深圳土拍市場再次迎來新供應。南都灣財社記者注意到，近期，兩宗位于南山區(qū)的核心居住用地在深圳市公共資源交易平臺掛牌，總起始價近40億元。

據(jù)了解，兩宗宅地分別位于南山粵海街道和前海合作區(qū)。其中，粵海街道地塊因其在科技園片區(qū)多年斷供后的首次亮相，以及僅2.9的罕見低容積率，被市場稱為“王炸”級供應。

值得關注的是，此次出讓均采用“不設上限，價高者得”的競價方式。有市場分析人士指出，這并非一次簡單的土地供應，其背后反映出深圳在土地出讓策略上的深刻轉(zhuǎn)變——通過錨定已被市場驗證的熱銷項目進行“精準供地”，試圖在當前市場環(huán)境下，為房企和市場注入“高確定性”的信心。

斷供多年，南山科技園“王炸”地塊入市

時隔多年，深圳南山科技園片區(qū)終于迎來住宅用地的公開出讓。根據(jù)深圳市公共資源交易平臺發(fā)布的公告，宗地號為T204-0153的地塊將于6月5日進行出讓，其起始價高達23.02億元。資料顯示，該地塊位于粵海街道海云路和海天二路交叉口，土地面積1.41萬平方米，總建筑面積5.31萬平方米。

從位置來看，該宗地地段價值突出，地塊緊鄰百度國際大廈、深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地等產(chǎn)業(yè)地標，坐擁地鐵2號線、13號線雙軌加持，交通出行便捷高效；周邊匯聚深圳灣萬象城、深圳灣學校等高端優(yōu)質(zhì)配套，東側(cè)毗鄰科技公園，串聯(lián)教育、科創(chuàng)、居住、商務多元功能。片區(qū)內(nèi)高端住宅云集，包含卓越淺水灣、恒立聽?；▓@、深圳灣悅府、漾日灣畔等標桿樓盤，周邊二手住宅掛牌單價普遍在12萬至15萬元。

據(jù)公開信息比對，此次出讓的南山粵海街道T204-0153地塊，其南側(cè)約1.6公里處，便是2024年12月由中海與華潤置地聯(lián)合以185.12億元總價競得的T107-0107號宗地，即后來的深圳灣澐璽項目。該項目不僅曾創(chuàng)下了深圳宅地成交總價紀錄，更在首開當日實現(xiàn)了約130億元的銷售額，成為2025年度全國新房市場的標桿。

而真正引發(fā)市場高度關注的，是其規(guī)劃設計要點中一個堪稱“奢侈”的指標——容積率僅為2.9。一位長期觀察深圳土地市場的房企人士對記者表示，“在以高密度著稱的南山科技園核心區(qū)，2.9的容積率幾乎是不可想象的，這意味著未來項目極有可能被打造成市場稀缺的低密小高層或板式產(chǎn)品，這對于周邊遍布超高層住宅的片區(qū)而言，將迎來產(chǎn)品的全新變化。”

錨定熱銷盤，深圳土拍的“確定性”新邏輯

與T204-0153宗地一同登場的，是將于6月12日出讓的前海合作區(qū)T201-0233宗地。該地塊位于桂灣片區(qū)，土地面積1.19萬平方米，容積率3.1，起始價16.45億元。同樣，該地塊也具備純住宅、位置核心等稀缺屬性。

值得一提的是，前海T201-0233地塊的北側(cè)，緊鄰的正是2025年7月由招商蛇口競得的招商海晏府項目。彼時，該地塊以8.42萬元/平方米的成交樓面價，曾刷新了深圳涉宅用地的單價紀錄。而在今年4月的開盤中，招商海晏府項目去化率近九成，再次印證了市場對該片區(qū)高端住宅的強勁需求。

“這已經(jīng)不是巧合，而是一種清晰的策略?！鄙鲜龇科笕耸肯蛴浾弑硎荆斑@種‘優(yōu)等生’旁邊的供地模式，給開發(fā)商傳遞了最直接的信號：這里的市場是經(jīng)過驗證的，產(chǎn)品定位和價格天花板都有明確參照。這極大地降低了拿地的決策風險，提供了一種久違的‘確定性’。”

事實上，這種“高確定性”的供地邏輯在深圳近期的土地出讓中已反復出現(xiàn)。例如，此前天健地產(chǎn)拿下的龍華民治地塊，旁邊便是市場熱銷的“新規(guī)紅盤”鵬宸云筑；華潤置地近日獲取的龍崗地塊，亦緊鄰表現(xiàn)不俗的中海大運玖章項目。在當前“市場分化、單盤致勝”的行業(yè)背景下，購房者、開發(fā)商乃至政府，都在尋找高確定性的機會，深圳的土地供應策略，顯然正在主動迎合這一趨勢。

政策組合拳下，市場信心待考

事實上，深圳土地供給策略正在轉(zhuǎn)向“少而精”。地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞指出，2026年深圳居住用地計劃供應90公頃，商品住宅用地僅55公頃，較2025年繼續(xù)縮減，創(chuàng)近年來新低。相較于2022年360公頃的高點，降幅高達75%。這種“縮量提質(zhì)”的供地策略旨在通過控制增量來穩(wěn)定市場預期，同時以低容積率地塊提升住宅品質(zhì)，引導行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”走向“高質(zhì)量”。

而此次兩宗核心地塊的掛牌，其時間點同樣耐人尋味。就在公告發(fā)布前夕，4月29日，深圳剛剛宣布核心區(qū)域限購松綁的政策調(diào)整。從需求端的政策松綁，到供應端的高質(zhì)量宅地投放，一套清晰的“組合拳”脈絡浮現(xiàn)，其核心意圖或在于穩(wěn)定市場預期、提振行業(yè)信心。

然而，信心傳遞的背后，更是對開發(fā)商綜合實力的嚴峻考驗。兩宗地塊近40億元的起始總價，疊加“價高者得”的規(guī)則，意味著最終的成交價將遠高于此，這無疑為參與者設定了極高的資金門檻。同時，從公告中關于地鐵安全保護區(qū)協(xié)調(diào)、燃氣管線保護、噪聲污染防治等多項嚴格要求來看，也對競得者的后續(xù)開發(fā)和運營能力提出了更高標準。

最終，市場的反應將是檢驗這一切的唯一標準。6月5日和12日的拍賣會現(xiàn)場，是否會重現(xiàn)昔日房企爭相舉牌的激烈場面？最終的成交價和溢價率，將達到怎樣的高度？這一切不僅將決定兩宗“王炸”地塊的最終歸屬，更將驗證深圳房地產(chǎn)市場的真實信心水位。整個行業(yè)，都在屏息以待。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽