編者按

2026年4月17日下午，上海自然資源研究中心（智庫）組織舉辦“城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與土地價(jià)值管理”專題研討咨詢會。會議特邀自然資源部、高校、國際咨詢機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域的11位行業(yè)知名專家，圍繞最新發(fā)布的2026版基準(zhǔn)地價(jià)成果展開深入研討。上海自然資源研究中心（智庫）對專家們的發(fā)言精彩觀點(diǎn)進(jìn)行了梳理提煉，以饗讀者。

上海2026基準(zhǔn)地價(jià)系統(tǒng)性更新：降成本、優(yōu)布局、促融合

張文靜

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理

上海2026年城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是時(shí)隔六年的系統(tǒng)性重構(gòu),也是城市發(fā)展理念轉(zhuǎn)變與空間價(jià)值格局優(yōu)化的集中體現(xiàn)，整體蘊(yùn)含了降低用地成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、差異化調(diào)整引導(dǎo)資源配置、城鄉(xiāng)同地同價(jià)促進(jìn)城鄉(xiāng)功能融合發(fā)展三大核心邏輯。

一是產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格大幅下調(diào)，為新型工業(yè)化與產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展筑牢土地要素保障。此次20年期產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)1至3級降幅超過42%，7至9級降幅高達(dá)50%，近乎“半價(jià)”的定價(jià)模式有助于降低實(shí)體企業(yè)用地成本。降低產(chǎn)業(yè)用地成本不僅能直接提升上海制造業(yè)競爭力、推動產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，還能創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)就業(yè)崗位，吸引高層次人才持續(xù)流入，以低成本供給筑牢實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展根基。同時(shí)，也能有效穩(wěn)定市場與企業(yè)預(yù)期，在當(dāng)前投資趨于謹(jǐn)慎的市場環(huán)境下，增強(qiáng)行業(yè)對上海未來發(fā)展的信心，進(jìn)而帶動住房市場穩(wěn)健發(fā)展。

二是住宅用地實(shí)施差異化梯度調(diào)整，推動土地區(qū)位價(jià)值理性回歸與戰(zhàn)略導(dǎo)向清晰化。住宅用地地價(jià)呈現(xiàn)“核心漲、中間穩(wěn)、遠(yuǎn)郊降”的分化格局，1級住宅基準(zhǔn)地價(jià)漲幅約8.9%，遠(yuǎn)郊7至11級地價(jià)下跌3%至4.6%，這一調(diào)整與市場實(shí)際高度契合。2025年全國涉宅地塊成交樓面價(jià)前十中上海占據(jù)八席，內(nèi)環(huán)內(nèi)近五年新房價(jià)格增幅遠(yuǎn)高于郊環(huán)外，疊加內(nèi)環(huán)內(nèi)、外郊環(huán)、郊環(huán)外不同的市場出清周期，均印證核心區(qū)域土地稀缺性與市場認(rèn)可度，而非核心區(qū)地價(jià)下調(diào)則有效避免價(jià)值高估。此外，黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復(fù)興島、閔行紫竹等重點(diǎn)戰(zhàn)略板塊的住宅與商辦用地基準(zhǔn)價(jià)提升，既體現(xiàn)了規(guī)劃落地與資源集聚的價(jià)值兌現(xiàn)，也為市場與企業(yè)清晰勾勒出上?？臻g價(jià)值布局與潛力發(fā)展板塊。

三是城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化定級定價(jià)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展制度性突破。本次基準(zhǔn)地價(jià)更新實(shí)現(xiàn)里程碑式突破，首次對全市城鄉(xiāng)各類建設(shè)用地采用統(tǒng)一體系定級定價(jià)，徹底打破長期以來城鄉(xiāng)二元土地管理格局，告別城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村兩套評定與定價(jià)體系。這一制度創(chuàng)新不僅讓企業(yè)擁有更多樣化的用地選擇空間，推動城鄉(xiāng)土地要素在統(tǒng)一規(guī)則下順暢流動，并且同步降低鄉(xiāng)村地區(qū)用地成本，逐步破解鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的核心瓶頸，為城鄉(xiāng)功能融合、資源均衡配置提供堅(jiān)實(shí)制度支撐。

總體上看，上海本次基準(zhǔn)地價(jià)更新是對城市空間價(jià)值的全面再評估，也是以土地政策主動引導(dǎo)城市發(fā)展的重要舉措，向社會傳遞了清晰信號——上海將繼續(xù)做強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，將資源精準(zhǔn)導(dǎo)向重點(diǎn)戰(zhàn)略板塊，以一體化的制度設(shè)計(jì)推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展。未來應(yīng)持續(xù)優(yōu)化土地價(jià)值評估體系，讓基準(zhǔn)地價(jià)真正成為衡量城市高質(zhì)量發(fā)展的有效標(biāo)尺。

來源：上海自然資源研究中心

上觀號作者：上海規(guī)劃資源