年末的廣州土拍激戰(zhàn)正酣，黃埔區(qū)甩出的“王炸”地塊更是在此時(shí)徹底點(diǎn)燃市場——長洲島深井金洲大道以南HPG-CZ-02地塊正式掛牌，以1.01的容積率刷新廣州7年宅地低密紀(jì)錄。

拿下這塊地的是央國企老搭檔“央企中交投城和科學(xué)城集團(tuán)”，其中中交城投這家央企，雖然出手就拿下最大地塊，但也不免讓人生出懷疑，從過去市場表現(xiàn)來看，中交城投屬于“小而美”的存在，但高達(dá)4.7億的凈利潤，又讓人不得不感嘆，這家過分低調(diào)的央企，到底有何來頭。

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引人注目的地塊

首先來聊聊中交城投此次拿下的地塊。

廣州黃埔市場化多年，這塊地此前一直是商業(yè)用地，直到今年8月剛調(diào)規(guī)，才成為黃埔區(qū)在2025年首宗出讓的宅地。

而這塊地本身容積率達(dá)到了罕見的1.01，而這樣低的容積率，上一次還是2018年從化溫泉鎮(zhèn)的宅地，可以說是競爭力拉滿。

此外地塊所在的長洲島，不僅是廣州屬于屈指可數(shù)的島居環(huán)境，更難得的離珠金琶核心區(qū)很近，加上江景優(yōu)勢(shì)，對(duì)于目前無在售新房、老舊小區(qū)占絕大多數(shù)的市場來說，無疑是一注興奮劑。

從數(shù)據(jù)上看，建筑成本遠(yuǎn)超高層住宅標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合1.01的容積率、≤40%的建筑密度、≥35%的綠地率，再加上30米限高條件，未來很可能做成別墅、大平層聯(lián)排等，對(duì)標(biāo)高端改善人群。

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實(shí)力下的底氣

拿地背后的底氣離不開企業(yè)的硬實(shí)力，根據(jù)2025年半年度數(shù)據(jù)，中交城投目前已在9省21城，落地投資項(xiàng)目90余個(gè)，總合同額超過5000億元，資產(chǎn)總計(jì)為944.46億元，在激烈的競爭中，中交城投已然找到了屬于自己本土化的適應(yīng)節(jié)奏。

作為世界500強(qiáng)企業(yè)中交集團(tuán)的一級(jí)子公司，中交城投背后有著一套與傳統(tǒng)開發(fā)截然不同的定位：綜合城市服務(wù)商。

這套體系遠(yuǎn)比想象中復(fù)雜，意味著更高的戰(zhàn)略開發(fā)能力，更強(qiáng)大的資源整合力和更深度的運(yùn)營力�？梢哉f，中交城投在創(chuàng)立之初，就選擇了一條更難走的路。

2015年，在新型城鎮(zhèn)化和國家級(jí)新區(qū)建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃下，基于母公司中交集團(tuán)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)和綜合開發(fā)價(jià)值鏈的戰(zhàn)略布局，中交城投應(yīng)運(yùn)而生。

中交城投的核心業(yè)務(wù)城市綜合開發(fā)和產(chǎn)城綜合開發(fā)，都圍繞著“地產(chǎn)+基建”的產(chǎn)業(yè)協(xié)同來展開。

公司第一個(gè)項(xiàng)目是廣州靈山島尖區(qū)域的綜合開發(fā)，這是中交城投業(yè)務(wù)模式的首次實(shí)踐，金融、科創(chuàng)的融入，在做好城市規(guī)劃的同時(shí)也大大提升了居住體驗(yàn)。

此后公司又持續(xù)在廣州、佛山、珠海、寧波等地深耕，打造了不少亮眼的項(xiàng)目，比如中交·黃埔未來城，二開二爆，開盤當(dāng)天去化率高達(dá)93%。

2017年，位于浙江寧波的奉化城項(xiàng)目的啟動(dòng)，對(duì)中交城投具有里程碑意義，通過一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，將此前粗獷、單一的城市開發(fā)模式，升級(jí)為全產(chǎn)業(yè)鏈一體化服務(wù)。

短短不到三年時(shí)間，就把奉化區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶上一個(gè)新高度。在這個(gè)過程中，中交城投也從單一的投資建設(shè)主體，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌墒斓某鞘邪l(fā)展商角色。

2020年，公司調(diào)整戰(zhàn)略，開始大舉布局市場，從過去聚焦在廣州，延伸到“兩灣一江”，拓展長三角區(qū)，先后在大灣區(qū)、杭州灣、長江經(jīng)濟(jì)帶等區(qū)域拿地，成績也頗為惹眼，比如中交·鳳啟虹橋，在五一期間創(chuàng)下5天破億的成績；中交·荷語江山府，上半年銷售額超12億，連續(xù)蟬聯(lián)臨平區(qū)“金額、套數(shù)、面積”三冠王。

值得一提的是，在2022年，公司拿下上海最大的城中村改造項(xiàng)目——青浦鳳溪項(xiàng)目，成功進(jìn)入上海市場。

發(fā)展過程中，公司獨(dú)特的“城市合伙人”核心模式，讓其展現(xiàn)出有別于傳統(tǒng)開發(fā)商的實(shí)力：

第一，城市綜合開發(fā)的碾壓級(jí)優(yōu)勢(shì)：

公司通過“城市綜合開發(fā)+”模式，涵蓋“城市底盤、產(chǎn)業(yè)、能源、消費(fèi)、人居”五大模塊，來打造“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”。

第二，資源整合創(chuàng)新下的央地合作模式：

中交城投自身定位為“城市合伙人”，從土地、資金、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)、物業(yè)到運(yùn)營，都通過央地協(xié)同模式來發(fā)展業(yè)務(wù)。

在廣州將軍山片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中，中交城投導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，又利用國企科學(xué)城集團(tuán)的本土優(yōu)勢(shì)，高效對(duì)接政策、推動(dòng)土地整備，其中首期產(chǎn)業(yè)園粵港澳大灣區(qū)數(shù)創(chuàng)園從簽約到開工僅3個(gè)月，到封頂僅6個(gè)月，可以說是妥妥的黃埔速度。

第三，產(chǎn)城人融合的頂層思維：

在城市更新舊改業(yè)務(wù)上，做到一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，這種決心和實(shí)力也早有端倪，公司在長三角和大灣區(qū)，布局了上海、寧波、杭州、廣州、佛山、東莞等6個(gè)城市、9個(gè)產(chǎn)城融合園區(qū)，比如在佛山倫教，打造了3000㎡城市會(huì)客廳滿足需求，成立順德區(qū)人才服務(wù)工作站輸送人才，聯(lián)合龍頭企業(yè)聚焦資源。

這條特色房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之路的成功，離不開核心班子的統(tǒng)籌謀劃和躬身實(shí)踐，其中，公司董事長丁仁軍屢次親臨一線深入調(diào)研，實(shí)地察看項(xiàng)目現(xiàn)場，協(xié)調(diào)難點(diǎn)問題，為公司高質(zhì)量發(fā)展把脈定向。

03

另辟蹊徑的戰(zhàn)略和產(chǎn)品

在戰(zhàn)略上，中交城投不同于別的房企在數(shù)量、區(qū)域上廣撒網(wǎng)，而是更注重“小而美”，公司根據(jù)“三重兩大兩優(yōu)”的發(fā)展路徑，聚焦兩灣一江，拓展長三角區(qū)，依托母公司優(yōu)勢(shì)，在自己擅長的領(lǐng)域深耕到極致。

而在產(chǎn)品上，中交城投也并非像傳統(tǒng)開發(fā)商，以單個(gè)項(xiàng)目來慢慢積攢口碑，而是通過強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的城市價(jià)值來打造品牌。

比如廣州將軍山片區(qū)，圍繞生產(chǎn)、生活、生態(tài)的“三生融合”模式進(jìn)行城市更新，將城市生活和個(gè)人居住緊密結(jié)合；

而在不少項(xiàng)目里我們也能看到，比房子更先落地的，往往是產(chǎn)業(yè)區(qū)或者城市量級(jí)的配套，比如城市級(jí)公園，這些可不是錦上添花的“附加品”，相反，它們是不可或缺的，是中交城投的競爭力之一，它們共同構(gòu)筑起一個(gè)成熟、高價(jià)值的生活系統(tǒng)，相比于傳統(tǒng)、單一的產(chǎn)品，給消費(fèi)者一種更牢固、長久的信任感和價(jià)值感。

從拿地邏輯來看，不同于以往的黃埔未來城、荷語江山府等項(xiàng)目，更偏好城市的新城區(qū)、潛力板塊，這次長洲島地塊聚焦在一線城市的核心板塊，可能是想通過打造一個(gè)現(xiàn)象級(jí)標(biāo)桿產(chǎn)品，來快速提升知名度，進(jìn)一步反哺給其他產(chǎn)品。

這當(dāng)然也少不了公司“先城后市，產(chǎn)城融合”模式的拿手好戲，所以這塊地未來很可能會(huì)依托人臨近核心區(qū)的琶洲、金融城、大學(xué)城等國家級(jí)產(chǎn)業(yè)群，通過配套、交通升級(jí)來打造，我們也期待中交城投的更多表現(xiàn) 。