壹

5月26日下午，北京地產(chǎn)圈的社交媒體被兩張海報(bào)刷屏。這兩張海報(bào)既不是拿地戰(zhàn)報(bào)，也不是業(yè)績(jī)喜報(bào)，之所以能刷屏，是因?yàn)閮纱笱肫笤诒本┑膬蓚€(gè)項(xiàng)目——保利朝觀天珺、金茂滿曜——互相出現(xiàn)在了對(duì)方的海報(bào)上，相互致意不算，還要相互致敬。

這與當(dāng)下北京樓市的劍拔弩張形成了鮮明對(duì)比。兩個(gè)項(xiàng)目都在朝陽(yáng)的三間房，比鄰而居，規(guī)劃條件相似，又幾乎同期入市。保利與金茂選擇在此協(xié)同發(fā)力，以各自優(yōu)勢(shì)共促板塊成熟，推動(dòng)區(qū)域整體價(jià)值的持續(xù)釋放。

這款“三間房共識(shí)”，給當(dāng)下動(dòng)輒拼到刺刀見(jiàn)紅的北京樓市，吹來(lái)一股清流。

兩家央企高層的態(tài)度很能說(shuō)明問(wèn)題。我們掌握的消息顯示，保利和金茂的高層領(lǐng)導(dǎo)，都曾在不同場(chǎng)合向兩個(gè)項(xiàng)目的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)明示，朝觀天珺和金茂滿曜是“競(jìng)合關(guān)系”，兩個(gè)項(xiàng)目不搞惡性競(jìng)爭(zhēng)，更不搞價(jià)格戰(zhàn)，要專心做好產(chǎn)品和服務(wù)，提升區(qū)域板塊的價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)共贏。

領(lǐng)導(dǎo)的指示自然不能落空。銷講之中，從頭就沒(méi)有攻擊對(duì)方項(xiàng)目的內(nèi)容，兩個(gè)項(xiàng)目還都“不約而同”地選擇了“不上渠道”。在入市節(jié)奏上，似乎都有謙讓之意，朝觀天珺先開(kāi)，金茂滿曜后至。

這種打法，頗具北京地產(chǎn)市場(chǎng)上的”古典主義氣質(zhì)”。樓市黃金年代，“花花轎子人人抬”是北京開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。那時(shí)幾乎沒(méi)有競(jìng)品，而只有“友商”，兩個(gè)甚至多個(gè)同區(qū)域板塊的項(xiàng)目，共同做好，相互支持，區(qū)域板塊價(jià)值提升，所有開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都能受益，對(duì)區(qū)域板塊也是善莫大焉。

貳

兩個(gè)項(xiàng)目都把心思放在了自己的產(chǎn)品上，在細(xì)節(jié)上下的力度最能說(shuō)明問(wèn)題。

滿曜是金茂“金玉滿堂”新產(chǎn)品系中，滿系首個(gè)北京落地項(xiàng)目。金茂從上至下非常重視，集團(tuán)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)甚至親自對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案把關(guān)、調(diào)整，樓棟排布、項(xiàng)目規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、裝標(biāo)配置等都幾易其稿。

金茂滿曜在社區(qū)主入口打造了150米的“超級(jí)界面”，首次使用特制陶板構(gòu)建外立面，愛(ài)馬仕同款的藍(lán)綠色陶板為金茂專門(mén)開(kāi)模定制，據(jù)說(shuō)燒制過(guò)程中良品率只有30%，成本頗高，但視覺(jué)效果很好，既通透，又有質(zhì)感。在這樣的細(xì)節(jié)上舍得投入，金茂滿曜的目的在于強(qiáng)化用戶歸家的儀式感和體驗(yàn)。

而在159平方米的戶型中，滿曜采用了雙玄關(guān)的設(shè)計(jì)，客廳面寬高達(dá)6.9米，空間尺度足以滿足居住的舒適性。在這個(gè)戶型中，“家庭公區(qū)”面積達(dá)到了75平方米，使得家庭結(jié)構(gòu)變化后，親情交流的空間有了足夠的保障。這種空間尺度，幾乎達(dá)到了三套房的居住感受。

金茂團(tuán)隊(duì)在室內(nèi)采用了大量高水準(zhǔn)的倒角工藝，使用了更多弧形倒角的設(shè)計(jì)和手法。業(yè)內(nèi)周知，弧形倒角對(duì)施工質(zhì)量控制的顆粒度要求很高，也增加成本，圓角的設(shè)計(jì)要比普通的貴三倍，通常只有單價(jià)20萬(wàn)以上的豪宅才會(huì)采用。金茂細(xì)節(jié)層面上投入如此大的力度，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意所在。

能檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)意的另一處細(xì)節(jié)，在于對(duì)石材的運(yùn)用。滿曜多處采用石材鋪裝。電視背景墻鋪裝巴西魚(yú)肚灰石材，地面鋪裝月光米黃石材，在彰顯高級(jí)感的同時(shí)，也通過(guò)配色體現(xiàn)了滿曜不同于其他項(xiàng)目的審美水平，而這也是滿曜產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，畢竟這一代的青年用戶，對(duì)居住環(huán)境的要求不再是簡(jiǎn)單粗暴的標(biāo)識(shí)財(cái)富，而是要將高級(jí)和個(gè)性蘊(yùn)含于獨(dú)特的審美之中。這就對(duì)細(xì)節(jié)的處理提出了更高的要求，能滿足這種需求的，都不是一般水平的團(tuán)隊(duì)。

敢于而且樂(lè)于在不是那么顯眼的細(xì)節(jié)處投入的項(xiàng)目，必然是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和使用體驗(yàn)有極高的追求。滿曜就是這種風(fēng)格，本來(lái)南向落地窗已經(jīng)在視覺(jué)上營(yíng)造了很好的審美視野，但是金茂并不滿足于此，還是采用了金屬埡口包邊工藝，同樣的手法還在木飾面的骨骼線、浴室門(mén)極窄邊框等方面體現(xiàn)。這其實(shí)要增加不少成本，但金茂仍然做了這個(gè)選擇，在不顯眼的地方花錢(qián)，十分能說(shuō)明問(wèn)題。

從這種細(xì)節(jié)處下功夫的角度而言，再加上建筑科技系統(tǒng)的加持，在生活舒適度、室內(nèi)空間舒適等方面，都比肩廣渠金茂府，甚至在建筑科技系統(tǒng)方面，還保有迭代改進(jìn)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于三間房整個(gè)板塊而言，毫無(wú)疑問(wèn)是居住品質(zhì)和功能的提升。

“先開(kāi)先走”的朝觀天珺，產(chǎn)品足夠“扛打”。據(jù)說(shuō)背后是保利團(tuán)隊(duì)102次總圖方案推倒重來(lái)的堅(jiān)持，是36版社區(qū)大門(mén)模型反復(fù)打磨的執(zhí)著。這不是簡(jiǎn)單的數(shù)字游戲，而是一場(chǎng)關(guān)于“中國(guó)式好房子”的極限挑戰(zhàn)。以“東魂西技”的手法，朝觀天珺成為整個(gè)朝陽(yáng)北路的新地標(biāo)。

保利的團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新性地采用了以層疊退臺(tái)的金屬拱架構(gòu)筑建筑冠頂?shù)氖址?，以鋁板+石材+玻璃幕墻為材質(zhì)，運(yùn)用故宮拱券門(mén)的元素，加之“鎏金光瀑立面”的效果，在朝陽(yáng)北路上形成了新的視覺(jué)景觀，和長(zhǎng)達(dá)240米的景墻一起，豐富了北京的城市天際線和城市界面的審美層次感。

在同樣體現(xiàn)審美水平的園林方面，保利團(tuán)隊(duì)選取了具有在東方文化中有高潔之意的玉為核心元素，構(gòu)建了以如意為精神圖騰做的立體生態(tài)園林，汲取傳統(tǒng)造園工藝和現(xiàn)代西方園林技法，打造了五進(jìn)園林、五重橋景，還形成了九章如意園和兩大景觀環(huán)線的園林系統(tǒng)，中央園林面積突破萬(wàn)平米關(guān)口，甚至從不同角度觀察，都能形成不同的視覺(jué)效果和景觀。

這樣的技法，保證了居住者既可以領(lǐng)略園林的文化內(nèi)涵和景觀營(yíng)造的氛圍感，也得以完成從城市喧囂到居所寧?kù)o的切換。

朝觀天珺還做到了堪稱尚佳的視野與采光。以157平方米戶型為例，總共8個(gè)外窗，其中6個(gè)都為落地窗，把窗墻比在規(guī)劃條件內(nèi)做到極致。既滿足采光的功能性需求，又把景觀視野的層次提升到了一個(gè)新的高度。

至于細(xì)節(jié)，朝觀天珺也下足了功夫。例如139平方米戶型中的2.5衛(wèi)，以0.5衛(wèi)的設(shè)計(jì)，為老人房配屬了專門(mén)的衛(wèi)生間，并以玻璃墻替代傳統(tǒng)墻體，盡可能增加市內(nèi)空間。又如廚房，采用了罕見(jiàn)的六扇門(mén)”的設(shè)計(jì)，追求與冰箱的軸線對(duì)稱，這也體現(xiàn)了在細(xì)節(jié)層面的審美追求。

朝觀天珺和金茂滿曜都是“好房子”政策之后的產(chǎn)品，都有很不錯(cuò)的得房率表現(xiàn)，也都不約而同地采用了滿配策略，廚衛(wèi)家電的贈(zèng)送有足夠檔次的同時(shí)，也都注重了功能性，都能滿足高品質(zhì)生活的需要，甚至在一定程度上，都已經(jīng)接近“拎包入住”。

開(kāi)發(fā)商把心思花在這些方面，比搞價(jià)格戰(zhàn)更有價(jià)值。

叁

如此作風(fēng)的兩大開(kāi)發(fā)商同期進(jìn)駐同一板塊，還能對(duì)完善區(qū)域的城市功能起到很大作用。

兩大開(kāi)發(fā)商同步入駐，同樣意味著更大體量的人口導(dǎo)入和更穩(wěn)定的居住需求預(yù)期，有利于推動(dòng)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、交通出行等公共配套的系統(tǒng)升級(jí)。政府部門(mén)在資源配置時(shí)更傾向于向這類集中連片、具備發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K傾斜，加快補(bǔ)齊短板。

三間房板塊作為成熟居住區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，生活配套完整，城市界面已有較高完成度，長(zhǎng)期以來(lái)吸引了大量改善型購(gòu)房關(guān)注。然而，區(qū)域內(nèi)始終缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源，成為影響購(gòu)房決策的重要因素。盡管居住需求充足，但家庭型客戶對(duì)教育配套的顧慮，使該板塊的發(fā)展?jié)摿ξ茨艹浞轴尫拧?/strong>

隨著保利和金茂兩大項(xiàng)目的落地，教育短板開(kāi)始被正視并逐步補(bǔ)齊。在該區(qū)域內(nèi)，有兩塊預(yù)留教育用地，將引入兩所不低于陳經(jīng)綸中學(xué)水平的九年一貫制學(xué)校，均為集團(tuán)化辦學(xué)模式。目前，選址確定，學(xué)籍安排及引入校方均由區(qū)教委主導(dǎo)，正在積極落推進(jìn)之中。

兩大項(xiàng)目的落地，還對(duì)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起到提速作用。板塊所在的城市支路黃渠東路、三間房南一街有望于2026年2月完成施工。這些支路的竣工，將極大的豐富三間房板塊內(nèi)的路網(wǎng)密度，便利這一板塊與其他城市區(qū)域界面的交通聯(lián)系，既有利于日后業(yè)主的出行，也有利于區(qū)域內(nèi)的新地塊盡快入市，從而進(jìn)一步提升區(qū)域板塊的成熟度和價(jià)值高度。

在對(duì)區(qū)域板塊的價(jià)值貢獻(xiàn)上，保利和金茂都有“傳統(tǒng)”。金茂以廣渠金茂府“開(kāi)場(chǎng)”，不僅依靠自身品質(zhì)帶熱了當(dāng)時(shí)整個(gè)北京樓市，還帶動(dòng)大郊亭板塊的迅速崛起和區(qū)域功能的提升，并在此之后，形成了金茂的建筑科技口碑，以完善的建筑科技系統(tǒng)提升居住舒適度，也實(shí)質(zhì)上提升了所在板塊的人居價(jià)值水平。三間房板塊上的滿曜，也有著同樣的效果。

而保利在朝陽(yáng)區(qū)也有著同樣的傳統(tǒng)。從保利國(guó)際廣場(chǎng)到東郡，再到錦上、和光煦境，無(wú)一不是區(qū)域板塊開(kāi)創(chuàng)或發(fā)展關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)的重要項(xiàng)目，對(duì)區(qū)域板塊的價(jià)值提升十分明顯。

朝陽(yáng)北路一線是北京樓市的傳統(tǒng)板塊，區(qū)域成熟度很高，但是，近年來(lái)缺乏高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目供應(yīng)，沿線基本上都是房齡10年甚至更長(zhǎng)的“老項(xiàng)目”，這使得在產(chǎn)業(yè)有支撐，需求有積攢的情況下，朝陽(yáng)北路一線的居住功能和品質(zhì)反倒成為了短板，形成了區(qū)域板塊整體價(jià)值兌現(xiàn)的障礙，保利和金茂的兩個(gè)新項(xiàng)目的到來(lái)，直接將短板變成長(zhǎng)板，極大地提升了這個(gè)板塊的價(jià)值所在。

當(dāng)競(jìng)合塑造秩序，一個(gè)板塊的未來(lái)就有了更清晰的方向。

肆

其實(shí)，這兩個(gè)項(xiàng)目所在的三間房板塊，當(dāng)下的處境十分微妙。北京樓市向來(lái)是板塊輪動(dòng)，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何，每年都會(huì)有幾個(gè)熱點(diǎn)板塊。一旦“入圍”，意味著更高的關(guān)注度，更多的流量，更好的業(yè)績(jī)，更快的流速。

要成為這種第一梯隊(duì)的熱點(diǎn)板塊，要有個(gè)關(guān)鍵要素，一個(gè)是區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，產(chǎn)品品質(zhì)要有保障。這不能是一個(gè)項(xiàng)目，而是要多個(gè)項(xiàng)目合力而為才行；另一個(gè)是板塊內(nèi)部要有較好的秩序，較為合理的價(jià)格體系，這樣才能確保價(jià)值。

這兩點(diǎn)，當(dāng)下市場(chǎng)不是隨隨便便哪個(gè)開(kāi)發(fā)商都能做到的。

三間房板塊具備了這樣的素質(zhì)：首先這個(gè)區(qū)域供給稀缺，多年已經(jīng)沒(méi)有供地，朝觀天珺、金茂滿曜的出現(xiàn)，正當(dāng)其時(shí)；其次，這個(gè)區(qū)域板塊的產(chǎn)業(yè)、生活配套已經(jīng)十分成熟，區(qū)域價(jià)值來(lái)到了兌現(xiàn)時(shí)刻；再次，兩個(gè)項(xiàng)目都是高品質(zhì)項(xiàng)目，產(chǎn)品品質(zhì)在北京均屬一線。

但是，三間房板塊也面臨著不確定性，朝陽(yáng)北路，包括黃杉木店地塊在內(nèi)，都是外在的壓力性因素。直白點(diǎn)說(shuō)，如果三間房板塊的兩個(gè)項(xiàng)目“內(nèi)亂”，相互傾軋，那么，秩序混亂之后的三間房板塊，進(jìn)入第一梯隊(duì)的局面將不容樂(lè)觀，屆時(shí)，區(qū)域板塊價(jià)值的貶損，將是所有人的損失。

因此，三間房遇到保利、金茂這兩個(gè)央企開(kāi)發(fā)商是幸運(yùn)的，把心思和精力花在產(chǎn)品和服務(wù)上，而避免價(jià)格戰(zhàn)，既是相互的托舉，也是共同對(duì)三間房板塊價(jià)值的托舉和提升，這才是真正的“共贏”所在。

一個(gè)版塊的高度，是由競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的格局決定的。

價(jià)格戰(zhàn)，只能帶來(lái)雙輸，對(duì)“友商”的惡意詆毀與惡性競(jìng)爭(zhēng)，也只能帶來(lái)板塊價(jià)值體系的最終崩潰，屆時(shí)誰(shuí)也不能幸免。這正是我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)秩序重要性的原因所在。懂得這些，并且做到，在當(dāng)下市場(chǎng)比黃金還寶貴。這就是“三間房共識(shí)”的最大價(jià)值所在。

當(dāng)爭(zhēng)斗成為本能，和平反而更有力量。

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