2026年的樓市，就像被劈成了兩個平行的宇宙。一邊是核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)開始回暖，另一邊，無數(shù)普通縣城的二手房市場早就凍成了一塊堅冰。有個縣城房東老張，手里的精裝大四居掛牌整整500天了。從最初的85萬一路咬牙降到60萬底價，結(jié)果依然石沉大海，連個上門砍價的人都沒有。

看著空蕩蕩的屋子，老張徹底崩潰了。這種窒息感，絕對和虧多少錢沒關(guān)系，而是想割肉退場，卻連個接盤的人都找不到。隨著城鎮(zhèn)化紅利透支，閉眼買房就能保值的時代真的結(jié)束了。既然“根本賣不掉”已經(jīng)成了血淋淋的現(xiàn)實，普通家庭究竟該如何面對這種流動性枯竭？接下來的內(nèi)容，將從更深層的角度展開這個話題。

事實上，這種資產(chǎn)被套牢的焦慮，早就蔓延到了很多家庭的日常生活中。畢竟房子占中國家庭資產(chǎn)的平均比例是70%，不像股票基金頂多占總資產(chǎn)的10%，跌了大不了不看，房子的漲跌直接影響家庭的大半身家。

很多人過完年和身邊很多90后、95后聊天，尤其是老家在炒房氛圍濃的城市的，比如南京，大家說現(xiàn)在最大的變化是再也沒人提房子了。最開始是不敢提，南京江北有些地方已經(jīng)跌了75%以上，怕說出來老人不高興，到現(xiàn)在大家直接淡忘了，假裝這件事沒發(fā)生過。

這和過去的反差太大了。有人從小在廣東長大，以前廣東人逢年過節(jié)、周末最喜歡的娛樂活動就是去看房，樣板間服務(wù)好，有茶水茶點，大家都覺得看新房是個趣事，現(xiàn)在這種情況早就遠去了。

當(dāng)人們不再熱衷于看房，像縣城房子掛網(wǎng)多日無人問津的情況，其實是時代紅利消退的必然結(jié)果。

往前倒到1998年房改，上海虹橋試點賣千元一平的商品房，當(dāng)時大家都覺得傻子才買，房子嚴重滯銷，甚至推出了藍印戶口政策：外地人買大房最多送3個上海戶口。很多做小生意的外地人，比如理發(fā)的、做裁縫的、搞裝修的，靠第一桶金在上海買房落戶，直接改變了家族的命運，這就是城鎮(zhèn)化的先發(fā)紅利，百倍級的收益。

這種紅利到2022年就戛然而止了?，F(xiàn)在很多人也像當(dāng)年的上海人一樣說“誰買房子誰傻”，但兩種心態(tài)完全不一樣：靠買房發(fā)大財?shù)臅r代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。

甚至連開發(fā)商的老套路都沒用了。上海最近有個開發(fā)商賣不出房，租了好幾輛浙C牌照的勞斯萊斯、瑪莎拉蒂，謊稱溫州看房團連夜來上海搶房，結(jié)果被網(wǎng)友查到車牌全是租車公司的，都是老演員了。放在2001年，溫州人是真的坐綠皮車帶現(xiàn)金來上海掃房，幾百套幾百套地買，把當(dāng)時的上海人都看傻了。

現(xiàn)在再用這套騙不到人了，大家上網(wǎng)一搜就知道真假。過去買房不止是經(jīng)濟行為，還有道德正當(dāng)性：問親戚借錢買房是正當(dāng)理由，買學(xué)區(qū)房更是名正言順。20年房價一直漲，大家對這件事毫無質(zhì)疑，現(xiàn)在全變了，大家要么不敢談要么不想談，滿是迷茫。

這種紅利消散的迷茫，不僅體現(xiàn)在交易冷清上，更體現(xiàn)在業(yè)主眼睜睜看著房子根本賣不掉時的手足無措。

大家為什么迷茫？還有個很重要的原因：從小到大沒人教過人們怎么給家庭做投資決策。長輩總說“大人的事小孩少管”，和錢相關(guān)的事父母很少讓孩子參與，重大財務(wù)決定都是父母默默承擔(dān)。

真到要面對的時候，大家既沒經(jīng)驗，又怕承擔(dān)責(zé)任，理智上知道該怎么做，感情上下不了決心，往往需要第三方幫忙“背鍋”。很多年輕人都有這種經(jīng)歷：勸父母賣房勸不動，眼睜睜看著家里的資產(chǎn)縮水，特別無奈。

現(xiàn)在去上海的房產(chǎn)交易中心看看，最常見的排隊組合是爺爺和孫子，都是家庭內(nèi)部交易：爺爺把房產(chǎn)99%的份額賣給孫子，自己留1%。這么做的好處很明顯：爺爺有1%的份額，就有永久居住權(quán)，哪怕孫子不孝、欠了網(wǎng)貸要賣房，沒有爺爺簽字也賣不掉；將來交遺產(chǎn)稅，也只需要按1%的份額交，能省一大筆錢，這種情況在以前很少見。

當(dāng)這批缺乏流動性的縣城房產(chǎn)逐漸傳給下一代時，那種業(yè)主崩潰的絕望感只會更加強烈。

老一輩人對房子有三個執(zhí)念：“這套房是留著養(yǎng)老的”“這套房不是給大家的，是給大家孩子的”“就算死也要死在這套房里”。這些想法不只是經(jīng)濟考量，還有很多心理因素：比如換地方住覺得不吉利，虧錢賣覺得羞恥，不愿意被子女控制，再加幾十年房價上漲的慣性，總覺得房子不會放壞，比股票靠譜。

有人認識一個華北的退休老師阿姨，手里有七八套房子，全在省內(nèi)的小縣城和鄉(xiāng)村，單價極低，根本不值錢，也住不過來，將來子女繼承了都不知道怎么處理。

給大家一個通用的參考標準：如果當(dāng)?shù)乜h城的二手房均價低于5000元/平，說明當(dāng)?shù)匾呀?jīng)沒有新房開發(fā)需求了，開發(fā)商都不會進來，這種地方的非核心房產(chǎn)要盡快出手。因為縣城的新房庫存可能夠賣四五年，人均住房1.5-2套，除了最好的中學(xué)對應(yīng)的學(xué)區(qū)房，其他房子基本沒有流動性，賣不掉也租不出去。

一旦失去了流動性，面臨的折磨就不是賬面跌了多少，而是徹底找不到接盤俠的崩潰。

再給大家一個判斷方法：如果人們的房子還能租出去，說明還有需求，等市場回暖還有賣出去的可能；如果連租都租不出去，基本就沒什么價值了。

賣房的難度也是逐年增加的：2022年底2023年初的時候，賣房只要三招：交鑰匙，跟店長說這套房必賣，盯著跟進就能賣掉。半年后就要發(fā)傳單、做VR、拍短視頻、假裝中介帶看才能賣出去，到2024、2025年，可能只有靠短視頻博主推廣，等人撿漏才能賣出去。如果房子在北上廣深杭、強省會城市，哪怕是南京、武漢這種之前跌了很多的城市，也有基本盤，不用急著不計成本賣，可以擇時觀察。

對于那些毫無產(chǎn)業(yè)支撐的縣城來說，無論采用什么花式賣房手段，結(jié)果大概率依然是無人問津。

除了房子本身的價值，還要看它在家庭資產(chǎn)負債表里的占比。歐美國家家庭資產(chǎn)里房產(chǎn)占比只有3成甚至更低，大部分是金融資產(chǎn)，中國家庭倒過來，房產(chǎn)占比最高的時候有70%多，現(xiàn)在也有50%-60%，金融資產(chǎn)占比非常低。

過去20年擁抱房子就是擁抱城鎮(zhèn)化的時代紅利，現(xiàn)在時代的主賽道已經(jīng)變了，家庭資產(chǎn)還全在房子里，是巨大的風(fēng)險。不是說要把房子全賣了all in AI、新能源，而是慢慢把資產(chǎn)往斜率更高、增速更快的方向挪一點。比如美國有401K養(yǎng)老金計劃的人，被動持有標普500，就跟上了互聯(lián)網(wǎng)、科技的浪潮，財富持續(xù)增長，沒有的人就被動錯過了，本質(zhì)就是站對了賽道。

要從這些難以脫手、根本賣不掉的房產(chǎn)中抽身，最大的阻力往往來自于家庭內(nèi)部的溝通。

跟長輩溝通調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)很難，因為父母不想被控制、不想改變、不想示弱，尤其是很多子女和父母長期分居，信任不夠，很難一起做重大決策。最好的方式不是直接逼父母賣房，而是找第三方的內(nèi)容給他們看，水滴石穿，避免讓父母覺得被脅迫，更容易接受新的想法。

調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還要先解決一個問題：賣房之后的錢用來干嘛？要和家人一起評估家庭現(xiàn)金流，約定房產(chǎn)在總資產(chǎn)里的合理占比，規(guī)劃債務(wù)比例，達成共識之后再行動，不然就算賣了房，長輩焦慮通脹，轉(zhuǎn)頭可能又買了另一套沒用的房子。

溝通不暢往往會導(dǎo)致長輩盲目決策，買下更多打著概念噱頭卻連掛500天也無人問津的偏遠樓盤。

這些盲目買入的遠郊盤和縣城房子一樣，一旦入住率斷崖式下跌，業(yè)主最終都會陷入同樣的崩潰。

很多符合上一代人偏好的資產(chǎn)，只會炒一波，之后就會迅速萎縮。比如日本80年代人喜歡唐三彩馬，把價格炒到極高，這代人老去之后，子女對這類古玩沒興趣，價格直接跌90%以上，再也回不去。90年代炒得比房子還貴的紅木家具，現(xiàn)在也早就回不到當(dāng)年的價格了，除了黃金、茅臺，大部分小眾收藏品高點沒跑的都被套牢了。

哪怕是上海的豪宅市場也有風(fēng)險：上海每年3000萬以上的二手房成交只有幾百套，全國加起來不到2000套，但現(xiàn)在上海一年新發(fā)售的3000萬以上豪宅就有3000套，供給遠大于需求，很快就會沒有接盤俠。之前大家說的5000萬以上的房子保值，現(xiàn)在也已經(jīng)被證偽了。因為市場是動態(tài)變化的，新盤品質(zhì)越來越好，得房率越來越高，對老豪宅的殺傷力非常大，不能刻舟求劍。

事實證明，拋開真實需求只看賬面價值，最后只會砸在手里根本賣不掉。

80后是目前負債最高的群體，人均負債70萬，大部分是房貸和車貸，很多人在21-23年房價高點買了房，套得比較深。90后人均負債十幾萬，相當(dāng)一部分是消費貸、網(wǎng)貸，00后負債更是以網(wǎng)貸為主，年輕人對錢的概念從現(xiàn)金變成了數(shù)字，花錢和借錢都更沒有顧慮。

建議大家趁著和家人團聚的機會，一起盤點家庭資產(chǎn)，算清楚房產(chǎn)占比到底多少，很多結(jié)果會出乎意料。還要和父母聊清楚養(yǎng)老規(guī)劃，老人的養(yǎng)老成本不是線性的，一旦有慢性病或者重病，開銷會大幅增加，要預(yù)留足夠的現(xiàn)金流，不要把錢全套在房子里。

面對這波時代浪潮的沖刷，每個家庭都需要重新審視手里的籌碼。

回到那個掛牌500天無人問津的縣城大四居，它就像一面鏡子，照出了當(dāng)下低線樓市最冰冷的一面。房子蓋得再大再亮堂，只要失去了真實居住需求和產(chǎn)業(yè)人口的托底，掛牌多久都只是一串毫無意義的數(shù)字。

時代真的變了，閉眼買房的狂熱已經(jīng)褪去，取而代之的是資產(chǎn)流動性帶來的嚴峻考驗。最折磨人的，確實不是賬面上跌去了多少錢，而是徹底喪失流動性后“根本賣不掉”的絕望。對普通家庭來說，及時拋開幻想，剝離那些失去生命力的劣質(zhì)資產(chǎn)，重新規(guī)劃家庭現(xiàn)金流，才是當(dāng)下最應(yīng)該做的事。只有順應(yīng)時代的趨勢，我們才不至于被留在原地，守著一堆冷冰冰的鋼筋水泥隨風(fēng)飄搖。