北京進(jìn)深 徐迪 5月8日，昌平朱辛莊地塊預(yù)申請次日，正式掛牌。

將于6月11日下午出讓，起價(jià)9.09億元。

其中，0801-0055住宅地塊起始價(jià)約7.6億元，折合樓面價(jià)約2.4萬元/㎡。

去年2月份，中海未來之境所在的0029地塊成交，住宅樓面價(jià)約3.1萬元/㎡。

一街之隔，每平米價(jià)差7000元。

地塊信息

項(xiàng)目占地2.35公頃，規(guī)劃地上建面5.33萬㎡。包含兩幅子地塊：

0801-0055地塊為居住用地，占地1.27公頃，地上建面約3.18萬㎡，容積率2.5，限高80米。

需配建社區(qū)綜合服務(wù)用房1處，其建筑規(guī)模與CP01-0801-0028地塊（大華啟宸府）規(guī)劃社區(qū)綜合服務(wù)用房合計(jì)需滿足500㎡，其中，0028地塊已配建350㎡，因此本地塊還需配建150㎡。

東側(cè)0801-0057為多功能用地，占地1.07公頃，地上建面2.15萬㎡，容積率2.0，同樣是限高80米。

多功能用地要求規(guī)劃方案須報(bào)昌平區(qū)政府同意，產(chǎn)業(yè)方向須符合《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2022 年版)》及昌平區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向相關(guān)要求，同時(shí)產(chǎn)業(yè)落地需滿足《昌平區(qū)高精尖產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目全要素綜合評價(jià)辦法 》要求，且須與住宅地塊同步實(shí)施。

區(qū)域競品

宗地位于昌平區(qū)史各莊街道、沙河鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，緊鄰地鐵8號線與昌平線換乘站朱辛莊站。

周邊有萬達(dá)廣場、北京超極合生匯、北京積水潭醫(yī)院（回龍觀院區(qū)）、知辛公園等生活配套設(shè)施。

其中住宅地塊就在中海未來之境東側(cè)，一街之隔，更靠近地鐵站，在站點(diǎn)周邊300米核心范圍內(nèi)。

但又不靠近軌道，中間隔著多功能用地。

規(guī)模比中海未來之境略小，容積率指標(biāo)和建筑高度一致。

未來之境去年6月取證入市，共342套，目前網(wǎng)簽158套，成交均價(jià)6萬+，穩(wěn)居昌平房價(jià)第一梯隊(duì)。

除此之外朱辛莊板塊在售新盤還有越秀星樾和中海寰宇未來，都處于尾盤銷售階段了，均價(jià)也在6萬以上。

此次入市的0055地塊，更加臨鐵，體量也不大，不知中海是否有意拿來做未來之境二期。

據(jù)稱地塊進(jìn)入預(yù)申請，是被未來科學(xué)城激活的。

調(diào)規(guī)爭議

當(dāng)初中海未來之境地塊出讓時(shí)，一度被稱為朱辛莊最后一塊宅地。

去年8月，未來之境地塊出讓完不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，也是激起了一波反對聲音的。

今年4月份，昌平規(guī)自分局通告了該地塊的規(guī)綜方案反饋意見采信情況。

有多達(dá)287份的反饋意見，大部分是對于0055地塊研發(fā)用地改居住用地的不認(rèn)可。

從調(diào)規(guī)違背區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、違反土地集約與減量政策、違背“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”調(diào)控方針等，到增加住宅會影響周邊項(xiàng)目居住品質(zhì)、給交通教育等基礎(chǔ)配套帶來壓力。

甚至質(zhì)疑規(guī)劃權(quán)威性和公信力，提出新增住宅將導(dǎo)致周邊不動產(chǎn)價(jià)值受損，要求對周邊住宅項(xiàng)目的空置率、網(wǎng)簽率及交付情況進(jìn)行調(diào)研等。

對此，主管部門和街道也逐一做出回應(yīng)，指出0055地塊在本次實(shí)施方案公示前，未批復(fù)用地規(guī)劃性質(zhì)，所以不存在規(guī)劃調(diào)整情況。

基于昌平分區(qū)規(guī)劃和未來科學(xué)城規(guī)劃中“由園向城”的轉(zhuǎn)型要求，街道在推進(jìn)街區(qū)控規(guī)實(shí)施過程中，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域職平衡和人才住房需求。

并明確表示，0055地塊將以建設(shè)“好房子”為目標(biāo)。