21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 陳思琦 深圳報道

5月6日，深圳土地交易市場迎來一宗歷史性的地塊掛牌競價。

龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106宗地，起始價70.45億元，是深圳今年以來掛牌總價最高的地塊。最終，深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司（華潤置地）以70.45億元底價競得。

時間撥回2017年12月，世茂股份以239億元拿下位于龍崗大運(yùn)片區(qū)的核心地塊，規(guī)劃斥資500億元將該地塊打造為“深港國際中心”項目。按照規(guī)劃，這里將建成包含深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、國際化學(xué)校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業(yè)、人才公寓等多重業(yè)態(tài)的大型綜合體。

彼時備受關(guān)注的，是規(guī)劃中那座近700米高的摩天大樓——建成后，它將超越632米的上海中心大廈，成為中國“第一高樓”。

然而后來，世茂股份出現(xiàn)債務(wù)違約。經(jīng)過轉(zhuǎn)手，該地塊最終重新出現(xiàn)在土地市場。

此次競價前，該地塊的業(yè)態(tài)配比和容積率均已發(fā)生調(diào)整。根據(jù)規(guī)劃，地塊的住宅建筑面積升至30.56萬平方米，占總建筑面積64%，商業(yè)用地則縮減至14.35萬平方米。

成交大屏。圖源：深圳公共資源交易中心

未竟的700米摩天夢

公開資料顯示，世茂深港國際中心于2018年動工。為支持項目二期公寓和一期商辦的開發(fā)建設(shè)，2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規(guī)模87億元。

然而，這座藍(lán)圖上的摩天大樓，在打下地基后陷入漫長的停滯。

2022年，世茂出現(xiàn)債務(wù)違約，信托也停止兌付。當(dāng)年8月，中信信托向北京市第三中級人民法院申請對世茂深港國際中心12宗土地進(jìn)行查封，查封期為3年。

該項目體量龐大，容易變現(xiàn)的商住部分很早被世茂出售，剩余部分令不少合作方望而卻步。2023年7月，項目12宗土地首次進(jìn)入司法拍賣程序，起拍價130.44億元，較拿地價“腰斬”仍然流拍；同年11月，起拍價降至104.35億元，再次流拍。

2023年末，中信信托申請以二拍保留價104.35億元抵償世茂未兌付的本息債務(wù)，并獲得法院同意。至此，深港國際中心項目正式歸屬中信信托。

2025年9月，停工三年的龍崗世茂深港中心迎來轉(zhuǎn)機(jī)，龍崗區(qū)國資委以68億元收儲該項目，含12宗土地。

今年4月，深圳公共資源交易中心官網(wǎng)顯示，龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106宗地即將掛牌出讓，土地面積約16.97萬平方米，總建筑面積約47.68萬平方米。地塊起始價高達(dá)70.45億元，成為深圳今年以來掛牌總價最高的地塊。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，G01046-0106宗地70.45億元的起拍價，在當(dāng)前市場去化速度明顯下降的背景下，有實力、有意愿拿地的企業(yè)可能較少。

地塊基本情況。圖源：深圳公共資源交易中心

不過，該片區(qū)屬于龍崗核心商務(wù)區(qū)，片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有配套成熟，例如大運(yùn)中心、龍城公園、星河Cocopark、華潤大運(yùn)天地等，同時有香港中文大學(xué)（深圳）、龍崗?fù)鈬Z學(xué)校等教育資源布局，是深圳新的宜居片區(qū)，市民較為集中。

更值得關(guān)注的是，出讓條件中引入“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”模式，競得人可將地塊分宗，住宅部分在1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工，集中商業(yè)及酒店部分可在2.5年內(nèi)開工、6年內(nèi)竣工，允許開發(fā)商優(yōu)先開發(fā)住宅部分以快速回籠資金，將極大緩解前期資金壓力。

5月6日，結(jié)果出爐：深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司（華潤置地）以底價70.45億元競得地塊，成交綜合樓面價14776元/平方米。

探路“清調(diào)供”

深港國際中心地塊重新掛牌出讓時，新規(guī)劃已不再提及“第一高樓”。

根據(jù)深圳公共資源交易中心公告，這塊土地面積約16.97萬平方米的地塊，用地性質(zhì)從原來的商業(yè)用地，轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸惥幼∮玫?商業(yè)用地+城市道路用地”。其中，住宅建筑面積達(dá)30.56萬平方米，占總建筑面積64%；商業(yè)用地則縮減至14.35萬平方米。

規(guī)劃容積率也從原項目約4.17大幅降至3.26，從追求標(biāo)志性建筑高度，轉(zhuǎn)向更注重居住舒適度和功能合理性。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，龍崗深港國際中心項目，是深圳應(yīng)用“清調(diào)供”政策成功盤活存量爛尾資產(chǎn)的標(biāo)桿案例。

所謂“清調(diào)供”，是深圳市針對停滯或爛尾類存量紓困項目提出的一套系統(tǒng)性盤活機(jī)制，包含三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是“清理”，即清理歷史遺留問題與低效用地，厘清產(chǎn)權(quán)歸屬、債權(quán)債務(wù)、拆遷補(bǔ)償?shù)葟?fù)雜關(guān)系；二是“調(diào)整”，即對于陷入僵局的項目，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)與實施主體；三是“供應(yīng)”，即通過公開招商重新確定實施主體，解決落地問題。

李宇嘉分析道，深圳“清調(diào)供”策略對全國其他類似的大體量商辦項目具有重要借鑒意義。通過降低起拍價、降低容積率、增加住宅可售部分，契合片區(qū)內(nèi)剛需集中的市場特點(diǎn)，避免商辦過剩及對開發(fā)商資金的過度占用；通過降低容積率，提升居住舒適度，有利于打造“好房子”產(chǎn)品，讓供給更好地適配需求。

同時，“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”模式允許先開發(fā)住宅部分，回籠資金后再推進(jìn)商辦開發(fā)，形成良性循環(huán)；將配套公共設(shè)施和商辦招商寫進(jìn)規(guī)劃條件，則有助于片區(qū)居住、商業(yè)、辦公融合發(fā)展，而非成為“睡城”。

不過，如果其他城市片區(qū)內(nèi)本身住宅供應(yīng)較多，新房二手房競爭激烈，價格調(diào)整明顯，就不宜簡單照搬這種規(guī)劃調(diào)整。相反，應(yīng)針對片區(qū)內(nèi)的公共配套短板進(jìn)行彌補(bǔ)，從而促進(jìn)現(xiàn)有庫存去化。