原深圳世茂深港國際中心項(xiàng)目外圍立牌。黃指南/攝

本報(bào)記者 張蓓 黃指南 深圳報(bào)道

九年歸來仍是底價(jià)，華潤置地為這段跌宕近十年的大運(yùn)地王沉浮錄，畫上了階段性的句點(diǎn)。

5月6日，深圳市龍崗區(qū)龍城街道大運(yùn)新城核心宗地G01046-0106完成出讓，華潤置地旗下全資公司以70.45億元底價(jià)競(jìng)得該地塊。據(jù)悉，該宗地系政府收儲(chǔ)后重新出讓用地，其前身是世茂集團(tuán)2017年豪擲239.43億元拿下的深圳第二高總價(jià)地王。

這場(chǎng)持續(xù)九年的地產(chǎn)賭局，落幕的不只是一個(gè)超高層地標(biāo)的摩天夢(mèng)，更是地產(chǎn)行業(yè)那個(gè)靠規(guī)模敘事、杠桿擴(kuò)張、天際線競(jìng)賽就能撐起估值的狂熱時(shí)代。

資產(chǎn)新生

這場(chǎng)看似平淡的底價(jià)成交，實(shí)則是多方博弈后最符合市場(chǎng)邏輯的終局。

深圳公共資源交易中心公告顯示，該宗地掛牌期內(nèi)僅華潤置地一家主體提交有效競(jìng)買申請(qǐng)，無其他競(jìng)價(jià)主體，最終以掛牌底價(jià)直接成交，折合綜合樓面價(jià)約14776元/平方米。

宗地總用地面積約16.97萬平方米，總計(jì)容建筑面積47.68萬平方米，用地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地為主、搭配商業(yè)及配套用地，與九年前世茂拿下地塊時(shí)的規(guī)劃，已是天壤之別。

出讓文件里的每一條規(guī)則調(diào)整，都是對(duì)當(dāng)年地標(biāo)狂熱的反向修正。原項(xiàng)目規(guī)劃容積率4.17，核心定位是超高層商務(wù)綜合體，700米主塔占去了核心開發(fā)資源與資金體量。

此次重新出讓，容積率大幅下調(diào)至3.26，總開發(fā)規(guī)模收縮近三成，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)徹底反轉(zhuǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，深圳運(yùn)用“清理、調(diào)整、供應(yīng)”手段優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施條件，盤活存量項(xiàng)目，在該地塊上獲得了成功實(shí)踐。

具體來看，地塊住宅建筑面積達(dá)30.56萬平方米，占總建面的64%，成為地塊核心現(xiàn)金流支撐，商業(yè)、酒店及配套建面合計(jì)14.35萬平方米，其中集中商業(yè)約定不得轉(zhuǎn)讓、酒店限整體轉(zhuǎn)讓，摒棄了原規(guī)劃中散售商業(yè)平衡現(xiàn)金流的高周轉(zhuǎn)邏輯。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理、廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長羅宇則向本報(bào)記者分析道，目前深圳龍崗現(xiàn)有商業(yè)存在同質(zhì)化、運(yùn)營欠佳、空置率較高和租金承壓等問題，潛在供應(yīng)量大，商業(yè)已明顯過剩，且在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，商業(yè)招商去化難度大，極其考驗(yàn)操盤房企的商業(yè)招商運(yùn)營能力，少做即是少虧，因此商業(yè)規(guī)劃調(diào)整收縮規(guī)模即是主動(dòng)作為、適配深圳東部現(xiàn)實(shí)，合理調(diào)整優(yōu)化供需關(guān)系。

對(duì)華潤置地而言，這并非一次冒險(xiǎn)的抄底，而是片區(qū)布局的順勢(shì)補(bǔ)倉，其在大運(yùn)新城已運(yùn)營大運(yùn)中心體育場(chǎng)館、大運(yùn)天地購物中心等核心資產(chǎn)。

李宇嘉進(jìn)一步指出，如此大體量的項(xiàng)目，在當(dāng)下市場(chǎng)條件下，有能力、有意愿接盤的只有央企；其次，盤活存量，穩(wěn)定房地產(chǎn)，探索新模式，央企責(zé)無旁貸；再次，華潤周邊有大運(yùn)中心體育場(chǎng)館，以及周邊的華潤大運(yùn)天地，可以片區(qū)開發(fā)形成協(xié)同運(yùn)作之勢(shì)，相互賦能和借力，提升綜合業(yè)績。

地王夢(mèng)

這宗地的九年軌跡，是一場(chǎng)完整閉環(huán)的地王造夢(mèng)史。

它誕生于房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿擴(kuò)張的尾聲，以“中國第一高樓”的宏大敘事為核心錨點(diǎn)，借著城市天際線建設(shè)的熱潮快速推進(jìn)，最終在行業(yè)周期的劇烈調(diào)整中陷入停滯，成為一片待盤活的閑置工地。

2017年12月，深圳土地市場(chǎng)迎來了足以載入史冊(cè)的一錘。世茂集團(tuán)以239.43億元底價(jià)競(jìng)得該地塊，一舉刷新深圳土地出讓總價(jià)紀(jì)錄，成為彼時(shí)當(dāng)之無愧的“深圳第二高總價(jià)地王”。

拿下這宗地的世茂，隨即為市場(chǎng)描繪了一場(chǎng)造夢(mèng)藍(lán)圖——項(xiàng)目計(jì)劃總投資500億元打造世茂深港國際中心，定位為深港合作的標(biāo)桿性城市載體。彼時(shí)的世茂，正處于規(guī)模擴(kuò)張的黃金窗口期，手握充裕的融資額度與市場(chǎng)信心，在全國范圍內(nèi)鋪開地標(biāo)項(xiàng)目的布局。

在行業(yè)普遍信奉“規(guī)模為王、地標(biāo)定江湖”的語境里，這場(chǎng)關(guān)于深圳天際線的設(shè)想，被視作世茂躋身行業(yè)第一梯隊(duì)的關(guān)鍵一躍。

周期的逆轉(zhuǎn)來得猝不及防�！叭兰t線”融資監(jiān)管全面落地，行業(yè)流動(dòng)性閘門驟然收緊，高杠桿擴(kuò)張的隱患集中爆發(fā)。2022年，世茂集團(tuán)債務(wù)危機(jī)全面引爆，境內(nèi)外債券接連違約，原本熱火朝天的深港國際中心項(xiàng)目，在當(dāng)年3月全面停工。

此后數(shù)年，這片曾經(jīng)被寄予城市天際線厚望的土地，徹底淪為深圳規(guī)模最大、關(guān)注度最高的爛尾項(xiàng)目。高聳的塔吊靜止在半空，未完工的建筑主體裸露著銹蝕的鋼筋，閑置的空地上雜草瘋長，與周邊大運(yùn)新城日漸成熟的城市界面形成反差。

原深圳世茂深港國際中心項(xiàng)目現(xiàn)狀。黃指南/攝

羅宇對(duì)本報(bào)記者分析道，隨著土地價(jià)值邏輯從“地標(biāo)溢價(jià)”+“貨值換估值、估值換融資”轉(zhuǎn)向“開發(fā)聚焦現(xiàn)實(shí)需求+運(yùn)營高端商業(yè)資產(chǎn)”。過去在房地產(chǎn)高速發(fā)展階段，核心地段標(biāo)的憑借高企地價(jià)、超高地標(biāo)給予市場(chǎng)過熱想象空間，杠桿資金涌入爭(zhēng)奪，出現(xiàn)高位價(jià)值泡沫。

羅宇表示：“在市場(chǎng)放緩下行階段，泡沫逐漸出清，市場(chǎng)回歸理性，更注重真實(shí)需求與現(xiàn)金流。摩天地標(biāo)建設(shè)邏輯也從‘面子競(jìng)賽’轉(zhuǎn)向‘產(chǎn)業(yè)匹配+運(yùn)營可持續(xù)’�！�

李宇嘉則直言，無論是239.43億元的深圳的第二高總價(jià)“地王”，還是計(jì)劃總投資超500億元，打造700米的“中國第一高樓”，都是樓市泡沫時(shí)代的產(chǎn)物，盡管地標(biāo)特征耀眼，但與本地的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、配套關(guān)聯(lián)度不大。

據(jù)本報(bào)記者了解，為化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目主要債權(quán)人中信信托于2023年啟動(dòng)司法拍賣，卻接連遭遇市場(chǎng)的冰冷回應(yīng)。

當(dāng)年7月，項(xiàng)目首次掛牌，起拍價(jià)130.44億元，較當(dāng)年拿地價(jià)已近乎腰斬，卻無任何市場(chǎng)主體報(bào)名參拍；同年11月二次拍賣，起拍價(jià)進(jìn)一步下調(diào)至104.35億元，較評(píng)估價(jià)打至6.4折，最終仍以流拍收?qǐng)觥?/p>

市場(chǎng)的集體觀望，本質(zhì)是對(duì)原項(xiàng)目地塊規(guī)劃的疑慮，地塊復(fù)雜的債務(wù)糾紛、過高的商業(yè)辦公占比、超大體量持有資產(chǎn)的盈利不確定性，在行業(yè)下行周期中，足以讓所有潛在接盤方望而卻步。

破局來自政府的收儲(chǔ)介入。2025年，深圳市龍崗區(qū)政府以68億元總價(jià)完成對(duì)項(xiàng)目核心地塊及地上物的收儲(chǔ)，徹底切割了項(xiàng)目的歷史債務(wù)、權(quán)屬糾紛與法律瑕疵，為地塊重新入市掃清了核心障礙。

當(dāng)年11月，地塊啟動(dòng)規(guī)劃研究招標(biāo)，正式宣告告別超高層地標(biāo)、高商業(yè)用途的執(zhí)念，轉(zhuǎn)向適配市場(chǎng)需求的宜居綜合體開發(fā)。

5月6日的這一錘，不僅完成了這宗明星爛尾項(xiàng)目的盤活閉環(huán)，更為國內(nèi)出險(xiǎn)房企核心資產(chǎn)處置，提供了“政府收儲(chǔ)隔離風(fēng)險(xiǎn)+規(guī)劃重構(gòu)適配市場(chǎng)+央企托底開發(fā)運(yùn)營”的可復(fù)制樣本。

九年輪回，從239.43億元的拿地總價(jià)，到104.35億元仍無人問津的流拍，再到70.45億元的最終落槌，這宗地的命運(yùn)，最終回歸了不動(dòng)產(chǎn)最本質(zhì)的價(jià)值邏輯。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>