觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，蘇州相城區(qū)元和街道虎丘濕地公園板塊再添低密墅質(zhì)新作，蘇地2025-WG-Z03號(hào)地塊項(xiàng)目規(guī)劃方案正式對外公示。

作為相城首個(gè)全域抬板式純聯(lián)排社區(qū)，該項(xiàng)目由地方國企蘇州相城高新控股集團(tuán)有限公司投資、央企保利置業(yè)集團(tuán)有限公司代建操盤。

據(jù)了解，該地塊位于永方路西、支八路北，于2025年5月由相城高新聯(lián)合蘇州興華成功競得，成交樓面價(jià)12000元/平方米。

項(xiàng)目總占地面積3.3萬平方米，容積率僅1.02，建筑限高20米，是近年來蘇州罕見的低密純別墅用地。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目打造29幢3層聯(lián)排別墅，共計(jì)142套，主力戶型建筑面積控制在180至230平方米之間。

此次相城高新與保利置業(yè)的合作，是典型的“地方國企出地出資+央企輕資產(chǎn)代建”的合作模式。雙方權(quán)責(zé)清晰、優(yōu)勢互補(bǔ)、分工明確。

從分工來看，相城高新作為相城本土區(qū)屬國企，負(fù)責(zé)土地獲取、大額資金投入、核心資產(chǎn)持有以及屬地政府資源協(xié)調(diào)。

2025年5月，相城高新聯(lián)合蘇州興華以樓面價(jià)12000元/平方米競得該地塊，隨后引入保利置業(yè)全權(quán)代建操盤。

保利置業(yè)深耕高端墅居開發(fā)領(lǐng)域多年，具備成熟的別墅產(chǎn)品打造體系、工程管控標(biāo)準(zhǔn)以及市場品牌口碑，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)管理、工程建造、成本控制以及最終的品牌營銷與銷售賦能。

這次合作絕非偶然，而是一場精心設(shè)計(jì)的雙向奔赴，互利共贏的選擇。

對相城高新而言，這是一次典型的“借船出海”。

相城高新手握優(yōu)質(zhì)的虎丘濕地公園低密地塊，但其在高端住宅尤其是別墅類產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對欠缺，若自主開發(fā)易出現(xiàn)產(chǎn)品定位偏差，也難以在高端市場中獲取應(yīng)有的品牌溢價(jià)。

引入保利置業(yè)專業(yè)代建，以專業(yè)管理與品牌賦能換取產(chǎn)品力升級，將一塊原本可能“平平無奇”的低密地塊，打造成為相城首個(gè)“全域抬板”純聯(lián)排墅區(qū)，從而實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化兌現(xiàn)。

對保利置業(yè)而言，此次合作則是其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要落子。

2026年以來，保利置業(yè)明確提出要加大代建業(yè)務(wù)的力度，在行業(yè)主業(yè)收縮、市場競爭加劇的背景下，輕資產(chǎn)代建成為企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的核心路徑。

通過代建模式，保利置業(yè)無需投入巨額土地款和前期資金，即可撬動(dòng)項(xiàng)目規(guī)模，實(shí)現(xiàn)“小投入、快周轉(zhuǎn)”的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

除此之外，保利置業(yè)通過Z03地塊，可以在蘇州市場上樹立起“高端別墅專家”的品牌標(biāo)簽，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值變現(xiàn)與蘇州區(qū)域市場卡位的雙重收獲。

行業(yè)開發(fā)格局已發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。過去是民企、品牌房企自主拿地、自主開發(fā)；現(xiàn)在是民企退場、城投兜底拿地、央企專業(yè)代建。城投+央企代建，已經(jīng)成為蘇州宅地開發(fā)標(biāo)配模式。

地方國企以土地和資金為籌碼，央企以產(chǎn)品和品牌為籌碼，雙方通過代建這一輕資產(chǎn)紐帶，實(shí)現(xiàn)了資源的最優(yōu)配置。

相城高新與保利置業(yè)的“地方國企+品牌房企”代建合作模式，并非孤例。地方國資主導(dǎo)、品牌房企合作開發(fā)已成為相城成熟且常態(tài)化的開發(fā)模式。

除本次Z03地塊以外，相城區(qū)近年來落地多個(gè)國資合作類住宅項(xiàng)目，包括和悅塘前雅院、中建新城（黃橋）等，均采用“國資平臺(tái)拿地出資+專業(yè)房企操盤賦能”的開發(fā)邏輯。

和悅塘前雅院項(xiàng)目于2023年3月開盤，由相城高新投資，旭輝建管代建，負(fù)責(zé)產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)建造及營銷管理。項(xiàng)目建筑面積約6.5萬平方米，容積率約1.8，產(chǎn)品為洋房大平層，定位高端改善。

和悅塘前雅院項(xiàng)目去化表現(xiàn)出色，302套房源一個(gè)月內(nèi)售罄，并成為相城中心區(qū)域的價(jià)格天花板。

2023年還有虎丘濕地公園北側(cè)的中建新城（黃橋）項(xiàng)目，由黃橋國資（國企）主導(dǎo)、中建新疆建工（央企）參與合作開發(fā)。

項(xiàng)目建筑面積約7.2萬平方米，容積率低至1.01，產(chǎn)品為聯(lián)排+合院，定位生態(tài)別墅集群，是虎丘濕地公園板塊內(nèi)極具辨識(shí)度的別墅產(chǎn)品。

整體而言，“地方國企出地+品牌房企操盤”逐漸成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)過驗(yàn)證的成熟開發(fā)范式，相城已然形成一套標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的國資合作開發(fā)體系。

這一模式的本質(zhì)，是以資源最優(yōu)配置實(shí)現(xiàn)雙方共贏。地方國資憑借資金、土地、政策優(yōu)勢壓穩(wěn)開發(fā)基本盤，合作房企依據(jù)自身屬性各司其職，分別在高端產(chǎn)品、快速去化、生態(tài)營造上形成專長。

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