辛總的不安來自他老婆的侄女聽了我的法律公開課。那晚，在大學的《企業(yè)法律顧問實務》課堂上，我向學生們講述了現(xiàn)實中企業(yè)工業(yè)用地及地上建筑物交易過程中存在的諸多法律風險。

比如：一地多賣。同樣一塊土地，原所有者可能因各種原因在未辦理過戶的情況下二次轉賣。第三方購買后，還可能在土地上設置抵押、擔?；蜃赓U給第四方?，F(xiàn)實中遇到這種一地多賣的情況，一旦通過訴訟的方式解決，參與者就像被卷入絞肉機，資金和精力都將在連環(huán)官司中消磨殆盡，這是一道難解的法治題。

又比如：多重租賃關系的土地交易。有些土地收購者在收購合同簽訂前，出于謹慎起見，會先委托律師對土地的權屬、抵押、擔保、司法訴訟等情況進行盡職調查，以判斷土地收購中是否存在法律風險。

但現(xiàn)實法律實踐中，實際情況是：土地的隱性擔保及土地相關的或有負債，根本無法通過律師的盡職調查被發(fā)現(xiàn)或披露出來。

畢竟，當土地售賣者走到 “賣地” 這一步時，往往意味著企業(yè)面臨著嚴重的財務困境，流動資金極度緊張。企業(yè)投資人的個人負債、家庭負債，乃至關聯(lián)企業(yè)的負債，表面上看似與土地交易毫無關聯(lián)，但事實上，當購買者支付土地購買款后，這塊土地背后隱藏著未被提起訴訟的隱性擔保，或是拖欠員工工資、國家稅款等問題，而其中最可怕的是存在土地權證所有者刻意隱瞞的租賃關系。

我在課程中講述了一個案例：甲方將土地出售給乙方，乙方與甲方簽訂土地交易合同后，隨即將土地租賃給一家物流公司丙，這家物流公司丙又將土地及地上建筑物分別租賃給30多家運輸經營戶，并且一次性收了五年的租金。后來，乙方在支付土地收購余款時與甲方產生爭議，甲方提出解除土地買賣合同，法院支持了甲方的訴訟請求，判決解除合同，并要求乙方返還已收取的合同交易款。乙方依照法院判決履行義務后，場地上的三十多家物流經營的運輸隊卻拒絕搬走，因為他們支付了五年的租金，并紛紛向法院起訴，要求確認租賃合同合法有效。這場官司瞬間陷入混亂，根據(jù)民事審判中“買賣不破租賃”的原則，租賃合同關系并不會因為買賣合同的終止而解除。甲方雖從法律文書上收回了土地，但實際上卻喪失了五年的土地使用權，雖然甲方有權向乙方主張追回這五年的租金收入，但在本案中，實際收取租金的丙卷錢跑路了，乙方也是受害者，乙方即使通過訴訟丙方缺席判決贏得訴訟，也無法實現(xiàn)收回被卷走的租金，30家物流經營戶作為不知情的善意第三人已實際支付了租金，其承租關系依法受法律保護，對于甲方來說，土地的權屬是收回了，但土地及地上建筑物的租賃權及處置權、收益權均處于受限狀態(tài)，難以正常行使。

當時在大學，我一個晚上共講了三節(jié)課，期間我詳細講述了企業(yè)并購重組中的十個風險案例。辛總妻子的侄女聽得入神了，還拿到了我的書。當她回到家后，剛好碰到辛總前來串門，她便興致勃勃地將晚上老師講的案例都復述了一遍。
正巧的是，辛總當下正處于一場大宗土地交易之中。經幾個朋友介紹，他看中了一塊地，并且基于對朋友的信任，不僅當場支付了30萬定金，還在十五日前支付了第一期資金200萬，而在三天后，將支付第二筆款項300萬。辛總妻子的侄女生動的講述，讓辛總回家后徹夜未眠，回想起這筆大宗土地交易的買賣過程實在太順，并且太巧合。

事情的經過是這樣的：辛總公司的土地拆遷，剛好手里有一筆閑錢。幾個朋友相約到余杭喝酒，喝酒時遇到余杭本地的一個朋友，這位朋友也是開工廠的，而且跟辛總的另外幾個朋友都很熟，酒過三巡，大家聊起開工廠的事。辛總的朋友順勢介紹起這位本地的朋友在當?shù)亻_的工廠，稱其效益很好，公司業(yè)務規(guī)模正在不斷擴大。這位本地的朋友也借此機會，眉飛色舞地談起自己的擴張計劃：“我打算把公司總部搬到江蘇，在江蘇已經談下來500畝地，合同簽好了，土地出讓金也付完了，現(xiàn)在正在建廠，建成投產后公司的經營規(guī)模將達到20億?！?/p>

隨后幾個朋友就聊到余杭當?shù)毓S那20畝土地的規(guī)劃與打算。

本地朋友透露：“我計劃將這20畝土地賣掉，但在本地的業(yè)務不中斷，我可以向購買我土地廠房的人反租一半的車間，每月租金20萬，把這塊土地的一半作為總部的加工基地保留下來。”幾個朋友一邊喝酒，一邊盤算著這塊土地和廠房的價值和回報。聊著聊著，話題又轉到辛總工廠的土地拆遷，然后就聊到辛總如果把這塊土地買下來，作為投資的話，每月保底租金20萬元，一年就有240萬的保底凈收益，另外一半廠房也可以讓辛總把工廠遷過來，朋友們還聊起了當?shù)氐纳鐣P系，都覺得這是千載難逢的好機會，紛紛感嘆：“這真是前世修來的緣分”“這么機緣巧合遇到了本地這么好的老板”。大家一拍即合，辛總當場決定拿下這塊地，通過手機轉賬支付了30萬作為定金，另外兩個朋友也決定各入股五分之一，辛總作為大股東，持有五分之三的股份。

第二天，辛總回家跟妻子說起收購余杭土地的事，當即被她罵了個“狗血淋頭”。在支付第一期款項的期限里，夫妻倆為此爭吵不斷，但因為30萬定金已經付出去了，另外兩個朋友承擔的資金份額也打到辛總卡里了，辛總好說歹說，才說服妻子支付了第一期款項?？僧斚拢诙诳铐椫Ц对诩?，老婆侄女講述的那些觸目驚心的土地交易風險案例，卻如同重錘，句句敲中辛總懸著的心門。

辛總妻子也一同聽了這些案例，剛聽完第一個，臉色就變得煞白，聽完所有案例后，她全程沉默不語，回到家更是沒洗漱就草草睡了。辛總在夜里聽著老婆的呼吸聲，知道她也同樣徹夜未眠。

之后，辛總通過愛人的侄女找到我，坦言：“我妻子的侄女聽了您講的故事，轉達給我們了，我們夫妻倆整夜都沒睡著?！比缓螅量偲拮酉蛭以敿氈v述了辛總這次土地收購的來龍去脈。

我說：“目前我無法判斷辛總收購的這塊土地是否存在法律風險，但根據(jù)你們描述的細節(jié)，這些情節(jié)有點像網上普法反詐教育故事中的‘殺豬盤’?！?/p>

他們齊聲問：“什么是殺豬盤？”

我解釋道：“就是認識的那個圈子里只有一頭豬，其余的都是殺豬的人。”

辛總老婆當場就哭了。

辛總還試圖辯解：“這不太可能，我那幾個朋友關系都很好?！?/p>

我提醒他：“那您不妨調查一下，您那幾個朋友跟這個余杭的朋友之間有沒有利益關系?！?/p>

辛總回憶道：“我以前聽他們說起過，這個余杭的老板好像欠他們貨款，但這個老板實力雄厚，應該沒關系的?！闭f完，他陷入了沉默。

隨后，他們表示：“我們先回去商量下?！?/p>

三個小時之后，已是夜晚九點，辛總妻子打來電話：“無論如何，我們都得過來找您談一下?！?/p>

見面后，他們當即與我簽訂合同，支付了律師代理費，臨走時還說道：“看在我侄女是您學生的份上，無論如何要救救我們?！?/p>

第二天，我們帶著相關證件和團隊成員趕到余杭展開調查。結果不出所料：余杭老板土地上存在三家銀行的抵押，且銀行貸款均已逾期，其中兩家銀行起訴后又撤訴；此外，該公司還因拖欠一家供應商18萬的貨款被起訴，因未履行判決，法院已對法定代表人采取了限高限消的司法措施。

當我們把調查結果告知辛總后，他竟說：“那還好，只欠18萬被起訴，沒有大額的訴訟?！?br/>他的妻子在我說話前吼出來了：“你眼瞎啊，連18萬都付不出來，說明他負債肯定過千萬了，哪個老板會只因為欠幾百萬就周轉不過來，你怎么這么傻！”

我們總結陳詞：“總之，我們調取的這份欠款18萬未履行的訴訟證據(jù)至關重要，它足以證明對方在跟你簽訂合同時已處于信用不良狀態(tài)，我們可以行使‘不安抗辯權’，向法院提起解除合同的訴訟，并主張對方返回已收取的款項，同時雙倍返還定金。”

辛總臨走時，問：“那明天要支付第二期款項的期限到了，我們應該不用付了哈?！?/p>

辛總被他的妻子連掐帶捏地拖了出去，我聽見她在外面罵：“天吶，我怎么嫁了你這么蠢的一頭豬?！?《證據(jù)終結者》系知名律師張民元先生原創(chuàng)作品，律界之聲官網正以章節(jié)體形式持續(xù)連載中，敬請關注!）

作者簡介：張民元，男，一級律師。民革浙江省委會社法委委員，北京盈科(寧波)律師事務所管委會主任。