賣(mài)房者的春天終于來(lái)了。從之前不斷降價(jià)也無(wú)人看房，到如今樓市成交量暴漲，甚至有賣(mài)家開(kāi)始坐地漲價(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)終于止跌回升。但比價(jià)格回暖更關(guān)鍵的是，今年樓市成交量確實(shí)迎來(lái)一波爆發(fā)——上海單月成交量創(chuàng)近五年新高，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)15個(gè)月以來(lái)峰值。

現(xiàn)在有人喊樓市要反轉(zhuǎn)，但我勸你別高興太早。判斷房?jī)r(jià)的一個(gè)核心數(shù)據(jù)近期表現(xiàn)反常，并不支持反轉(zhuǎn)的基本面。我是陸迅，老粉都知道，2021年全國(guó)房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)，我就提示過(guò)下跌拐點(diǎn)將至。

當(dāng)時(shí)用的三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)之一，就是居民中長(zhǎng)期貸款，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是有多少人愿意貸款買(mǎi)房。全款買(mǎi)房的人始終是少數(shù)，通過(guò)貸款數(shù)據(jù)，能精準(zhǔn)判斷市場(chǎng)真實(shí)的購(gòu)房需求。2021-2022年，居民中長(zhǎng)期貸款開(kāi)始停滯，隨后房?jī)r(jià)見(jiàn)頂回落。

2026年的今天，這個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)如何？央行數(shù)據(jù)顯示，一季度居民中長(zhǎng)期貸款新增僅4607億元，3月僅2953億元，均為近十年最低值。這說(shuō)明，全國(guó)范圍內(nèi)愿意貸款買(mǎi)房的人依然很少，甚至少于往年。

你可能會(huì)疑惑：京滬成交量火爆，上海單月3萬(wàn)套、北京近2萬(wàn)套，怎么貸款買(mǎi)房的人反而少了？答案看另一組更純粹的數(shù)據(jù)：1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中的個(gè)人按揭貸款僅2204億元，同比下降34.6%。個(gè)人按揭貸款是銀行實(shí)際發(fā)放的房貸，不受提前還款影響，是實(shí)打?qū)嵉男略龇抠J。同比大降超三成，意味著全國(guó)范圍內(nèi)，新增貸款購(gòu)房的群體在明顯減少。

這波京滬等城市的成交火爆，核心是存量房置換，而非新增購(gòu)買(mǎi)力。北京70-90㎡及以下小戶(hù)型占比近八成，總價(jià)600萬(wàn)以下占六成；上海300萬(wàn)以下房源占比高達(dá)72%。買(mǎi)家多是剛需或置換群體：賣(mài)掉舊房，用自有資金和存款買(mǎi)房，全程不新增貸款。這類(lèi)交易在成交量中算“一賣(mài)一買(mǎi)”兩次，但對(duì)按揭貸款數(shù)據(jù)的貢獻(xiàn)為零。這就解釋了為何熱門(mén)城市成交量暴漲，全國(guó)貸款數(shù)據(jù)卻持續(xù)低迷。

更值得警惕的是，京滬的火熱，反襯出其他城市的冷清。全國(guó)貸款數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，說(shuō)明除少數(shù)核心城市外，多數(shù)地區(qū)樓市依舊疲軟。

因此，不必?fù)?dān)心錯(cuò)過(guò)所謂的“反轉(zhuǎn)”。當(dāng)前入場(chǎng)的多是剛需和改善群體，投資客早已在過(guò)去幾年的調(diào)整中出局。少數(shù)城市止跌企穩(wěn)、成交量回升，僅說(shuō)明其具備一定活力，并非全面反轉(zhuǎn)。

理解樓市從業(yè)者唱多的動(dòng)機(jī)，但買(mǎi)房是大事，需看清本質(zhì)。五年前勸你別在高點(diǎn)接盤(pán)，如今我的判斷很明確：樓市有回暖，但房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)未到。

對(duì)賣(mài)房者而言，當(dāng)前是不錯(cuò)的窗口期，可趁成交活躍及時(shí)出手；對(duì)買(mǎi)房者，剛需或置換可擇機(jī)入場(chǎng)，價(jià)格與利率均處低位，自住需求不宜久拖，但別被賣(mài)家臨時(shí)漲價(jià)裹挾，這種漲價(jià)缺乏可持續(xù)性，新增貸款購(gòu)買(mǎi)力依然疲軟。

至于市場(chǎng)何時(shí)真正見(jiàn)底，我會(huì)持續(xù)跟蹤中長(zhǎng)期貸款、土拍價(jià)格、二手房供應(yīng)量、居民負(fù)債率、租售比與真實(shí)利率等關(guān)鍵指標(biāo)，后續(xù)再深入解讀。