一塊爛了快十年的地王，終于被人買走了。

2017年，世茂豪擲239億拿下深圳龍崗大運核心地塊，揚言要建700米“中國第一高樓”。結(jié)果開發(fā)商爆雷，項目爛尾數(shù)年，淪為城市傷疤。

時隔8年，這塊“燙手山芋”終于有了新主人。5月6日，華潤置地以70.45億底價成功接盤。加上早前政府68億收儲補償，原項目實際價值已不足三分之一。

地價打三折，但規(guī)矩全變了

表面看，華潤抄了個大底。但賬不能這么算——地還是那塊地，游戲規(guī)則徹底變了。

世茂當(dāng)年買的是純商業(yè)+寫字樓用地，賭的是地標(biāo)溢價和快速回報。而這次重新出讓前，政府已大幅調(diào)整規(guī)劃：住宅面積占比升至64%，商業(yè)寫字樓縮減，容積率降至3.2以下。

華潤不僅要開發(fā)超2000套住宅，還要建起龍崗最大的商業(yè)綜合體（體量超現(xiàn)有大運天地、COCO Park），并引入高端酒店和一線品牌。

從“畫餅講故事”到“住宅養(yǎng)商業(yè)”的長線操盤，難度不可同日而語。

央企出手：被動接盤還是戰(zhàn)略性抄底？

有人說華潤撿了大便宜。但細(xì)看條件，這絕非普通房企敢碰的生意：購物中心開業(yè)時間卡死，首店不少于30家，前五年年均營收不低于8000萬，逾期開業(yè)一天罰50萬，擅自變更運營主體罰10億……每一條都是真金白銀的緊箍咒。

此前這塊地兩次法拍，起拍價從130億降至104億，均無人問津。能夠啃下這塊硬骨頭的，全國一只手?jǐn)?shù)得過來。華潤有深圳萬象天地、大運天地等成功案例，既有能力也有一定責(zé)任——這既是抄底，也是救場。

風(fēng)險不容忽視：商業(yè)培育是無底洞

70億只是買地錢，后續(xù)開發(fā)運營投入至少兩三百億。高端商業(yè)培育周期漫長，前五年想盈利幾乎天方夜譚。而違約金條款層層加碼，稍有不慎就是數(shù)億損失。

對龍崗大運來說，有人接盤總比繼續(xù)爛尾強。至少片區(qū)有了新盼頭：低密度住宅、大型商圈、高端酒店，城市界面將大幅提升。對原業(yè)主和周邊居民而言，這既是希望也是未知——房價能否提振？商業(yè)能否兌現(xiàn)？一切仍是問號。

一句話總結(jié)：舊玩法已死，新故事剛開頭

這不是簡單的資產(chǎn)抄底，而是一次被迫的重估與重構(gòu)。華潤能否在苛刻條件下平衡住宅現(xiàn)金流與商業(yè)運營，真正“拆彈”成功，還需時間檢驗。

但有一點可以肯定：靠地標(biāo)泡沫圈錢的時代，徹底翻篇了。