建設……；2）對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策……更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

還是釋放出了重要信號。

“好房子”將是我們未來房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心組成之一（另一個是保障房）。這個重要改變，我先前在文章《》中談到了，住建部在上個月的會議上也給出了明確的“四好”定義：好城區(qū)、好社區(qū)、好小區(qū)、好房子。統(tǒng)歸都是，提高住房性價比的行動。

從市場反應來看，這項政策產(chǎn)生的影響可謂直接又深遠。各地開始把稀缺的“寶藏地塊”拿出來賣，并且慷慨的把容積率降了下來——光明原來容積率4.5現(xiàn)在一律調(diào)到了3.1，寶中收回重拍的地王容積率也分別由先前的5.7、5.0降至3.7、4.2。新建的住宅一律都是高使用率產(chǎn)品；新房子的層高、隔音、防水、電梯配置等等都要上一個檔次。

這些直接催生了4月份的“地王熱”，并且在長期內(nèi)將會顯著提升住房的性價比。但有一點，在短期內(nèi)，它產(chǎn)生了相反的作用——加劇了房地產(chǎn)短期下滑的態(tài)勢，因為許多買房人反而持幣觀望想等待“好房子”上市。這就像人工智能的作用一樣，長期內(nèi)它可以顯著提升經(jīng)濟產(chǎn)出效率，但是短期內(nèi)反而有加劇經(jīng)濟通縮的后果。

相信未來很長遠的周期里，各地都會著力推行“好房子”，這對后臺的粉絲朋友們賣房子、買房子，都將產(chǎn)生深遠的影響，有些房子必須要果斷賣掉，買什么樣的房子則需要仔細思量，總之要早為之計算《》。

至于對現(xiàn)有土地和項目進行摸底，我理解，應該是指向決策層在果斷堅決減少供應，尤其是低質(zhì)無效的土地和住房供應，比如低線城市的供應等等，以期推進修復房地產(chǎn)供求關(guān)系。

看前5月的數(shù)據(jù)，中國商品住宅銷售量為2.9745億平米，按月銷售量大約不到6000萬平米，但是商品住宅施工量為43.54億平米，商品住宅待售量為4.12億平米，你們算算就是不算新開工，能賣多少個月？

想穩(wěn)定價格，務必要穩(wěn)定供求關(guān)系。但是這么幾年來，市場看到的完全不是。一方面是地方城市還在努力的賣地獲取土地財政，另一方面保障房大力推進，雖然保障房房和商品房類型不一樣，但是面對的需求都一樣，就那么多，有的人買了保障房就不會買商品房了。這些向市場都釋放出的信號是含混矛盾的，不可能你一邊喊著我要止跌回穩(wěn)，一邊卻又想實現(xiàn)大力賣地大力建設保障房，魚和熊掌不可得兼。

這是我認為釋放的一個潛在信號，但事前不是沒有過，去年4月，自然資源部就發(fā)出了土地供應減少的信號，要求去化周期超過36個月的城市不可再賣地，18-36個月的城市“盤活多少賣多少”。也許這次，會在去年的基礎上，更為嚴格。

從側(cè)面來看，這也說明了房地產(chǎn)的過剩情形，到底有多么的嚴峻。

以上這些，目前我們看到的，都屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策乃至制度變革。這些對修復市場會起到重要作用，所以，昨天港股房地產(chǎn)股票也都給出了積極的反饋。但是，有一說一，目前市場所期待的，是政策力度問題。就是級別一定要夠大，夠有力，工具箱里要拿真家伙出來不能每次只拿大喇叭。

焦點集中在：一線城市、限購解除、繼續(xù)大幅度降息這幾個話題上。

總而言之言而總之，市場還沒有到底，市場還在探底，底部一定是在所有人都陷入絕望的時候開始出現(xiàn)。但那個時候什么時候到來，我不知道，那需要時間，也需要正確的政策。

在它到來之前，我們保持充沛的現(xiàn)金，保持冷靜豁達的信心，不要跌暈了哈哈，遠期北上廣深的房地產(chǎn)還是非常有希望滴。

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